广州楼市:这个盘炒家太多,买房投资者慎入

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提问：你好广叔，新人首问：目前手上有首付款70左右，预算260以内的房子。我先生在天河上班，我在番禺上班。考虑资金和居住体验想在番禺交通相对方便的地方买房。目前看了番禺广场附近和市桥附近的房子。先生的诉求是离地铁近，我的诉求是离地铁不太远，居住环境稍微好点，有相对的升值空间的。学位的问题可放后考虑，因为打算较快也是一年后生小孩。现有3个小问题请教您：

1.市桥和番禺广场预算内的二手房哪个性价比会高一些，主要指居住体验和升值空间。

2.番禺广场目前我们看东华花园比较多一些，但该盘目前挺热的，一期南向的基本被秒。目前还有两套南向小户型的，一套是77平，251万，一套是82平，262万。现在东华花园一期还值得买吗，是不是高位接盘？

3.如果东华花园现在不值得买，那番禺广场附近还有预算内值得买的有哪些楼盘呢，价值点在哪呢？

回答：你好。1、可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。2、东华花园，离地铁不是很近，有一定楼龄的步梯房，自住可以，投资的话未来容易跑输的。3、番禺广场能通勤直达珠江新城

提问：(新人首问）。广叔你好，现打算投资一套房产，纯投资性质。现有两个楼盘一是黄埔的万科城市之光，单价要5万起。二是新塘广汇尊府，单价约3万6左右吧。请教1、两个楼盘哪个潜力更大，2、这两个楼盘价格有否溢价，溢价比例多少呢？谢谢

回答：你好。1、新塘不限购区域是限购区域价值大，能买黄埔当然买黄埔了。2、现在上涨通道，价格要降有点难，能买尽快买。投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好！本人01年来广州，05年入骏景西苑80方望花园房一套，早已还清。种种原因没入手第二套。现在孩子上初中已敲定，手头有130W闲散资金多年。现在家庭事业稳步上升，接下来正常每年剩余资金余60W。如果未来三年公司项目爆发，可能会分到200-300W。但房价一直在涨，我今年想把房子的事情腾挪一下。现在纠结于方案

1。130W凑点去投资一套新房？科学城，黄埔似乎都买不起。

2.把骏景的卖了加上130W，总资金有700W现金。去买两套大壮一大一小组合？100方+80方。这样既改善了又投资，一变二。

3.把骏景的卖了加130W共700W。去ALL IN一套中冶逸景台的所谓豪宅？我老婆现在科学城当老师，我在深圳租房。中冶到她学校的时间和骏景到学校时间差不多。

我对换中冶的房这个方案3很动心，我在深圳这么多年看见豪宅稀缺，涨幅非常大。个人认为未来700万的刚需小房不缺，但豪宅缺。虽然中冶这个是伪豪宅。但又觉得骏景地段太好，长岭居太偏。请广叔指点该如何思考和执行什么方案！！

回答：你好。骏景西苑建议继续持有；你手上需要一套优质资产。1、130，5成可考虑入一套科学城上车盘。2、不建议卖。3、中冶逸景台是刚需地段中的豪宅，现在配套不是很好，自住可以考虑，需要较长时间。如果可以的话拿骏景西苑DY贷出资金用于经营公司和事业，再通过经营赚的钱加上手上资金买一套更好的房子，可以考虑科学城好一点的，大壮也行。

提问：广叔，你好，珠江花城有套房， 现年收入150万，子弹600万内，纯投资，希望持有3-5年，再置换套价值更高的，当然如果房子价值高，可以更长期持有。希望选套后期容易出手的，容易出租的二手房。麻烦推荐金融城，黄埔CBD，琶洲这三个区域适合我的楼盘，麻烦了！

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部

提问：广叔好，感谢您上次问题的回复，很中肯的建议。现想问您其他问题：现在广州有房，家人都喜欢海边，基本有假期就往惠州、珠海跑。也看过双月湾的房子，也不贵，两房一线海景房80平的差不多75万-80万吧，手里有50万存款，想着以后可以养老、渡假啥的，真心动啊。但不知那边能发展起来不，配套啥的、交通等，就怕买了就空置了，再后悔。广州南沙富力天海湾也看过，也有一线江景复式公寓，一套也就80多万，还有投资价值，离的近些，也能周末住住啥的（虽然海景不能比），您有啥建议？感谢，感谢

