广州楼市:置换增值,2021年的买房逻辑,已经开始变化

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，现有一套盈彩3期小3房，想置换，但也求增值，卖了后大概有250万资金，请问换到哪里适合？珠江新城？但是考虑到珠江新城的房价已经很高了，后期涨幅也不大，一个月工资6万左右，请问有好的板块推荐嘛？感谢

回答：你好，建议把你的思路再整理一下，你目前有新购房需求，是缺名额吗？ 你想换这套房的目的，是换成4房，还是想着换一个更好的区域板块 ，现在你所描述的信息不是很完整，不太好做出推荐！

提问：云叔好，坐标十八线小城市山东聊城，市区一套两室房无贷款，想改善居住环境，是市区中通领秀城二手房值得买，还是南边政务新区东昌天悦附近更好？

回答：你好，十八线小城市买房一定要跟着zf的规划走，因为这个地方不太可能有多中心，最多是一个老城中心，一个是新中心。zf的力量很强，如果举全市之力往某处发力，那是一定要跟进的。要带学区，越是小城市，教育资源越集中，可能就一个两个学校拿得出手，要集中资源买到学区房。生活配套就是医院，大型的商超，对于小城市，高铁有的时候也会决定一个板块的价值，相比更看好南边政务新区东昌天悦附近。

提问：云叔好，首付预算80左右，总预算想控制在300以下，目光目前放在老黄埔，以5年期投资目的，比较纠结是选择金碧或者丰逸尚居，还是选择万科城市花园或者黄埔雅苑？感谢

回答：你好，300万总价，选择老黄埔是极其明智的，这个总价范围最适合的区域就是老黄埔 ，地铁因素，丰逸尚居、万科城市花园离文冲站比较近，算是地铁盘；金碧领袖和黄埔雅苑离地铁较远，地铁因素当中万科、丰易尚居胜出 ；从产品方面上看，金碧领袖、万科城市花园胜出，黄埔雅苑二期产品尚可，一期产品就不太行了，丰易尚居因为是小开发商，在户型产品、公共空间打造上却是不太行；从学位因素上看，万科城市花园——石化小学、万科城市花园小学，黄埔雅苑——文冲小学，丰壹尚居——文冲小学，金碧领袖——怡园小学，金碧领袖较好 ；从开发商知名程度，肯定万科、金碧领袖占优了 ；从价格优势和杠杆上，金碧领袖最贵，其次是万科城市花园，后面是黄埔雅苑、丰逸尚居，从杠杆来看，万科+黄埔雅苑较好，丰逸尚居次之，金碧领袖最后；总之，如果考虑纯投资，排序：万科、黄埔雅苑、金碧领袖、丰壹尚居，不考虑房源本身的笋度的话。

提问：云叔好，从投资角度讲，在自己能力范围内，在其他条件都一样的情况下，是否房子价格越高越好？比如同一个小区的四房对三房，因为我理解加了杠杆的投资，只要收益能超过资金成本，也就是房价涨幅超过贷款利率，就是赚了，但是同小区四房和三房涨幅会一样？或者同一板块下，产品差不多的小区涨幅会一样？

回答：你好，其实房产投资赚钱有两类，一类是赚取增长率，如城郊结合部单价由2万增长到3万，那么增长率50%；一类是赚取特别值，如珠江新城的房子900万买入，涨到1100万赚取200万，但增长率只有22%；因此资金量大的，直接买大货买总价高的是对的，资金量小的，而且房票又有，那么就直接买城郊结合部好了；个人角度买同一个小区的四房，一定是好过三房的，因为同小区的二房换三房，三房换四房这条路径是通的，非常顺畅，四房因为稀缺所以才贵 ，希望这些建议能帮到你。

提问：云叔好，请问预计鱼珠附近的房子，比如金碧，保利学府里等，2-3年内还有多少升值空间呢？新房五矿的价钱和保利学府里差不多，按常理新房的开发商应该把未来1-2年的溢价也算进去了，好像富力的新盘也要开盘了，可能和五矿差不多价位吧？

回答：你好，现在五矿的房子价格肯定比金碧贵多了，如果保利学府里把两年的增值税算上，比五矿的价格稍微低一些，富力的也快要开盘了，整体来看，目前来看这个价格坐实是没有问题的，看后续市场的发展，大概率往上走，这是肯定的，至于走多走少看竞品以及市场力度。

提问：云叔好，请问天河南-南雅苑对比尚雅苑怎么样？可以分析一下吗？

回答：你好，都不怎么样，除了几栋有限的电梯楼之外，其他的都是楼梯楼，属于正正规规的老破小，如果不是周边还不错的商业配套和地理位置，可能一点价值都没有。

提问：云叔好，你说你比较排斥顶楼，想了解下具体考虑哪些因素，如果同小区实在没得选，能不能选顶楼，纯投资角度考虑，个人自住不排斥顶楼，感谢

回答：你好，也不是说顶楼不能选，而是说顶楼后续的接盘侠比较小，比较小众，受众面太窄，但是呢除非顶楼的单价非常便宜，便宜到你可以忽略受众小这个因素。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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