广州楼市:开通地铁也拯救不了这个板块,这点你一定要知道

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提问：广叔你好，这个问题有点想不通了。同样是60方左右两房，保利红馆320万西向，祈福缤纷汇260万南向，按现在的租金来说投资回报差不多，请问要如何选择呢？汉溪板块是否涨速更快？还是说祈福现在单价低，地铁开通后潜力更大？目前准备自住通勤用，五年左右出手，或者不住了就租出去。

回答：你好。保利红馆有万博CBD外溢，价值要略高于祈福缤纷汇。如果选当然选前者。祈福缤纷汇地铁利好已经涨过一波了，还有一点空间，但不是很大，且周围环境一般，盘大，偏自住要多一些。

提问：广叔，您好，上次您推荐的，都有点超预算，本人新人小白，在洛溪住，番禺工作。首付70，番禺这边3房的话，总价200万预算，可以考虑哪边？广叔帮忙推荐推荐，多谢多谢！

回答：你好。200预算3房，只能考虑有点楼龄的了，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔说房，你好！请教一下，大学城有少有满五一套自住大三房，想趁现在卖了置换成两套房。请问现在置换时机对吗？如果可以，那么置换哪个区域楼盘合适？谢谢！夫妻已离婚，妻是老师。谢谢！

回答：你好。大学城不差的，起到承上启下的作用，南可达万博CBD，北可达琶洲、金融城，很好呀，为什么要换呢？不建议换。

提问：新人首问。广叔您好，预算是400万左右想在广州买一套自住加投资的房子。我们夫妻都是自由职业，所以位置的选项主要看投资回报率。目前看了星河湾两房和小三房，粤垦路的两房，中海康城楼梯房。目前犹豫不决的原因是：1，星河湾的房子保养以及小区环境都没得说，可是交通不方便，房子也一直涨的很慢。2，粤垦路就在天河北的旁边，位置还是不错的，但粤垦路的房子的价格和对面天河北房子差很多，担心未来会不会也这样。3，中海康城去年涨了一大波，现在我们能买得起只能是楼梯房，放卖的还都是靠近广元高速的。还请广叔指教，这三个小区，三个地段，出于投资的考虑话我们应该如何选择？谢谢您！

回答：你好。星河湾没地铁；粤垦路相对来说没落了，老黄埔一带才是新的希望；中海康城是涨过一波，也没什么货卖了。我建议往老黄埔、鱼珠一带看看，比如：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，惠州南1.8公里 , 1.26多的单价能入手吗，目前到深圳北20多分钟动车很频繁，还有14号线深圳地铁快线延长到惠州南。

回答：你好，这个板块，属于环深的第二层,排名前列层主要是东莞临深。这里距坪山20公里,深圳北50公里。看动车时长与车次用处不大。虎门站距深圳北站，也大概是50公里。且早就通城轨了。过去十年左右，虎门的房价被深圳购房客拉动很大吗?如果没有,那惠州南也不宜高估。惠州南、大亚湾，过去多年,有些年份火爆,不是深圳的自住客,而是投资客闹腾。带有一定的旅游地产性质。短线来看，这一板块还在降温，不用着急。

提问：你好广叔，最近我也准备打新，我房子都在罗湖比较多，这波上涨基本没吃到红利目前手上也没名额，罗湖也还没涨。所以想打新试试运气，然后也在关注安托山还有深圳湾的板块，价格是比4月份更高了，主要看的是安峦公馆的165，138，太古北的135单证115单证，吉祥龙89等户型，想着如果打新不中明年卖掉罗湖的金翠园和百仕达花园4期的187中空复式置换，不知明年才操作会不会太晚了，安峦公馆现在卖盘很少，165的挂盘2600+了，138的也挂到2400。

回答：你好，先分析下你持仓情况，金翠园属于深中比较宜居的小区，在18-19表现不差，虽然都说深中地段生不行，但是四大就输四大！百仕达这种复式受到总价限制、片区拖累、学位一般。在今后都会严重跑输大盘； 至于是否打新，得根据个人情况而定，如果资产必须置换，越早越好；如果是可选项，那先打新，打完再考虑接下来的事情也未尝不可； 对于短期行情我们保持敬畏的心态，踏空是较大的风险；