回答：你好。双月湾这种旅居地产买来自住养老是可以的，投资的话价值不大，不到旅游淡季就会发现街头冷清，配套方面也一般。

提问：广叔好，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗？

回答：你好，惠州房产没有投资价值 一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：你好广叔，请教一下，定位广州，首套，首付在50-60万，每月按揭能力在15k左右，想在广州投资一套房，不需要自住，就是为了投资升值，请问应该考虑什么区域，是否有楼盘推荐几个

回答：你好，1.广州没有房票，可以考虑广州增城新塘板块，不限购，增城离地铁口比较近的楼盘有科慧花园，保利中航城，恒展江山时代，金泽惠百氏，广铝荔富湖畔，万科春风十里，实地蔷薇国际等。 2.广州有房票，个人认为东面更有价值。如果你有资格，车陂、东圃、鱼珠、三溪到黄埔其实更佳，这一线也是广州最有价值的区域。

提问：广叔你好，你看好广氮版块吗？实地走过一次，有天健上城和什么阳光苑，其中天健上城户型略怪，且单价差距很大，业主惜售情绪重。还有两个新盘，一品和金地。问：是否有投资价值(学位、地铁、小区品质)，上二手还是新盘，这个地块选盘需要注意什么？ 感谢！

回答：看好，广氮奥体板块的房子说白是对天河东一带次新房的有利补充，在加上学位上的想象力，足以让开发商跟买家疯狂 一品跟金地这两个，一品优于金地，金地主要盘子比较小，也太贴近大干线，很吵。买这俩个都没问题，拉长周期都会涨 不好的地方在于 到时候开发商的首付方式会比较苛刻，比如祭出双合同，你的首付比例得提高 另外新房你要等，等多几个礼拜，你会迎来更高的价格 与其等，还不如主动出击，奶厂的二手会好过新房，楼龄5年内，买到就可以直接用了，环境舒适度高于金地，一品之类

提问：您好广叔，我目前28岁，在龙华上塘片区创业，目前首期300左右。目前看上的主要是港铁天颂和中海锦城。港铁单价挂着8多，八十多平，总价700-800，高峰学位；中海锦城有一套挂710，79平左右，可能有华东附中（在建）学位。考虑自住+资产配置，持有5-10年，在您看来哪个更好，升值空间哪个前景好些？

回答：你好，港铁天颂地铁无缝对接，港铁在深圳的排名前列个项目，很多香港业主，16年建成17年交房，容积率2.3绿化率30，自带商业配套，和周围的小区相比得房率较小。中海锦城品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服；西面恒裕项目，北面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型；价已经不便宜；前景就是搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。自住看下更喜欢哪一个，港铁天颂自住会较舒适一些，投资的话两个盘区域很近，相差不会太大，中海锦城有一定的预期。

提问：你好广叔，我想咨询一下父母随迁入户的情况。我是2014年落户深圳，现在名下一套深圳房产。我父母今年均55岁，母亲已退休。问下我这种情况，父母能直接落户深圳吗？这样的话是不是又多了一张房票？

回答：你好，父母必须在你入户满八年后才能随迁，老人票是三成没错，但是贷款年限短，杠杠一样低。

提问：你好广叔，家庭内目前有一套环岛丽园三房，卖掉可得500出头，为了中学学位房+改善新购入一套庐峰翠苑120米三房，翠园+景贝，最近看您文章学习，都说罗湖跑输大盘，在考虑是否将目前的环岛丽园三房置换一套西部物业，不过卖掉的话家里老二就只能上景贝小学。不知道报哥有没有什么好建议。

回答：你好，环岛丽园带螺岭小学。小学是很好的，毋庸置疑，罗湖跑输大盘是真的，但是好学位的房子，跟上甚至跑赢大盘都没问题，螺岭至少跑平大盘没问题。另外优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖惟一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要二十年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。

主要看你的权衡和偏好，如果重视教育可以先读完小学再卖，因为有学位加持，对于重视教育的家庭来说，可以承受。如果更注重资产的保值和升值，则可以考虑置换到优质地段。具体的选筹可参考会员内部推荐。

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