刚需已经卷不动了,只有大户型还在涨

上半年的楼市有多冷？

同比下降28.8%——这是今年1-7月份，全国商品房销售额的下降幅度。

近日，国家统计局发布《2022年1—7月份全国房地产开发投资下降6.4%》，这些数据引起关注：

1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。

商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

以下是最近一年全国商品房销售情况的增速，已连续6个月负增长。

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广州新房连续4个月上涨

二手房价连续6个月上涨

不过，基本面再冷，仍然存在一些结构性行情，比如核心城市的高端房产。

同样是今天，国家统计局发布70个大中城市房价数据，一线城市的房价，大部分仍在上涨，重点说说我们所在的广州。

先说重点：

1、广州一手房价，已连续4个月上涨。

2、广州二手房价，已连续6个月上涨。

3、面积越大，涨得越多，144㎡以上大户型，涨幅较大。

下面就具体来看看。

以下是近一年来广州一手住宅环比涨幅。

如上所示，广州一手住宅从去年8月以来，连跌了5个月，直到今年1月份开始，终于止跌回升。

截至目前，广州新房价格已连续四个月环比上涨。

以下是广州二手住宅环比涨幅。

如上所示，广州一手住宅从去年9月以来，连跌了5个月，直到今年2月份开始，终于止跌回升。

截至目前，广州二手住宅价格，已连续6个月环比上涨。

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广州的结构性行情：

144㎡以上户型涨幅最多

当然，基本面只是泛泛而谈，结构性行情才是重点。

大家来看看这组数据，就明白我想说的是什么。

以上按不同面积段分别计算的新房涨幅情况，具体来说就是：

90㎡以下的新房，广州7月份环比上涨0.4%，同比上涨0.2%；

90-144㎡的新房，广州环比上涨0.3%，同比上涨0.2%；

144㎡以上，广州环比上涨0.5%，同比上涨1.6%。

可见，无论是环比还是同比，144㎡以上的户型，都是涨得最多的。尤其是同比数据，144㎡以上户型的涨幅遥遥先进。

再来看看这组数据。

以上按不同面积段分别计算的二手房涨幅情况，具体来说就是：

90㎡以下的二手房，广州7月份环比上涨0，同比上涨0.3%；

90-144㎡的二手房，广州环比上涨0.2%，同比上涨0.7%；

144㎡以上二手房，广州环比上涨0，同比上涨1.2%。

从二手房同比数据来看，涨得最多的仍然是144㎡以上户型，而且涨幅很大，遥遥先进其他户型。

可见，无论是新房数据，还是二手房数据，同比涨幅较大的都是144㎡以上的大户型，而且还远远地比小户型甩在后面。

总结来说就是：刚需户型涨不动了，还在涨的房子，主要都是大户型。

或者说：刚需卷不动了，现在还有力气卷的，都是有钱人。

我们可以把这种现象称之为“结构性上涨”，已经脱离基本面的独立行情。

楼市的基本面虽然很差，但不影响豪宅市场的热销。

比如，今年上半年，广州千万级房产（新房）已成交 1265 套，比疫情前的2019年全年还要多。

数据来源：克而瑞

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为什么越是大户型

涨得越多？

关乎这个现象，分析认为有两个原因

一方面，广州采取“分级备案”，144平以下户型仍受限价影响，144平以上大户型备案价条件放宽，导致大户型的价格可以往上冲。

另一方面，这两年做实业难做，股市波动风险也越来越大，再加上通胀预期加剧，高净值人士纷纷开启资金避险模式，核心城市、核心地段的大户型产品，也就成了为数不多的“避风港”之一。

而且，现在限购还是很严，房票难求，一步到位买大户型，也是省事儿。

值得注意的是，越是大户型涨得越多，不仅广州是这样，在北京、上海、深圳等城市，也都出现过这样的现象。

比如北京的一手房价，90㎡以下新房，同比上涨4.1%，90-144㎡户型，同比上涨4.2%，144㎡以上户型，同比上涨5.6%。

这简直对买房逻辑的一次颠覆，10年前的话，同一个小区，往往是小户型的单价更高、涨幅更大。

但今天，同一个小区，往往是大户型的单价更高、涨幅更大。而且越是豪宅区，这种现象就越明显。

当然，如果是老破小社区、偏远地段的普通小区，小户型的单价还是会比大户型更受欢迎。

这其实也说明，大部分普通房子已经回归居住属性，没有多大的投资价值可言，这两年仍然在涨的只是核心地段的小部分高端房产，而这又与普通人没多大关系，大家沉下心来认真工作才是正道。

来源：城市战争