广州楼市:小白买花都,聪明人买黄埔,后者收益巨大

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提问：广叔，你好。子弹600w，年收入100w ，想在广州入手，女友可以入户广州，本人要21年8月社保满5年。2人都可以3成首付，想一人一套，准备自住和投资各一套，工作在白云，目前看了花都湖旁边的越秀臻荣府，不知道是否可以入手，有点迷茫求指点，哪些楼盘适合我们下手，之前家人买了广钢中海花湾和珠江壹城，都没有怎么涨。

回答：你好。不建议买花都！供应大，位置偏，房价常年跑输大盘。广钢也是供应比较大，缺少产业支撑；珠江壹城在从化更不建议了。这么好的牌，投资当然是选择买较具潜力的黄埔科学城。白云工作自住首先考虑白云新城。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识内部。

提问：广叔，您好！本人广州户口，无广州房产，有外市房贷记录，老公的单位即将有福利房可申请：一处为2015年建的电梯四房，集体产权，离地铁口一公里，基本可以满足一家人四口加两位老人的居住；另一处为独立产权的步梯老房，离地铁口400米，只能出租，不适合自住，但可以落户，对口陶育路小学，请问这两处房子该如何选择比较好？是拿新房自住，然后去南沙或黄埔买房作长期投资，还是选有独立产权的老房出租？如果选老房的话，势必要另买房产自住，我即将调往大学城工作，如果在附近买的话，200W左右首付加上月供2W，您有什么楼盘好推荐？考虑到有老人，是一步到位买小四房，还是买三房然后在附近租房给老人住？望指点迷津，谢谢！

回答：你好。集体产权，基本失去流动性，自住还可以，没有太大的金融价值。投资建议选择独立产权。看你的个人偏好；大学城这边重点考虑万博：已还清贷款，广州无房，按照4成计算可以买500左右的房子，具体板块及楼盘详见内部分享；小四房比较难选，建议买三房，另外租房给老人住

提问：广叔，你好！我们夫妻有2套房子，一套在海珠区第二金碧花园（估价250万），一套在南沙在滨海悦城（估价310万）。目前月共5000元，我们俩月收入2万，小孩刚上大学，想置换一套自住的小3房，在看过黄埔的房子，新房越秀田畔，时代香树里（一共只有4栋），二手的时代春树里，总价想320万左右，请帮忙介绍下

回答：你好。第二金碧花园和滨海悦城都还可以；越秀田畔？是越秀山畔吧？科学城近近金峰站，环境不错，可以考虑；时代香树里缺点是离地铁不是很近，总体也可以考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：您好广叔，请求指教： 坐标广佛交界，夫妻都在广州上班，一个海珠区一个番禺区，房子在佛山顺德陈村万科缤纷四季，孩子准备上小学为学位烦恼，房子不大也准备一起置换。

方案一是直接置换到广州的海珠区老破小，解决学位和通勤问题，但楼龄都已经20年，担心孩子读完书后无人接盘，老小区居住舒适度也很一般，买不下手。方案二是在广州海珠区买套一室的学位房，在原来的小区买一套四房，就是通勤费时，虽然现住的小区也准备通地铁了，但通勤时间和驾车差不多，孩子上学折腾，接送麻烦。方案三是在现住的小区换四房，孩子读私立学校，但想到小学初中高中都需要付费还是感到颇有压力。不胜烦恼，请广叔指教指教！

回答：你好，1、你的预算是多少？陈村房子名下、贷款还有你们各自的购房资格是如何？2、你也还是考虑过住投分离的，但我一般不建议没解决真正的学位、教育问题前去做住投分离的事情，或者可以这样说，刚需的买家特别是有小孩的不要单纯考虑住投分离。3、若限于学位房的预算，较佳的办法其实就是买一个小学位房，也附近直接租个大的房子住下来，同时也保留自己在陈村的房子，初步不建议你卖掉。4、走私立的方式，除非是名校，要不然还是公立师资力量好，zf支持力度高。

提问：你好广叔，想在广州买500万左右房子投资。目前看了海珠愉景南苑，逸景翠园，罗马家园。不知道如何选择。另外广州其他板块有何建议，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了。

回答：你好，海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的 逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量 买这里的三房没问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多 罗马家园这个盘常年跑输大盘： 1、物业不太好 2、看似有地铁但实际不方便，硬生生的从地铁盘变成无地铁盘了 3、周边环境确实太过一般，加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的 4、如果有其他选择，尽快舍弃这里

提问：你好广叔，请问现在买商铺值不值？在敏捷金谷代理的佛山火车站附近的一个一手五金建材批发市场的商铺？个人资金量少，估计只能买楼上小商铺，可以做餐饮那种。 据说这个商铺楼对面的旧五金城是临建，马上就要拆迁重新规划商业街。看到是开始围蔽了。 另外请问买商铺都有啥坑？怎么回避？ 谢谢广叔。

