广州楼市:这类房子涨幅会渐渐跑输,看完再决定要不要买

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：首次提问。广叔你好。本人广州户口。目前首套房在保利爱特城83方。目前手上200子弹，想问我是再投资黄埔的二套好（如果买二套建议投资买哪个楼盘好？），还是把现在的房子卖了凑足400子弹去天河买套学位房（可月供2万），家有二年级小孩,鉴于买哪里的学区房？

回答：你好。保利爱特城位置稍微偏了点，可以说超出了科学城的辐射范围，周围环境一般，工业厂房居多，且快要靠近不限购的增城了，也没有什么配套，所以总体看一半，可出手置换。建议选择方案2。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，您好！我是福建这边，孩子今年去广州读大学，有户口，想在广州买房，算投资也算刚需。想买总价400万左右的房子，看了南沙横沥岛的葛洲坝，黄埔鱼珠板块，和科学城。想请问您，有什么比较好的建议吗？如果是买黄埔，鱼珠板块的升值空间大还是科学城的呢？鱼珠跟科学城，有什么好的楼盘可以建议呢？打算持有4.5年左右，等孩子毕业工作了，才决定要不要置换。请您给个建议。

回答：你好。当然首先黄埔科学城了，可看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，您好！黄浦科学城 新福港鼎峰，现在三房的价格炒到5.5-5.9万/平，您认为还有涨幅吗？还有没有投资空间了？能否分析一下 奥园香雪公馆 融创翔龙广府一号，这两个盘现在是4.4万/平，能不能买？有没有投资价值？谢谢！

回答：你好。新福港鼎峰区位好，值得的，现在只是小涨，中长期看还有潜力的。奥园香雪公馆有点噪音，但区位还可以，总体可考虑；融创翔龙广府一号位置一般，周围增量一般，地铁距离不算很近，这个盘并不是便宜，不太建议。

提问：你好广叔，急问 坐标深圳，之前咨询过二手盘，现在看了新盘之后感觉房子更新更大，但是地理位置相对差一些 个人情况 25岁刚结婚 预计4年后要小孩 家庭收入税前40出头 南山+福田（深圳湾公园那块）上班 目前子弹150，在考虑以下几套，麻烦综合个人情况给点建议，分析分析 1. 光明华润公园九里3房卖完只有4房600 首付能借出来这几年压力会大一些 2. 盐田佳兆业城市广场3房450 3. 福田蜜园60平2房高楼层朝南（非顶楼）455 4. 蛇口四海公寓47平438 5. 等光明和沙井的新盘 这周就要做决定了，盼复

回答：你好，这几个选项首先去掉盐田，盐田定位是港口和旅游业，不是重点，缺少城市资源。 华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？

1、地处公明，周围环境差了点；2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！

总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！ 蜜园和四海公寓已经分析过了。 区位选择上，优先沙井和光明，多淘淘西荟城，蜜园可以作为次选。

提问：您好广叔，1.请问广州300万左右的总价有什么推荐。2.本人在老家还有套房子贷款没结清，有什么办法在广州按首套房贷款，在广州有公积金，每月3000多，怎么贷款合适。3.因去年有段时间比较忙经常忘还贷款(连着3个月)，都是还款期第二天就补上了，原以为有容忍期就没多想，后来查征信发现有记录，是否会影响贷款。

回答：你好，一、征信有记录，会有一定影响，但不大。因为你都是逾期第二天就马上补上了，和银行解释的过去，只要流水足够 稳定，贷款问题不大。二、之前有过贷款记录，广州属于二套，首付成本比较高。有以下几种方案可以操作成首付3成：1.全款抵押，2.开发老人票，3.已婚状态下做2改1，具体操作详见内部分享。三.选筹2个方向:老黄埔和番禺。

提问：广叔好，从投资的角度考虑，广州7号线延长线，例如陈村，单价2左右，对比广佛线沿线，朝安或普君站，单价也是2左右，哪个未来更有发展的潜力呢？

回答：你好，朝安、普君那边属于禅城了，离祖庙一步之遥，7号线延长线的陈村、甚至北滘也差不多是这个价格 纯投资来看，陈村+北滘，明显好过朝安、普君，因为广州人民的购买力远远大于禅城本地的

提问：你好广叔，纯投资，看好红树湾超总概念，但红树西岸和中信已很贵了，想入手世纪村二期的三房，觉中介说是稀缺户型，赠送约三十平，东南向，二梯二户小高层，目前房价10w多一点，想持有五年后卖掉，可以有超总和白石旧改的双摡念加持，想听听您的意见

回答：你好，世纪村 红树湾园林社区，分四期，除了少量50平、90平一房、两房，其他全部是120+三房以上户型。 这个社区，绿化率高、车位充足、四通八达，非常宜居，单说比较尴尬的地方： 1、大户型居多，投资属性弱，流动性不可避免比较差； 2、整个红树湾片区没有好的学位，中介多以私立南山文理学校为卖点，其实就跟在北大边买套房不能上北大一个道理； 3、外立面比较难看，15年左右的楼龄，真石漆受雨水侵蚀，外墙已经变色； 4、位置比较尴尬，1、2号线都在900米左右，属于红树湾靠北区域，附近短期没有利好，未来看白石洲旧改，但项目东北的地块属于三期拆迁范围了，五年内不会动； 5、户型格局一般，除二期、四期有赠送，其他利用率均一般。 总结：很喜欢的话可以买，房子应该可以跑平大势，但潜力不如宝中。稍微有点错配（卖这么大面积的人会觉得地段品质差了点），需要长持

提问：你好广叔，昨天看过你说的，总价1000以上的，只选选南山、宝中吗?我现在打算买一套1500万左右的房子， 自己也看了一些，想问问你的意见，具体可以看哪几个片区和房子？

回答：你好，以下这几个片区可以看看 ：1.香蜜湖片区 2.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区） 3.科技园，润府、英伦名苑。4蛇口半岛城邦，后海公馆，阳光海滨都可以看看。

提问：您好广叔，请问一下龙岗又一城这个盘怎么样？值得买吗？现在有一套87平，25楼，总价470万，这个价格有优势吗？后期的升值空间有多大？

回答：你好，又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。 又一城学位房的走势总是突破人们想象力，深中龙初已坐稳龙中排名前列的位置，至于会不会划出去，二胎高峰期读初中十年以后，学位不会那么快饱和，短期还不会被动奶酪。 总结：自住可以买，但是投资一般。

提问：广叔好！总价200万左右投资，8号线盐田路站附近和14号线坪山沙湖或坪山围周边哪个会更好？金港盛世华庭和京基御景印象二期的1房1厅呢？同价位或稍微再加一点换周边地铁远一点的2房1厅会不会更好呢？

回答：你好，盐田港我个人认为值得投资的价位是刚需上车盘。总价低，性价比高于罗湖，可以产生地铁拉通之后的外溢效应。坪山14号线周边的宝荷、沙湖、坪中享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，可发展区域更大。所以单纯看短期涨幅，两者相差不大，中长期来看京基略优。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。