广州楼市现状:房价全面上涨,刚需们心急如焚

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提问：广叔，您好！黄浦科学城 新福港鼎峰，现在三房的价格炒到5.5-5.9万/平，您认为还有涨幅吗？还有没有投资空间了？能否分析一下 奥园香雪公馆 融创翔龙广府一号，这两个盘现在是4.4万/平，能不能买？有没有投资价值？谢谢！

回答：你好。新福港鼎峰区位好，值得的，现在只是小涨，中长期看还有潜力的。奥园香雪公馆有点噪音，但区位还可以，总体可考虑；融创翔龙广府一号位置一般，周围增量一般，地铁距离不算很近，这个盘并不是便宜，不太建议。

提问：广叔，您好！广州岭南新世界现在新房卖6-7万，这个房开发商配套不错，周边环境一般，靠近嘉禾望岗地铁站，值得购买吗？

回答：你好。作为白云区交通枢纽旁边的少有的好房子，我认为是可以考虑的。

提问：广叔您好，首问。广州华景两套，自住沁馥佳苑，陶然一套86方小三房打算换掉改善自住加保持升值。看了萝岗龙湖云峰原著，里面的叠墅和联排有些心动，总价1000~1500多，会配套广大附小和未来附中。想问下广叔怎么看叠墅联排（两者中又有没优先级）的产品和该片区的长期发展（10年），或者改善自住加升值推荐其他板块更好的方案？

回答：你好。陶然庭苑还可以的呀。龙湖云峰原著可考虑的，总价1000-1500的适合自住，投资一般般吧。叠墅联排当然是选联排好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，本人男30了，坐标深圳，现存子弹30。年收入40+（存20+）。老婆婚后惠州转深圳集体户，婚前名下惠州有一套房（首贷未还清），有车一部（全款），最近刚生了一个娃。 父母无业无存款，母亲是想我在老家汕尾能买个4房的房子（二弟工资不高，三弟刚读研毕业），每年过节可以回去住几天，也有是面子。 一直都是跟父母一起住的。现在想搬出来住。如果在老家买一套的话，我就得自己租一套跟老婆小孩住，另外租一套给父母住负责他们的生活费，还要月供一个老家，有点压力。 为了下一代，我的想法是怎么能在深圳尽快上车应该怎么规划？老家的房子以后有多余的钱再买。不知道我的想法对不对，希望广叔指点迷津！谢谢您

回答：你好，面子，是很多普通人迈不过的一个坎。 一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做商品，就好理解了。 面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。 面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。 好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋「别墅」； 明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，「多没面子」； 表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。

为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。 穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。 热衷面子，就是把自己培养成穷人。 买汕尾属于纯消费，本来就不多的子弹，不要打了水漂。 汕尾可以买，但不是现在。你的思路正确。等房产有了赚钱效应再考虑买老家。 惠州房产价值不大，以前分析过很多次，可以考虑出手老破的婚前财产，子弹凑到100以上，深圳入手一个2居小户型上车盘。

提问：你好广叔，请问现在广州和深圳哪个更值得投资？深圳去年涨了一波了。广州好像没怎么涨。

回答：你好，去年8月18日，深圳的示范先行区，以及双11的144平的豪宅线突变，再加上前一段时间的“前海扩容”，这一些列刺激的动作，最终的结果就是当下：深圳南山、宝安两个重点区的沸点热度这些只是煽风点火，只是最后的催化剂而已，而真正市场博弈的隐藏力量来自于过去2016-2019这三年时间的蛰伏，需求的压抑、刚需的释放、回血的完成，这些随着时间的积累造成了今天的局面。

广州会步深圳的后尘，广州的市场启动会比深圳晚一些，至于晚多少，我不能胡言乱语的说是晚6个月，还是8个月 从时间节点上来看，肯定是晚的，这是必然。如果深圳“炮火声”四起，杀的漫天涛海、火光冲天，广州还纹丝不动，既合乎情理，又不合适情理合乎情理的原因在于：深圳确实是全国资金的汇集地，一有风水草动，市场预期和房价就会起来，而广州却不具备这些先决条件 不合情理的原因在于：广州其实温度已经在慢慢回升。小结：如果钱到位了，甚至如果只是房票到位了，广州或深圳都可以尽早买入，这是多么正确的事情。

提问：广叔你好，我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%。您怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你好，你所说的：我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的 我觉得买房子排名前列就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛，这个是必须的，而流动性高的房子，大概率一定是好房子

提问：你好广叔，非深户，名下一套福田房，价值600W,满二不满五，两娃上幼儿园，三代同堂，想置换四房总价1600W以内，手头现金400万，家庭目前年收入除开销有200W，买福田哪里合适？还是等多两年满五了再置换？附近的选择就是大康福盈门，城市杰座，皇御苑，汇港名苑，那种复式顶楼舒适度不知如何？夫妻一方无房贷记录，满五年社保。

回答：你好，总价1600以内，如果不考虑学位，不建议关注这个板块。 皇岗 保税区适合买入中小户型，1500万放在这里浪费了。 深圳每个片区都自成一派，有各自适合的资金和体量，低了还能化解，高了会很麻烦，严重影响升值和流动性。 福田中心区的位置建筑密度不算大，cbd、学校、市政场馆、地铁密布，吃喝玩乐住都还可以。 其次香蜜湖板块也比较推荐，比如金地香蜜山多关注下。

提问：您好广叔，目前考虑二个小区：1、西海明珠花园，学府小学学位 2、南山豪方现代，大冲学位。请问，总价都在550万左右，二房。选哪个小区，增值潜力大一些？

回答：你好，目前西海明珠价格略低于豪方现代 地段方面这两个盘半斤八两，一个靠近南海大道、但可以看到深大校园的绿色，一个在科技园北，都距离地铁不算近，西海那边更热闹一些； 学区的话，南外大冲是优于学府的，学府被海德掐尖。 自住选你喜欢的，投资来说这两个并无特别大的差异。

提问：老高你好，我想咨询下，都市茗荟和前海天境哪个地理位置更好，未来增长空间大些？

回答：你好。都市茗荟在宝中，地段好，有一定的配套；前海天境在前湾公园，片区还在开发中；宝中未来可能涨的空间会小一些，但比较稳；前海天境片区开发中，有增量，增长空间会大一些。

提问：大东你好。我是刚需首套，前两天去看了光明那边，已经5-6万了，请问后期还有空间吗？未来的升值潜力怎么样？

回答：会员你好！说句实在话，我一直觉得光明炒作太过，价格虚高。

光明新区就算建成，也不过是个面积有限的新区，当然可以吹一波光明的产业，但产业导入一向是喊声大落地少。

福田和南山写字楼空置率辣么高，未来数年还要填满前海自贸区的写字楼，还有多少优质的产业和企业留给光明？

且不说光明还有十年的发展长周期，即使建成也无非是红山上塘的翻版，离市区还那么远。

红山上塘已是眼见为实，离福田一步之遥，房价才七万多，光明凭什么六万？凭梦想吗？

深圳只是地太少，可讲的故事太少，投资预期过剩，光明才被一波又一波吹了上去。去年四万多的价格还好，五万多已经有透支了。

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