回答：你好，买商铺基本是能流出来给你的都是坑 好的商铺一般不会轻易转出来 毕竟一个随时生蛋的母鸡谁那么傻会给别人呢 特别是近几年很多新开的商铺 商铺的黄金年代早就过去了 再加上现在地摊经济，直播带货出来，实际商铺很多不赚钱 不信你可以试着在APP上找一个商铺项目去了解，你会发现你的电话几天内会给人打爆，真好卖，真有价值的话那些中介自己都会拿在手，几十万这年头凑凑就有了 强烈建议回避商铺，公寓之类的产品 子弹不够的话，可以考虑跟朋友合伙买房 前提人品信得过 把买住宅当成开公司就好了

提问：您好广叔，深户罗湖上班， 罗湖丰湖大厦一套满五84平满五红本， 大鹏佳兆业假日广场91.5平满五红本， 罗湖中海天钻180平满三年贷款， 以上三套房子是不是都建议卖出？ 需求：小学初中学位，香蜜湖哪些房子适合入手，龙溪花园是不是可以博旧改？ 南山建议哪个楼盘？ 感谢指导！

回答：你好，罗湖最近几年投资没钱途 是有数据支撑的。 我们对深圳近5年各片区的涨幅做了一个统计，罗湖涨幅是垫底的，著名的坑盘中海天钻是罗湖抗涨的代表。在经过深圳去年至今年一波涨幅后，看到罗湖还有不涨的次新豪宅小区，我个人是比较惊讶的。 出手罗湖思路正确。 从香蜜湖这些年陆续新增学校的情况来看，侨外、明德打出了漂亮的成绩，红岭实验小学、红岭深康应该不错，教科院附中附小也是值得期待的。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。房产投资需要至少短期的确定性，博旧改的机会成本太高。 我们一般不建议去博旧改，也不去买有旧改概念的房子，都已经溢价很高了。 南山推荐要看你的侧重点，学位为主还是投资？

提问：你好广叔，我和老婆都是深户，名下各有一套房，都购于2015年初，且都是三成首付，一套位于碧海片区圣淘沙骏园120平方三房出租，一套位于南山科技园城市山谷44平方一房出租。家中小孩上一年级，已经使用了城市山谷的学位，全家为了小孩上学方便在科技园租房居住。手上有60W左右资金，想继续投资房产。目前有几个思路：1. 卖掉圣淘沙的房子腾名额获得首期款，用于华润城四期打新和寻找科技园笋盘，解决自住问题。2. 继续租房，腾一个名额，去前海，宝中，沙井或光明打新。3. 继续租房，不卖房，用手上的资金＋抵押贷去东莞黄沙临深片区买套小三房投资，例如碧桂园翡翠山、霖峰壹山境或者新盘。想听听老师的建议。

回答：你好，圣淘沙属于碧海标杆产品，入手有点可惜了。 建议加按揭融资，把子弹扩充到300以上，去科技园淘笋，科技园长线看好。 东莞天花板太低，不建议入手。

提问：你好广叔，请问买房。珠海，佛山，惠州。那一座城市好呀.除了深圳

回答：你好，看地图，惠州临深圳，佛山临广州，惠州蹭惠深一体，佛山蹭广佛同城，珠海不临深圳也不临广州，靠自己； 看面积，惠州较大，11599平方公里，是佛山的3倍，珠海的7倍； 看GDP，佛山最强，10000亿，仅次于深圳广州，惠州其次，4100亿，珠海第三，2900亿； 佛山优势：经济强悍，广佛同城； 珠海优势：小而美、旅游业发达、有城市IP、粤港澳大湾区核心区位； 惠州优势：临深、临深、临深。 综上所述：珠海>佛山>惠州

提问：你好广叔，咨询一个关于买房的事情，我们夫妻有深圳的首套房名额（JLH），在广州市区有一套、南沙有一套，但是过去两年都跑输了深圳。我们近期也考虑在深圳买一套，老公在华为上班、我在科学馆附近上班，因为我本人不太喜欢坂田的环境（村屋多，规划差，人群杂，学位不好），所以去年到今年其实一直也都是关注福田石厦、南山中心区和西乡碧海的房子，但是如果真要买这些地方也不会自住，也只是投资+出租。1111之后因为其他片区涨得太快，考虑到自住功能，需要兼顾预算和实用性，我也开始在看坂田的房子，所以想请教一下，400-500万的预算买3房，该如何选择？

回答：你好，因为深圳是一个年轻的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二线城市会形成区域固化，所以深圳人民买房基本上以就业为原点，通勤范围内购房，这也是这些年红山、宝中崛起的底层逻辑之一；以这个为基础，然后思考未来5-10年就业的增量来自于哪里，必然受辐射的住宅区域会跑赢大势。 400-500万三房，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区都是非常值得关注的，投资是很个性化的，如果要具体到楼盘我还需要了解你更多的情况。

提问：你好广叔，请问龙华的壹城中心与宝安的华强城相比，3～5年内哪个更有增长潜力？

回答：你好，虽然我对华强城的品质真的无感，但是耐不住南山码农强大的购买力涌入，在这个不仅要看颜值高低，更要看爸爸是谁的时代，华强城的增值潜力大概率优于壹城中心。这两个都是中驷，在南山-沙井和福田-龙华的房价体系里，都有更好的选择

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