广州楼市:这类房子不要碰,未来还难转手,买房投资请回避

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，想弄个首付80W以内的，面积80多平的刚需过渡房。目前在天河区羊城创意产业园上班。地铁或开车行程想控制在半小时左右的，未来可能会结婚要孩子。目前适合在哪买，哪些楼盘可以推荐下。目前有朋友介绍我番禺的中海左岸澜庭，这个楼盘如何？居住和潜在的升值空间如何？

回答：你好。80w首付，首贷资格还在的话，能买260w的房子；中海左岸澜庭，没有地铁，周围工业厂房民房多，就亚运大道两侧供地多，未来怕转手有点难，如果选这里一定要选地铁口近的，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好！现在黄埔半年社保购房的政策预计明年会取消吗？大壮的开发商较小，会不会烂尾？如果买大壮，您觉得是等补齐社保后再签约好，还是先签约再等补齐社保后再网签好？

回答：你好。烂尾可能率很低，可先签约。

提问：广叔：您好！新人首问，我的房产情况如下：1、现居住越秀区达道路2房1厅（2013年底购买），2、万华花园六星台高层电梯两房一厅（2005年底购买），3、清远碧桂园半岛1号三房东南向98方（2018年年初购买），现在想置换三至四房，月收入4万，在珠江新城上班，没有房贷，请问，手上房产怎么整合较好？计划在海珠区或越秀区置换，请广叔推荐带电梯二手房。

回答：你好。1、越秀区达道路有培正学校，民房多，房子都较老；

2、万华花园，东晓南，配套成熟，花园社区，楼盘大，有60多栋，自住还可以

3、清远碧桂园半岛1号属于旅居地产，自住还可以，投资一直不建议买此类产品，缺少接盘侠，流动性弱，配套方面欠缺。可出手置换。你这三套都可以出手置换。再计算下大概有多少资金，才好看选哪里比较好。万华花园出手有200多，清远碧桂园出手有90多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，目前广州新塘自住楼梯房（贷款还有26W）想为孩子上学置换一套，但户口明年年底才有可能解决！石家庄房贷款大概可以卖145左右，惠州石湾去年才投资一套，有贷款45W 月供5K左右。我们打算明年卖掉石家庄还完 现住+惠州 加上积蓄，大概可以剩下100W，1：如户口搞定进军黄埔需要卖掉自住，共240W左右 买哪个板块合适？2：如户口搞定继续新塘，卖不卖自住？买哪里合适？月入2W，2个男孩，一个9岁，一个1岁。望广叔帮我们分析下！

回答：你好，方案一更好。由于广州东进战略的推进，黄埔成为近年来不少购房者青睐的热门区域。而黄埔近些年的发展也是突飞猛进，大量产业进驻，城市面貌的更新，都赋予黄埔不小的投资价值。总的来说，黄埔内部也细分为几个板块，旧区府、萝岗、科学城、长岭居和知识城。可以优先考虑科学城板块，广州科学城上车楼盘及刚改楼盘里有推荐，可以看看！

提问：你好广叔，福田京基御景华城(赤尾站上盖) 高楼层东南向，现在业主急用钱460万急售，75.39平米方正2??房，单价仅6万1。可以入手吗？

回答：你好，房子性价比还行，属于放租盘 京基御景华城距离7号线赤尾站200米，靠近深圳河，北沿滨河大道，小区原址是坟地，05年建造，四栋大单体楼，大花园社区，绿化率高，约3600户，车位配比不足。 户型27平-45平一房，60-75平两房，80平三房，4梯22户，由于是刚需小面积总价低性价比高小区，成交量活跃，常年位于福田区成交前三甲。主要居民为和租户为华强北做电子生意人，近福田CBD，租金高且稳定，楼下自带美康百货。 两大利好，附近福田村的海岸城旧改 和落马洲河套地区开发。 追求稳定租金可以入手，考虑涨幅，这里不算很好的选择

提问：你好广叔，总价预算550万左右，上班在珠江新城，已有1岁的一孩，想在天河或海珠买套小三房或大两房，自住需求，希望未来学位不是倒数最差的那种即可，有什么好的小区推荐吗？

回答：你好，总价550万，住在珠江新城，建议买的区域和板块是天河区东面的板块，金融城、鱼珠，或者是奥体 也可以去海珠区东部的琶洲板块，比如世港国际、大家庭、畔江花园等。

提问：广叔您好，先说下个人情况，本人已婚有一个小孩今年将要读小学，一家三口都是深户，现住租房在布吉中海怡翠山庄，在南山上班，17年跟随同事入坑买了惠州一套房，首套贷款名额用了，现在手里能凑个八十万左右，考虑小孩读小学，准备买一套小两房，总价300万以内可以接受，目前刚开始考虑看房，请问老师有何忠告和建议吗（龙岗中心城和布吉中海怡翠山庄附近相比较怎么选呢 ）谢谢！

回答：你好，布吉肯定不如龙中地铁口的次新，布吉的低端盘，除了自住，似乎没有其他功能，自住也尽量地铁口近。 如果追求低总价、上班近，也可！ 不知道惠州买的是哪个盘，整体不看好惠州发展，如果能卖掉，建议出手后把首付凑到100以上，入手总价400W的宝安上车盘。 优质资产总好过万年不涨的劣质资产。

