广州楼市:天河哪个板块升值空间好?内行人说出标准答案

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提问：广叔你好，新人首问，殷切期望你的回复。本人想在天河区购房做投资用，总价控制在800万。天河公园天府路、龙口西附近学区房，哪个板块升值空间好呢，其中哪个小区好呢。另外珠江新城凯旋新世界隔壁有个特别便宜的楼盘叫誉城苑，值得购买吗

回答：你好。天府路和龙口西都可以考虑，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！誉城苑地段倒还可以，但产品和小区环境一般般，也有一定的楼龄，总体一般吧。

提问：广叔，看到您的回答，请问保利十光年是否交通不便的原因？富力悦喜3w+价位值得买不？星汇城3W的价值会太高吗？有没噪音和污染要考虑，现在知识城是高位吗？加拿大花园很旧了，有没投资价值？多谢

回答：你好。每个房子都有优缺点，特别是预算有限，如果要面面俱到，每个因素都考虑到的话，基本买不到房子的。要专注一两个重要因素，如自住通勤距离近，还是配套，还是想要小区环境好，还是想要投资价值高。投资价值高的配套就相对差一点，不大适合自住，等配套起来价值兑现，才有投资回报空间。有了这样的认识之后，你的问题就好解决了。知识城并不高位，还有增长空间，等待开发建设中。加拿大花园是属于配套好，但是产品一般，增量一般的产品。

提问：您好！广叔，继续今天首次提问：谢谢您的建议！我有一个3成一个7成，1.海珠湿地公园海州花园旁边在盖楼盘目前不知道名字，感觉自住应该还好，想再那边买一套自住。2.因孩子六中读书时间比较久，想再附近再买一套，但是这套不知该怎么买，附近价格也都不低了，买大的还是小的？是否有合适的推荐？3.港行的公寓现在也不知道是否好卖。请您建议！谢谢！

回答：你好。1、海州花园旁楼盘尚不知名，自住可以的。2、买一套兼顾住的，如蓝色康园。3、公寓尽快挂牌

提问：新人首问，广叔，我现在买二套，一套目前在住，能承受的总价格为300到350w，在琶洲上班，看重学位和投资价值，请问下

1.适合在哪个区下手，琶洲，天河，黄浦？

2.天河一带房价在5w+，请问适合下手吗

3.黄浦 保利十年光，星城汇，时代印记，富力悦喜请问谁更有价值

4.新塘的品秀星图，保利东湾和番禺亚运城不优先考虑是吗

5.天河上社加拿大花园，老旧，两房300多W，值得考虑吗

5.如果上面的盘不理想，请问有更好的推荐吗

回答：1、这个总价重点考虑黄埔

2、可以下手的

3、优选富力悦禧，到黄埔近；其次星汇城，有地铁通勤黄埔

4、品秀星图可以作为次选

5、加拿大花园生活配套方便，自住可以考虑

还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，本人2020年10月卖了万博板块的楼梯房一套变现260，再加手头100，可用现金360想买二套，不打算还清排名前列套，所以二套首付要7成，预算550以内。目前自己住大学城小三房，二胎。资产重新配置\不知选哪个好。：选择1：东湖州花园140的4房，估计4.6万+，选择2.金海岸花园90方，单价巳5.5万+，感觉价有点飘；选择3.番禺广场东怡新城，区位好，4万+；选择4 知识城凯德中新里，外观丑，格局差，区位好；选择5知识城星汇成的127的楼王单位，但担心吵。1

选择5我自己现住的大学城的房比较小为了娃读书10年不打算离开，也可现在就在亚运城买天逸140。选择6 珠江伯士湾90，但价位已经好高。广叔哪种方案较佳？有什么更好建议？

回答：你好。

1、东湖州花园小区环境不错，地铁番禺客运站，140平适合自住，投资大面积不是很好

2、金海岸花园各方面要比前者好，可考虑

3、东怡新城区位是不错的，主要是楼龄方面

4、这个价位不建议考虑知识城

5、珠江铂世湾可以考虑

重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，前年想卖掉武汉黄陂区滠口街道的房子，入手深圳。但是那套房一直跌，深圳却猛涨，现在心态崩溃。接下来想卖掉，入手深圳周边或者深圳老破小，又有些犹豫，怕武汉也来一波上涨，那就两头打脸，不知如何是好？

回答：你好，不管现在卖不卖滠口的房子，它都不算优质资产，武汉大涨，它只能小涨。 接下来2步走： 1.优选深圳打新，深户无房家庭，现在打新特别适合你，剔除掉有房家庭和限购人群后，中签率大幅提高； 2.次选买入广州，两年后置换深圳曲线救国。

提问：你好广叔，坐标东莞万江，首套房，在中堂购买了一套刚需小三房，顶楼，86.6平方，总价133万左右，离我上班距离8公里。开始去看的时候感觉各方面都不错，当天下了3万定金。后来过了一段时间，家里人各种不满意。最近惠州那边的销售员推荐了惠州园洲正黄金色云庭，格局还不错，面积101平方，6楼，总价格88万左右可以拿下，距离离我上班约33公里。周边还有其他小区，价格应该差不多。