提问：你好广叔，我目前的情况是在龙岗中心城欧景花园有一套三房，目前小朋友上一年级，而我本人在宝安中心城工作，上班不方便。考虑到龙岗实验学校的学位一般，想在宝安买一套房子，兼顾工作和孩子的学位。看了建安片区鸿景园和泓雅四期的房子，价格都是670万左右，对这一片区不是很满意，我的预算大概800万左右。想问一下，目前状况是不是我应该考虑买宝中的学位，孩子还有五年上中学？还是您有什么好的建议，宝中房价未来走势如何？谢谢解答。

回答：你好，鸿景园大泳池，超高绿化，非常宜居，就是学位和交通差了点。弘雅四期是1998年的房子，相比前几期好一点，前几期的楼梯房已经被主流购房人群抛弃。如果你先想要好一点的学位，离工作近一点，当然值得考虑，目前宝中的价格是不便宜了，全深圳还有哪不是高位，但是从长远看，还是有价值的。而且你是自住，孩子未来上学，能尽早买入就早买入，未来前海南、宝中下跌的概率很小。其他分析推荐参考会员内部分享！

提问：你好广叔，我和老公都是中年人，家有1个孩子上初中和2位近八十岁老人。目前房子 ①早年买入与老母亲共有罗湖楼梯房〈东乐花园〉两房，小区破但母亲不卖要等旧改。 ②田贝金丽豪苑小2房，不宜居带深中学位 ③宝中花样年2房，早年购入一直出租。 ④16年购入翻身金叶茗苑顶楼4房110平加赠送约178平，终于把一家老小安置下来，不过夏天顶楼真热，楼下配套也不好。 我想咨询您，这四套哪个房子需要置换？ 想置换一套环境好些的住家房子，去蛇口看到南海玫瑰花园很漂亮也很贵，看到旁边〈蓝漪花园〉4房相比南玫便宜是不是可以考虑？另还有哪个地段可以兼顾住家和资产保值？谢谢您百忙中关注！谢谢！

回答：你好，这四套房，我建议出掉一，二和四，集中力量换一套优质产品。 罗湖旧改缓慢，东乐花园连立项都没有，就算立了项，也有至少十年的旧改周期，等不起赌不起。 罗湖先进住宅中海天钻不过十万一平，布心回迁房七到八万不能再多了，为这点差价不值得苦等十几年。 金叶茗苑，翻身老破大不要长持。 金丽豪苑这一轮吃到大涨，深中学位房长线看还是有风险，不如高位出货。 把三套资金集中起来，买一套总价2000万左右自住投资两相宜的优质产品。

提问：广叔你好！我有一张广州房票，总价300－350左右，需要今年落户用，所以只能考虑二手，投资＋自住，需要好点的学位，交通和医疗方便点的，目前看了岭南新世界2房，感觉楼龄太老了，怕成接盘侠，花都路劲天隽峰3房，南沙叠翠峰涨得太厉害了，求广叔推荐

回答：你好。岭南新世界不算老，交通配套都还可以，在嘉禾望岗这边算是标杆盘了，能买尽快上车，很快补涨。花都路劲天隽峰这套也可以；南沙叠翠峰适合中长期投资，还有潜力的。还是要看你在哪工作，自住要考虑通勤距离，不要太远。

提问：广叔你好。一直观看你回答星友的问题也很能开阔眼界。我之前受中介和别人蛊惑，认购番禺汽车小镇板块。但我越来越觉得那边5年内增幅很可能跑输大盘。如果这边退定，可能损失5万元。加上能退的，手上也只有50,月供8k左右。目前需要地铁通勤。问：折损5万，换番禺广场地铁口楼盘，有什么盘可选？值得吗？麻烦广叔解惑。

回答：你好。汽车小镇位置偏了带点，如果在那里长期工作，买来自住是可以的，投资的话未来缺少接盘侠。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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