提问：你好广叔，我17年7月当时想在保税区或布吉理想家园买套房，但是一念之差买了理想家园的，结果现在保税区的那套房子涨了260万，理想家园的房子价格一分不涨。现在工作的地方离保税区近，想卖掉布吉这套房，再买保税区房，但是要增加260万，心疼。又觉得布吉的房子会补涨，所以犹豫不决请教您。

回答：你好，替你感到惋惜！理想家园自住还是可以的，布吉是很多人上车的优选，看起来性价比很高，通勤距离也不远，但城市面貌相对破旧，缺少城市更新的动能，旧改虽然很多，但拆迁十分艰难，十年内也很难有所改观，整体看跑输大势，这也是为什么一直不推荐布吉的原因。短期东部是还有一点补涨的，但从长远角度看，建议你置换。短期虽然不好把握，中长期看一定是正确的。

提问：您好广叔，前几天看完房子，很灰心。我上班在南山，单身无孩，两套房都在长城盛世家园二期，一套与父母同住，一套出租。地段位置不错，周边配套成熟，就是不怎么涨，跑输大盘。而且感觉高层楼没什么出路，低楼层旧了还能旧改棚改。有文章说旧的高层楼会是以后的贫民窟。不知道这种说法对不对。一直在踩盘子，各种原因没有买，现在没有买房名额。没有首期，钱都在银行定存和理财、基金股票里，如果需要可以出掉，总共200万。可以月供3万。在考虑卖房。沙井、碧海、前海、宝安中心区、坂田都有了解过。沙井周边完全没有配套设施，环境不好，纯投资可以。

碧海配套比较成熟，看的房都在11万左右了。零几年的房基本都了解。前海零几年就看过很多盘，大概了解。有朋友推荐阳光棕榈园，在网上看到楼梯复式赠送面积大，挺心动。但是父母年纪大，以后不一定能爬楼梯。南山中心区房价都很高，就看到惠中名苑单价比较低。这种4栋楼的老小区动拆几率应该大一些，想看看能不能先自住，有动拆较好，没动拆得房率也高。宝安中心区房价也高，达海花园和惠中名苑类似，单价在片区算低的。坂田看过四季花城。目前有几个想法。

1. 卖掉两套房1800左右，用自己的名额买一套自住，父母的名额买一套投资。2. 自住盛世二期，卖一套700的，用父母的名额买一套投资。3. 不卖房，出掉股票基金，借个几十万，用父母的名额买套四五百万的投资。自住的房到西丽上班的地方40分钟内车程都可以考虑，三房或四房。投资无所谓地方。请指点一下，主要是想跑赢大盘，谢谢！

回答：你好，长城盛世家园，福田公务机构较多的区域，片区环境还可以，近地铁冬瓜岭站，小区楼间距近，容积率高，车位紧张，总体不差的。涨得慢是因为片区发展成熟，缺少增量。高楼层、贫民窟什么的不至于，福田的房价摆在这里，需要一定的实力才买得起。不过两套建议出手一套入潜力地段。沙井、碧海、前海、宝中这几个区域都可考虑。阳光棕榈园可考虑，但不算最优选。惠中名苑很一般，博动拆时间成本大。建议以次新为主。1、可以考虑。2、如周边工作，自住可保留一套。3、还是建议出手一套，鸡蛋不要同时放一个篮子里。你现在缺少一个潜力底仓。不知道这长城盛世家园两套还有多少欠款？可考虑出手一套，入一套900左右的宝中或碧海

提问：你好广叔，我婚前有一套财富港的两房已还清，老公婚前一套公园里的三房剩130万，去年100万首付在塘厦投资了一套三房，宝宝五年后上小学，想在宝中换一套中上学位自住三房，在不增加压力并可以三成首付操作前提下，考虑了三种方案：1.今年公园里平换一套宝中的600万小户型学位房，过3年三套房换一套宝中房。2.今年深圳两套房直接换宝中1000万的学位三房。3.暂不动，3年后三套房置换。我倾向方案1，看好财富港及宝中价值，为三年后增加置换筹码。但也担心布吉大换宝中小，加上贷款利率差和各种费用，会不会对三年后宝中期待过高？其实并不划算？公园里一直有地铁传闻，也怕卖了会涨。您有更好建议么？现在无房票怎样操作较好？财富港无贷款可以过给父母腾名额。

回答：你好，倾向方案1，财富港看涨，继续保留，对敲给父母，腾房票+融资。公园里区位不行，尽快出手，可以置换到宝中，虽然是以大换小，但也是坏换好，放心大胆换吧。

提问：你好广叔，我在坂田万科第五园一套次新小3房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第二套房子：光明勤诚达一期的3房欠款384万，现在很后悔。1.正大城新房三年限售，2023年才能售出；2.没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭年收入大概60万，希望能请老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？我感觉这里也没啥升值空间，还是等三年后把正大城卖掉？谢谢！

回答：你好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，不是光明的所有新盘都值得买，除了凤凰城区域的。但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖。总之正大城如果没办法更名就先拿着，坂田基本该兑现的也差不多了，相比起来坂田还没有光明有升值潜力，投资角度万科第五园可以考虑出售置换。跟着规划走，买南山和宝安错不了。具体选筹参考内部分享！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。