广州楼市:在南沙,买房总是坑多!请不要再乱买了

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提问：请问广叔，南沙投资加居住，400万左右，哪个盘比较好？星河丹堤有投资价值吗？星河荣誉、星河东悦湾，还是等横沥岛？想听一下您的建议，谢谢

回答：南沙星河丹堤在山上，可以用“修山盘”来形容，依山傍水的，空气和环境宜人，对应的缺点很明显，配套差，楼盘卖的不怎么样。星河荣誉产品方面是不错，地段有价值的，可以考虑；星河东悦湾是这三个盘中配套方面较好的一个，重点考虑这个。

提问：广叔您好！我家儿子2020年广州大学毕业，9月入职天河区一公司，没有房票，要入手一套首付150万左右的房子，自住、投资兼用，小孩排名前列次购房，请问怎么买，买哪里是较佳方案？谢谢！

回答：你好。可买套500w左右的房子，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好！我们现有广州番禺户籍，家在广州有三套房。其中，番禺区亚运城自住的大三房，贷款已还清。从化和南沙时代小三房(80多平方)，房产证已出，已满二年，现两套房子每个月还贷款合计7000元。南沙时代的房子是大儿子名下，目前市场价约24000～25000一平米。从化房子在老公名下，目前市场价在13500～14500之间。

一家四口，两个男孩。需要置换一套4房。目前，打算卖掉南沙和从化的房子，凑一套四房的首付。需要考虑学位和养老、交通便利的需求。广叔，请问: 卖掉南沙和从化是否可行？什么时候卖合适？如果卖掉从化南沙二套小三房之后，可以凑200～2500万的首付，用大儿子的名字购买，可以首付三成。买哪个区那楼盘比较好呢?

回答：你好。从化可以出手；南沙适合中长期，短期价值不大。现在可以卖。三成买个650左右的，4房可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好，广叔，我是广州番禺人，一直在番禺桥南居住，手里有3套房，1套公寓，一个车位。刚卖了一套房，准备置换投资，我和老公办理了JlH，现在他说房价已经高位了，想等一等再买，我们手里有资金210万，想买桥南次新盘，大夫山附近楼盘，南沙横沥，黄埔的科学城或鱼珠，我家年收入30万，我明年退休了，儿子21岁，老公在家做家务。我退休年收入20万。你可以给我一个方案吗？1，到底现在买房好还是等一下？2、买那里适合我？

回答：你好。现在还有上涨的空间，需要区域都在补涨中，观望极有可能踏空。桥南、大夫山价值不大，番禺重点考虑万博。南沙要有中长期准备才能买，短期容易站岗或略微回撤；科学城、鱼珠都可以的。JLH，没贷款记录可以3成，有记录4成，210能买个500-700左右的。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，像天河公园及琶洲万胜围板块，这么少四房产品，那这么多三房产品，在二胎时代，他们是怎么解决的呢? 原地置换四房毕竟很少选择，远点的其他地方又不太愿意去，毕竟排名前列 胎可能就在周边读书，离开不太现实。那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？

回答：你好，你只需要知道一个特别的真理 ,市区四房从产品非常稀缺,除了珠江新城动辄1500-2000w大部分不可期盼之外,附近剩下的四房基本分布在汇景、牛奶厂、天河公园、华景、骏景。 真的是没选择之下的无奈变通。因此换四房基本小孩升初中之后的事了,可以让小孩自己上下课。这个日子其实都是比较将就，或者三房,或者再租一个房勉勉强强了。

到了真改善时刻,天河公园、琶洲板块的,除了原地置换,基本只有两个去处,广州塔-带诸如珠江帝景,或者近期纳入规划的大学城一带。即使是公交车上下课,也不能太远了。再远一点去到星河湾也是不太现实了。

提问：你好广叔，卖房置换，总价360左右。小孩即将大学毕业，为小孩准备房子，投资偏自住。目前考虑三个盘:罗湖京基东方颐园，大运颐安都会中央，坪山沙湖京基御景中央。罗湖的离湖贝塔旧改只有一条马路，而且带螺岭小学学位。坪山离地铁口近，附近规划也可以，低总价可以买到很好的四房或者大三房。颐安都会中央可供选择较差，主要是靠主干道，噪音严重。同小区已经购入一套改善型住房。请问您推荐哪一个呢？

回答：你好，这三个盘，投资偏自住我会推荐京基东方颐园，虽然面积小，但交通便利配套齐全，又带螺岭小学学位，连孙子的学位都一并解决了。 颐安两房品质一般，升值自住两头不靠。 至于坪山沙湖，你孩子以后大概率在福田南山工作，通勤怎么解决？没啥好纠结的，直接买罗湖吧。

提问：你好广叔，我遇到了一个您教育过的问题—买房不能既要这个好和又要那个好的患得患失的纠结。我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄，且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买掉，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

回答：你好，华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？ 1、地处公明，周围环境差了点； 2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

提问：您好广叔，想在天河，黄埔，南沙买房，本人目前已婚，有2个小孩，购房目的为投资，首付100w，购房预算300万w，请问在哪里买比较好？麻烦推荐一些合适的，谢谢！

回答：你好，这个预算天河区可选择范围很小，一手房估计有点够呛，二手房建议关注天河东靠近黄埔的区域，最优选择详见内部分享。黄埔和南沙是广州最热门的两个区，黄埔属于中心区，这几年产业发展不错，有产业和人口支撑，投资价值要优于处在外围区的南沙，同等总价预算下，建议考虑黄埔。300万的预算建议买科学城板块，其次是知识城板块。较佳选择详见内部分享。

提问：你好广叔，新人首问，纯投资，现金140万。月供能力6-7K，总价控制在2,50到3,00。如买黄埔科学城，首付只购奥园春晓二手，新楼五矿可能都会超出预算，别的好像更贵，而且都只能由亲戚代替代持，买增城用自己的，不限购，。如投南沙，碧桂园天玺湾、阳光丽景湾这些二手，用自己的中级职称资格去买。您还有什么更好的建议？

回答：你好，奥园春晓可以考虑；南沙适合中长期，重点考虑碧桂园天玺湾。这个总价，可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好，个人有300万准备投资，目标南沙湾，还有机会吗？

回答：你好。南沙有机会的，中长期看好。南沙可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，本人在纪念堂附近上班，名下无房有贷款记录，算首套4成，手头子弹180，家庭月收入4.5，学位刚需，想找越秀排名前列梯队的，也希望升值。买个老破小租房？还是买个老破大兼顾自住？或者有更好的建议吗？谢谢！

回答：你好。有读书需要，可以考虑买个小户型学区房，然后租房子住。等读完书再卖掉。老破大建议，流动性较弱。可看下越秀铁一小对应的小区。

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