广州楼市:黄埔和天河,从投资来看怎么选?别再看走眼了

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提问：广叔你好，我有广州购房名额，想入手一套博一把，做2-3年的投资打算。手头预算250万左右全款，主要看黄埔科学城和天河智慧城。目前需要确定小区，比较困惑的问题是：

1，长岭居和香雪从投资来看怎么选。

（1）长岭居有奥园春晓单价较低可以买三房一二楼毛坯，保利越秀岭南林语可以买两房，万科山景城单价比较高，只能买65两房

（2）香雪可以买时代春树里三房，中海誉城北区2房，越秀岭南雅筑2房，万科金色梦想2房

以上几个盘和匹配房源要怎么选？

2，天河智慧城的天河星作也在承受范围内，但户型差些面积小些，跟上面的比是否值得投？

回答：你好。

1、当然是选香雪。长岭居板块是一个纯居住型板块，和香雪比偏弱一点。具体板块及楼盘详见内部分享。

2、天河星作不建议，它属于四不靠楼盘：不靠地铁、不靠学校、不靠商业配套、不靠主流发展区域

提问：广叔你好！这是我排名前列次提问，请多指教。我呢有两套房，一套在东圃盈彩97.2方，全款还清。一套在新塘凤凰成凤茗苑140方，月供6200，还乘24年。本人广州户，老婆不是广州户，手头现有60w，去凑可能有个80w，外面生意人家久自已大约80w,现没有房票了，又觉得钱放银行闲着太可惜，请教有没好的主意？

回答：你好。东圃盈彩，珠村站在建，还有利好，建议继续持有；凤凰成凤茗苑自住还可以，投资一般。不知道月供能力如何？如果月供能力好，DY东圃盈彩，加上手上资金可配置一套，考虑黄埔科学城。

提问：你好广叔，新人首问。想投资升值，天河或往东，一手二手不限，6年后可能自住，希望环境好、楼龄新一点、近地铁、学校、医院，投资金额800万以内，请问宝翠园、富颐华庭哪个更好？或者有什么楼盘介绍？

回答：你好，宝翠园产品没问题，周边的配套也没问题，6号线植物园站也方便。植物园板块属于天河的北部，目前缺乏资源注入。后面注入的概率也不大，少有的利好就是环境还可以。富颐华庭，地段价值还是有一点的，有增量，但是地铁不是很近，有铁路线、广园噪音，作为纯投资可以考虑。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广树你好，首付80-100万，现在人在外省，有广州户口，小三房，月供8000以内，首套房，想用来投资或者自住，如果投资的话3-5年内可以出手，有没有哪里广州的盘推荐的，元旦的时候坐了大半天动车来广州看房，看了知识城的保利拾光年，觉得太远了

回答：你好。保利拾光年还不行，就整个知识城目前都还不怎么样，产业需求人口多，且知识城地很多，配套什么都还跟不上，所以买入的话，要持有很久。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近较高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多 按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。 解决思路： 1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，较好是涨价控制在合理范围内，比如10万。 2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协 3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：你好广叔，未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？

回答：你好，首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家

对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担的起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是较佳的参考指标。

人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！

提问：广叔好，重点考虑天朗或逸景。其实我觉得逸景各方面都符合预期，少有担心就是它在海珠，会不会到时从涨幅上会逊色很多，比起天朗那些 请有空时候再回答我下，谢谢

回答：你好，不用太担心，你去看看，逸景其实已经在涨了，别忘了逸景隔壁几站就是琶洲，琶洲未来就业人口很多，但是房子太少，逸景还是可以享受到它的辐射的 另外逸景一带配套很成熟，万达商圈，还有口碑不赖的学位，就等地铁一通，11号线带飞，潜力很不错 房价是看综合实力，不一定纯靠板块的潜力，金融城固然好，但是论品质，配套，学位，天朗也输逸景，天朗的优势就是享受金融城一带直接利好以及四通八达的交通，综合实力和逸景比起来看差不多了，买房不必锱铢必较，有合眼缘，还是不错的盘，赶紧上吧

提问：您好，广叔！福田应该去投资下沙或者梅林吗？还是哪里？

回答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 建议策略： 一、低总价刚需次新电梯房 二、先进名校学区较低总价学票房 三、实现先进名校+自住品质的稀缺楼盘

提问：你好广叔，在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请广叔帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等3年后把正大城卖掉？谢谢

回答：你好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

提问：你好广叔，如果从深圳地轴来分析，投资学位房、自住分别是哪里呢？现在还有洼地么？

回答：你好，“三轴两带多中心”的深圳城市格局已落后于如今城市发展水平，第四条轴线即将问世。从之前的“三轴”来看，轴线路网发达、产业规划和功能配套完善、人口密度大。由此可预计第四条轴线预计会从13号线延伸，从光明到南山——有南光高速、13号线、创新大道等交通优势加持，有光明科学城、后海总部基地等地段优势加持。前面“三轴”沿线对片区配套、房价和人流的改变大家有目共睹，由此看来，第四轴线也一定会带来同种效果。投资学位可选科技园南（含华润城），自住可选深圳湾。同时，科技园北-西丽、光明是明显的洼地。

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