广州楼市:未来这类型房子涨幅较大,内行人已提前布局

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：【新人首问】广叔你好，融创广府一号北向三房87方384w，珠江花城北向2+1房65方330w，保利天汇北向2+1房76方390w，应该怎么选？

回答：你好。融创的电梯入户设计尽显轻奢，但增量一般。珠江花城我认为一直是定位在自住的角度会比较好一点的。保利天汇可以考虑；就倒过来选吧。

提问：广叔你好 今天去看了珠江花城，富颐华庭，位置差不多 ，总价可以买到500万左右，都能承受，从长期投资角度来看，如何对比呢。

回答：你好。珠江花城周围交通、配套、环境都不行；建议考虑后者。

提问：广叔您好！最近重点看了几个盘：一、鱼珠板块富力富颐华庭（单价4.8万），二、科学城保利罗兰、地铁上盖星樾山畔（单价4.6万左右），三、滨江东二手富力银玺、翰林水岸（单价6万），四、中大南门二手江南新苑（南向6-7万）。本人预算450～700万以内。请问广叔，这几个楼盘要如何排序选择为佳？主要以投资升值为目的。请广叔不吝赐教，感谢！

回答：你好。一二选项偏向于投资；三四偏向于自住；三有地铁增量；四片区成熟了，增长有限；所以如果选的话，三选项会更好一些

提问：广叔您好！感谢广叔指导，半山町已入手。投资+过渡期自住，就紫星华府再请教您：1.紫星华府小两房现单价6.5Ｗ是否太高了？2.帮评估下5年-8年好不好转手？转手价按趋势估计会在哪个价位段？

回答：你好。紫星华府在海珠，靠近客村立交，由于片区开发成熟，6.5w偏高了。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，广州南沙明珠湾，越秀天悦江湾，美的华发天珀，单价32000-34000，值得投资吗？

回答：你好，明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。 整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度较高、慧谷西区的城市更新力度较大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值较高但相对最不成熟。 天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的。 但这个项目有个特别的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的。可以买。

提问：广叔好，现在的形势，不知投资房产还有空间吗？

回答：你好，未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。为什么我们坚定不移的看多房地产?因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，TOP10城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。

普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

提问：你好广叔，预算总价是400w左右，手上大概有180w，刚需排名前列套房，目标自住?保值，两个人都在琶洲附近上班，不太喜欢老破小。目前考虑的有 1.保利学府里，次新房，价格已经涨了不少，能买个80平而且貌似离之后的鱼珠隧道入口有一点远。 2. 万科欧泊，口碑好，热门小区，能买个小三房，地铁不近，开车通勤可能会有点堵。 3. 金山谷四期，小区比较大，地方更加偏远，但是可以一步到位买一套稍微大一点的房，貌似有22号线祈福站规划了。 希望翻牌提供一点意见，或者推荐一些更适合的小区。

回答：你好，现金180万，自住+保值的话，可以买600万以内的房子，至少也可以买500万以内的房子，这个要结合你们的首付、月供承受、以及合理的负债杠杆来定 琶洲上班的话，建议买天河、或者番禺了，有几点建议提给你们 1、尽量选择楼龄新的，比如楼龄10-12年以内的产品 2、选择有地铁的花园社区，万科欧泊属于地铁盘来的 3、选择3房，或者3房带主套就OK了

提问：广叔你好，我预算500万，想买带好学位的小两房，保值增值能力强的，5年之后会用到初中学位。 今天看了科技园的盘，豪方花园，朗景园，都是大冲学位，大致介绍一下情况 1.豪方花园，16楼带电梯相对新一点，看的11楼，朝南，70平540万，感觉房子挺大挺好，户型方正，装修很舒适，离腾讯很近，租客是一对腾讯情侣，缺点是小区太老，02年左右，视线被前面的高层遮挡了，离大冲学校较远，离地铁口也远。 2.朗景园，刚刷新外墙，更换电梯，看上去没那么旧，62平米490万。地段学位都不错，缺点就是小区老，也是2000年左右，小区环境很一般，还可能有点吵。请问哪种更适合我？朗景园和豪方我都挺喜欢的

回答：你好，豪方是2000年的房子，楼龄20年了，朗景园也差不多，这个岁数的房子，加上品质都一般，都谈不上保值增值能力强，惟一你看中的是学位。 南外大冲今年是当了一次黑马，可明年会不会继续黑下去，谁也不敢保证吧，可这一波涨幅却是实实在在吃到了，小户型已经涨了20%，所以现在买多少还是有点风险的。 如果一定要选还是朗景园吧，距地铁口近，外观稍微时尚一丢丢，比豪方花园这类产品喜欢的人会更多一点。

提问：您好广叔，我这边是首套，首期能凑100多一点，预计想买一个300左右的房子，可以超出一点点。主要考虑投资，不想拿着太长，想要五年左右可以置换，次要考虑自住或者以后父母住（即到时候涨幅一般没什么好置换的话）。在福田上班以后可能会到南山。目前看的主要是宝安和罗湖。1、宝安: 兴达华府，小两室 40平左右 325+税很多。西城品阁，阁楼，算一室一厅， 35平左右 310+。2、罗湖:彩世界花园，一室一厅，47平 300+。泊林花园，一室一厅，46平 325+税很多。朗钜御风庭，一室一厅，46平 275+。

现在的问题有以下几个，麻烦您:1、已经列的宝安和罗湖的小区能麻烦按照价值排个序吗？以及能麻烦说明一下排序原因吗？或者有没有其他什么推荐（包括福田）？2、龙岗中心城（60～80平米） 和以上这些相比来说，是否更推荐呢？ 看您推荐了 万科天誉，但是只查到了500万的，二期多是公寓，如果更推荐龙岗中心城的话，有没有适合300万的小区呢？3、龙华和龙岗的其他地方，相对而言有推荐吗？

回答：你好。1、宝安优于罗湖。宝安优选兴达华府。罗湖优选选择翠竹的泊林花园，小区环境好，楼龄要新一些，次选黄贝岭的朗钜御风庭。2、龙岗中心城住着舒服，3、龙华也可以，但只能买到1房了

提问：您好广叔！请问罗湖的湖贝片区现在还有投资价值吗，比如华隆园的二手房？

回答：你好，湖贝现在旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内排名前列高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题： 1、旧改周期超长 2、螺岭系生员超载 3、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 4、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。

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