二手房贷可绕过指导价?接力贷又来?我发现……

广州楼市深度报道 2021-11-22 17:58:14
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二手房贷可绕过指导价?接力贷又来?我发现……

没有意外,新一期LPR继续维持不变。

01

LPR连续19个月不变

房贷放款速度加快

今日(11月22日),央行公布了最新一期的贷款市场报价利率(LPR)。

一年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

|截图来源:中国人民银行

自2020年4月,1年期LPR由4.05%下调至3.85%,5年期以上LPR由4.75%下调至4.65%后至今,LPR报价已经连续19个月“原地踏步”了。

|截图来源:中国人民银行

LPR不动,房贷利率也难有大改。纵观目前广州各大主流银行,首套房贷利率主要为5.85%(LPR+130BP),二套房贷利率为6.05%(LPR+140BP)。

单纯看这个数据,或许大家没什么深刻感受。举个例子,贷款200万元,等额本息20年,若房贷利率为5.85%,月供达14156元;若房贷利率为5.75%,月供则为14041元。相对比前者,少115元/月。

要知道,今年年初,广州工农中建四大行的首套房贷利率仅为5.20%(LPR+55BP),二套房贷为5.40%(LPR+75bp)。

|截图来源:微博

不过,我们也留意到的是近期不少银行放款速度有所加快,周期仅2-3个月。相对比此前半年都等不到放款的残酷事实,这实在令人兴奋。

|截图来源:知乎

02

接力贷重出江湖?

小心潜在风险

除“房贷放款加速”这一利好消息外,近日,一则关于“银行重新开启接力贷产品”的消息引起大家的热议。先来了解下,何为接力贷?接力贷的业务模式大概是,由父亲(或母亲)与一名具有完全民事行为能力的儿子(或女儿)两者作为共同借款人,向银行申请个人住房贷款。

这种个人住房接力贷款,是指借款人作为主贷人申请的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合,即如果是50岁,申请贷款还款期限为30年,还款期限超过了其70岁的最高年龄限制,可以通过增加一个共同借款人(所购房屋的共有人且与主贷人是子女关系)来满足借款人的年龄要求。简单来说,银行可按照父母及子女的累计收入之和,来作为为基础来计算月还款额,这样可以增加贷款的额度,而且可以将借款人的年龄、贷款年限延长。

|图片来源:网络

早在今年2月份,多家银行表示已取消接力贷产品。如今,接力贷产品是否重启了呢?

不少银行虽对此予以了否认。但仍有房地产中介工作人员透露,部分按揭员已经接到做接力贷的通知,目前已经在私下接单。“现在这类产品只能通过贷款中介公司的按揭员来做。”对此,内人士分析认为,如果房价比较稳定,那么接力贷这种品种会有一定生命力。反之,如果房价继续被严控,很大可能会继续强化对接力贷的限制。

“这种接力贷放宽了购房者的借款条件或门槛,可以增加借款额度或延长借款期限等,对楼市来说偏利好,有助于刺激市场楼市需求,有助于释放潜在购房需求。但要注意接力贷的潜在风险,如是否存在炒房‘漏洞’,以及潜在纠纷问题等问题”。

03

二手房贷评估松动

可不用按指导价贷款

二手房贷方面,也有好消息。众所周知,今年8月31日晚,广州发文建立二手住房交易参考价格发布机制,并公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格,全部低于10万元/㎡。各大银行随后明确表示按参考价在审批房贷。这也就意味着买家若需贷款买房,则需在短期内支付完成实际成交价与参考价之间的差额,购房门槛明显提高。

举个例子,一套房价评估价500万,实际成交价1000万,买家首付5成250万,贷款250万,剩余的500万,还需要买家在短期内支付完成。有消息传出,近期广州有银行可以按接近实际成交价的价格来发放二手房贷。据界面新闻调研消息,相关中介表示现在确实有银行发放二手房贷不用参考指导价,但如果实际成交价高出指导价太多,也不能按实际成交价作为银行发放二手房贷的评估价。“一般有一条红线,即银行贷款的评估价不能超过指导价的10%,比如一套房源的指导价为300万元,则银行最高只能以330万元作为贷款评估价。”翻阅数据,我们可看到轮番调控政策下,广州二手楼市“寒意”正浓。

广州中原研究发展部统计数据显示,10月二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为5253宗,创下近年来成交最低位。

|截图来源:广州中原研究发展部

广州中原研究发展部同时指出,现时广州二手楼市成交低迷,成交周期拉长,促使不少业主选择下调报价以促成成交。比如珠江新城、东风东等板块出现不少盘源调价幅度超50万元以上。

如今,银行不用严格按指导价贷款,再加上楼市调控渐入尾声,接下来二手住宅成交量将出现回调,稳步回升。

——

综合来看,自9月底以来,高层频频发声支持刚需购房,从央行两提房地产“两维护”(维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益)到银保监会发声在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者,再到央行罕见单独发布个人住房贷款单月数据:10月个人住房贷款环比增加了1013亿,房贷发放也在加速。

|图源:中国人民银行

房地产信贷政策不断松动,购房者合理的资金需求也正在得到满足。

而且当下,新房市场房企加速“以价换量”,一批“货真价实”的降价楼盘不断涌现,而二手房市场,业主让利已经成为较普遍现象。

刚需购房,似乎越来越容易上车了。大家觉得呢?

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