广州楼市:房价已经暗潮汹涌,只是大多数人没有发现罢了

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提问：广叔好，本人刚需，希望保值和居住，资金400-500万，有以下几个问题：1、城市假日园73方，南向二房，满五少有，460万，是否值得入？2、个人倾向大壮名城，但他的开发商较小，物业管理商口碑不好，且容积率4.5偏高，另外有1/3回迁户，请广叔帮我分析，是否可入？3、富颐华庭76方，五楼，是否以后难出手？富颐华庭、品秀星樾及城市之光如何选？4、本人想在车陂、黄埔置业，请广叔提供建议。谢谢！

回答：你好。你列的这几个盘都可以考虑的。优选城市假日园；大壮是新，地段还可以；富颐华庭马马虎虎，5楼也一般。富颐华庭、品秀星樾及城市之光之间优选城光、次选富颐华庭

提问：（新人首问）广叔您好，我手上有150，想做房产投资，希望贷款越少越好，非广东户籍，请问有适合楼盘推荐吗

回答：你好。希望贷款越少越好，做7成的话就200出头的样子，也买不到好的产品，建议上五成。买个300左右的。可看下：广州投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔你好！我现在名下有两套房子，一套在白云区的景泰直街老房子60平米，一套在佛山金沙洲御景湾自住，我现在就想把白云区的老房子置换在黄埔区纯投资，现在看了两个楼盘中央城与富力城，单价37,000与33000,想问一下这两个楼盘买哪个好，还有你有什么好的楼盘可以推荐一下，谢谢！

回答：你好。白云老房子可出手置换；富力城在机场高速，立交夹角内，没有地铁，涨幅略跑输大盘，周围环境不是很好，人员嘈杂，民房居多，并没突出优势。两者比较选中央城。具体投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔您好！再次请问您，时间紧迫，请您百忙之中抽空尽快回复，在线等！预算总价400-600万，二套房，首付要5成，投资为主，好的话也可自住，1、天朗明居中层65平南向小两房（横厅出阳台）的单价5.9万会不会太贵，这个户型是不是很难出手？2、海珠第三金碧花园中层东南向112平，单价4.5万，这个楼盘的增幅还有吗？3、新福港鼎峰南向中高层88方小三房，单价5.6万，4、朗晴居二期南向中层98平，单价6.34万，请问哪个好？如果4个选择都不好，您有什么推荐？谢谢！

回答：你好。投资为主就选择增量大的，优选科学城的新福港鼎峰；次选地段价值较大的天朗明居；

提问：广叔您好！1、万博板块(万科欧泊)与科学城板块(保利香雪山、鼎峰、奥园香雪公馆、保利罗兰)，同价位、朝向、楼层对比，投资优选哪个板块呢

2、鼎峰、欧泊近期较周边楼盘涨幅较大，意味着未来涨幅如何呢

3、投资优选3房还是4房呢

回答：你好。1、两个板块都不错的，建议优选科学城。2、中长期看还有潜力的。3、首先3房。

提问：你好广叔，新人首问，我们年轻夫妻在深圳工作，后期很有可能去武汉工作。现子弹50，摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的，户型和价格都挺好，但现非常纠结要不要买？怕买了万一不去武汉不自住，房子太大又脱不了手。现在年薪20，如果不买的话，接下来要怎么办呢？烦请您帮忙分析一下吧

回答：你好，瑞园当然要买啊 花山的优势，我们在圈子内分析过很多次，大家感兴趣的可以搜索往期问答。 此外，选择花山还有一个重要的原因：价差关系决定着未来涨幅。 东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？ 毫无疑问，是光谷东核心区。 方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。 价差\/交通距离=N，我们要找的，就是这个N较大的区域和楼盘。 所以，各位，摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系较大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是排名前列受益区域。

提问：你好广叔，我想问一下，您觉得广州这波哪个板块会先涨？黄埔会成为龙头吗？

回答：你好，老黄埔已经在涨了。龙头这个还要关键看你是小龙头还是大龙头。城郊结合部这些它主要还是偏小的。大重量的始终是珠江新城。改善型的优质房子,它会作为避险跟富人所优先的选择。而上车行的刚需盘,会成为上车业主，赶紧上车的一个必要选择。中间就是人们以小换大,大的想换更大却还没明显进行的,这些还在蹉跎商酌之中。主要就是以市区的一些刚改户型为主。目前小龙头跟大龙头,其实他起涨信息已经出来了,分别是差点钱跟不差钱的区别。

提问：你好广叔，在广州只有一套房产，夫妻双方上名。按揭已清。目前jyd 抵押状态. 搞二套是推荐1.限购区搞，但二套按揭首付很高。2.还是非限购区用房票低首付搞还是其他方案？例如离婚析产？

回答：你好，有广州限购区名额，一定是限购区，这是原则问题，可以走结清-减名-离婚路子，把其中一人名额腾出来，看看是首付3成还是4成，以征信的贷款记录为准

提问：你好广叔，近期计划将布吉可园一套三房、罗湖深业东岭一套一房和聚龙大厦一套一房都出手，收回600+，置换成一套学位加自住和一套小户型投资。大宝2022年上初中，请问这种置换思路是否可行？ 学位加自住保值，总预算800-900，目前考虑的片区有福外本部，保税区福外南，深高北或深外龙，请问以上片区应如何排序？选筹方面有什么推荐？南山单价较高，宝中学校质量有点不确定，担心成绩不稳定，所以更倾向于选择福田老牌名校，不知思路是否正确？ 小户型投资，总价200-300，目前考虑的是碧海西乡沙井区域，请问选筹方面有什么推荐？

回答：你好，孩子即将上中学可以重点关注福外本部、福外南，短期内比较稳。 300多关注碧海西乡地铁沿线的小户型。

提问：你好广叔，深圳各区差异化明显，南山宝安潜力好，吸引的是大总价，投资属性更强。若要买东部，房子总价越低越好（主要满足自住）。那是不是理解为，200总价左右的南山宝安小房型不如买龙岗罗湖（自住+投资）好？

回答：你好，其实看总价，不如换个纬度看供需，南山宝安两三百万的极小房型很稀有，罗湖龙岗的两三百万一房两房遍地走，哪个涨得快？

提问：你好广叔，本人非本市户籍，想要在增城广园东买房，购房预算150万元，较好是省级小中学九年一贯制的小学，有哪些推荐呢？

回答：你好，这个预算在广园东这个板块的话，要找省级重点一贯制的学校有点难，而且公立的初中都是要考的，新房的话可以看合生湖山国际，省重点的育才学校九年制教育 ；如果预算稍微提到160万左右，可以考虑保利大国璟，学校是执信小学和执信中学。另外还有立讯云筑，不过小学是省级鹤泉小学，初中是市级新塘三中。二手房建议看看新康花园，新世界花园，东方名都，这一带对应的学校是鹤泉小学和新塘三中。

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