问题：1、我是不是应该舍弃中堂小三房，在园洲购买这个101平方的房子来自住？2、惠州还有临近深圳那边的房子，单价比园洲更加优惠，我如果去那边买来投资，它有没有前景呢？3、中堂这边值得购买吗？

回答：你好，首套房应该更多考虑自住，你不应该放弃去惠州园洲，惠州离你距离太远了，距离基本上要横跨整个东莞。临深投资的确有价值的，但临深投资较大的机会在于东莞的塘厦凤岗还有长安。这几个片区的单价都接近3万了。

你的预算有限，去也买不到什么好房子，还是应该聚焦于自己居住。还是刚才那句话，你现在的预算有限，如果不买中堂，你买不到其他特别适合你的。这一套房，不如太太平平地买一套自己住的。等到将来有余力再去投资。

提问：广叔你好，我想在深圳湾片区买一套房子，总预算2000万左右，用途主要是自住方便孩子上深圳湾学校，但是我应该会住10年左右考虑换房，因为不太喜欢住房龄较老的房子，广叔比考虑小区环境和圈层的话，广叔比较推荐哪个小区，另外我这种情况适合购买两本证的房子吗？

回答：你好，深圳限购未来数年都看不到放开的可能，所以双拼房会有下家难寻的问题，再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，有钱人看不上。 两个证的“双拼”是开发商为了应对“7090“政策涉及出来的畸形产品，在限购如此严的时代是要谨慎选择的。 双证的缺点： 1.占名额 2.金融属性差，大多数都不能满评 在什么时候选择双拼: 1、价格严重低于单证户型 2、有长期自住需求 3、有拆分价值的双拼 阳光海滨，海境界，三湘海尚都不错。

提问：您好，广叔！之前中介给我介绍了一个总价130万左右的房子，在远郊的地方，说是首付十几万可以分期，而且小区临近地铁，感觉对于我这种想要上车的人很心动，也问了一下身边买了房子的朋友，大家让我慎重，排名前列次买房，想要咨询一下老师这样的我可不可以买呢？

回答：你好，这种情况是理想很美好，但现实很骨感，首先这种方式上了车，要想清楚未来这房子会有人接盘吗，一般这种远郊地方，没有人口和购买力的支撑，未来出手是很不容易的。另外根据你的描述，相当于把在广州的首房首贷用掉了，等你以后想要买套更好的时候，这套房占据了你的名额和贷款。综合来说，买房首先需要实地去看看这些房源，不要相信各种宣传上面的，亲自见到的才是真的。其次，刚需购房者以后有置换机会的，而且10年内大部分你都会选择置换，所以排名前列套房购买时一定要考虑到未来短时间内能否出手，就算不为了高价出手，至少不要被套牢。最后，房价处于动态变化阶段，有购房打算的购房者要时时注意关注房价信息。

提问：新人首问：广叔您好，想用女儿的名额购入一套120方到170方左右的改善房，如果同时具备投资性质就更好。目前自住的是五山近90方的房子，四人住有些挤。在保利香雪山还有一套面积140的低层和两套大壮的小公寓。目前手上有不到500w做首付。考虑购入黄埔或者番禺地区的房子。目前看了融创广府一号，觉得实用率不高，户型结构不够好。富颐华庭离铁路近，不知噪音影响大不大。这两个盘离地铁也有些距离。万科城市之光二期目前开的地方据说要建垃圾站，离石化近，但是离地铁近方便些。大壮茗城的容积率太高不喜欢。也有考虑保利香雪山，科城山庄或者富春山居的二手房。但是目前放出的富春山居的房源和科城山庄的房源总价较高，需要同时售出五山的房和香雪山的房，感觉风险有些大。不知这些楼盘哪个好些呢？或者有什么番禺的楼盘推荐吗？

回答：你好。公寓可出手置换。融创广府一号地铁也不是很近，配套一般；富颐华庭是有铁路线噪音；万科城市之光还可以的，垃圾站有一定的影响，但我认为未来环保科技越来越发达，影响也会越来越小。其次考虑科城山庄、富春山居，自住不用太担心的，中长期看还是要涨的。番禺主要考虑万博，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，关注你好久！终于找到途径了。我90年未婚河南周口市户口，目前在东莞万江定居工作，目前周口市一套建业世和府全款房，去年交楼毛坯。18年买了一套万江美丽湾一期三房，租了出去。19年买一套万江金地风华公馆三房，刚装修好自住。去年年尾这两套全部结清了房贷，12月抵押房产证做了经营贷，贷了340万，还了过桥借款。还剩120的款闲置，打算再买套首付100来万做投资。东莞已经买不了了，最近看了增城新塘品秀星图。近期推13栋，按售楼员说我刚做过经营贷，征信可能过不了。要借用老家亲戚名额买。品秀星图单价预计去到2万9到3万，现在买来投资合适吗？或者增城其它楼盘，或者您能不能根据我的情况推荐一下。给些建议。其它地区中山珠海佛山有我能买的吗，推荐一下。

回答：你好。品秀星图地铁口物业，不过配套还一般，中长期看可以考虑的；新塘还可以看下二手次新，如：假日花园、新都盛世名门、亚太新城亚太银座二期。或者佛山千灯湖：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

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