今天两大国企出手!南沙地价创新高!房价要奔4?

鏖战3个多小时，终于结束。2018年南沙首次拍地，地价就被刷新！

今日广州出让两宗居住性用地均位于南沙区，合计出让总价达55.22亿元。从今日土拍结果来看，南沙热度不减。两宗地均遭到争抢，并且都刷新了此前南沙的较高地价。

其中灵山岛尖地块以楼面价17231/平最终成为新的南沙高价地，远超保利拿下的蕉门岛地块，当时楼面地价为15811元/平！

南沙横沥镇灵山岛尖地块2017NJY-12被越秀以总价36.98亿元，加上配建76500平方米人才公寓以及自持25%拿下，不计算自持比例算下来楼面价为17231元/平，成为南沙区域新标杆！小妹算了一下，未来该项目不可售部分占总建筑面积51%。

而灵山岛尖目前周边一手住宅项目比较少，价格在2.4-3万/平，已经不便宜了。（以下数据仅供参考，具体产品和价格请以官方数据为准。）

而南沙东涌镇东涌村地块2017NJY-11被中海地产以总价18.24亿元，加上配建47700平方米安置保障房拿下，折合楼面价为16549元/平，没有达到较高配建面积，也没有进入竞自持阶段。

此次这两宗南沙宅地颇具看头，其中横沥镇灵山岛尖2017NJY-12地块为该区域（灵山岛尖）出让的首宗宅地，而东涌近五年没有卖过宅地，此次出让的2017NJY-11地块却是该板块近期第二次挂牌出让的居住用地。

专家解读：

广州中原地产项目部总经理黄韬

从这次拍地来看，只能说南沙热度不减，而南沙去年新房成交量也在全市前列，有超越黄埔的趋势。

今天的拍地有点疯狂，这样算下来地价基本上要2万/平，初步估算，配建加上自持算下来不能超过50%，要不然就很难盈利了。接下来楼市进入竞租金回报的时代，但是南沙那边人气没有上来，短期内租金回报率也没那么快跟上来，所以要等。

而2018年南沙市场整体保持稳定为主，因为2016-2017年南沙已经火了一把，预计接下来仍然平稳，如果继续上涨则会透支南沙未来的潜力。

知名独立地产人黎文江 

东涌和灵山岛尖属南沙外围地段，不在蕉门、金洲等的南沙核心区，仍引起众多房企竞争，反映南沙己从打基础阶段进入到起飞阶段。能够拍到这么高，预计后续都会卖到3万+/平，这说明开发商都很有信心，开始将视线从广州东部转向南部。

灵山岛尖将会是南沙的豪宅聚集地，今天这块地有29万平方米建筑面积，由越秀地产这家大型品牌房企竞得，对购房者和租住者是福音。越秀在南沙有不少项目，熟悉当地房地产市场，期待越秀地产在灵山岛尖打造出南沙先进豪宅，滿足当地众多高端人士的居住需求。这块地可能做成豪宅区的理由如下：1、土地成本很高；2、靠近明珠湾金融服务区，有大量高端需求；3、居住环境不错，有做豪宅的条件；4、配套政府人才公寓，与越秀地产自持租赁房互相配合，提升公寓产品质量。

我坚定主张今年到南沙买房是因为：1、粤港澳大湾区规划再次提升南沙重要性；2、世界500强企业纷纷落户南沙，带来大量产业人口居住需求；3、政府大量投资南沙基本建设，将大幅度提高土地价值和居住价值；4、南沙区领导带头置业南沙，将掀起南沙公务员置业南沙热潮。

“城市战争”创始人孙不熟

这个拍地结果，还是有一点点激进。灵山岛尖在明珠湾区，目前还在起步阶段，东涌只是南沙的一个镇，都不是中心区域。现在灵山岛尖拍出2万的地价，东涌拍出1.65万，那以后房价不是就得到3万多？目前南沙地段较好的房子才卖3万。

不过当然，这个地价对南沙是新高，但是拿到广州的范围内就不高了，这个地价比黄埔、增城还是低很多，跟番禺一比还是很便宜。以后南沙的地价、房价可能要跟番禺看齐。

这个拍地情况，对南沙来说当然是利好。从市场情况来看，拍地是非常直观的风向标，开发商对南沙这两块地这么热衷，说明他们敢拿钱来投票。

不过决定南沙发展关键还是地铁18号线，决定南沙能不能快速发展的，还是政府对基础设施的投入。

南沙东涌镇地块

半年内第二次出让宅地

东涌镇东涌村2017NJY-11地块为东涌镇板块半年来第二次出让的宅地。

东涌板块于2017年10月曾出让东深村2017NJY-9地块，该地块占地4.49万㎡，最终以总价11.1亿+450㎡配建面积由美的夺得，折合楼面价11280元/㎡。

而本次出让的2017NJY-11地块无论占地面积、区位条件均较早前出让地块优，加上临近产业小镇、金光大道等重点规划，市场价值较高。

东涌镇东涌村2017NJY-11要求配建幼儿园等教育设施，总占地面积达1.2万㎡；此外其容积率为2.0，具备建设低密度、小高层楼栋的条件。

该地块目前为废弃蕉林、农田，土地平整无明显起伏，地块西侧50米处被高压线网包围，对景观存在一定影响。

▼地块偏北侧现状▼

大部分已被蓝色塑料板围了起来

▼地块偏南侧现状▼

从周边情况来看，地块东侧紧邻楼盘锦绣新城，北侧临近东涌镇幼儿园，南侧目前临近农田以及正在建设的规划路，地块西侧目前被村庄包围，未来将规划为金光大道，可直通番禺广场。

综合而言，地块东、北、南侧景观较佳，而且周边楼栋楼层低矮，未来项目中高层景观视野开阔，环境佳具有“宜居”的特色。

▼地块南面对出，目前非常开阔▼

地块目前居住环境佳，布局有水乡、绿道和多个公园。

东涌地块配套主要集中在地块东北侧800米处，超市、餐饮能满足一般生活要求；地块距离东涌地铁站直线距离约3公里，搭乘公交车需15分钟，但需要指出的是该地公交班次较疏，等待时间较长，未来项目需考虑设立地铁接驳巴士。

地块优势明显。教育配套方面，除地块本身要求配建的1.2万㎡教育设施外，周边1公里东涌幼儿园、东涌中心小学、东涌中学等设施齐全，而且校园面积达、环境较佳，预计未来教育资源将会成为项目其中一个亮点。

目前地块周边缺少一手项目，主要二手为锦绣新城、名苑别墅等楼龄较长的项目，均价在1.2-1.6万/㎡，可提供的参考性较低。按照2017年出让的2017NJY-9地块楼面价估算，未来东涌板块一手售价应在2万/㎡上下。

▼锦绣新城二期▼

楼梯楼，居民以自住为主，附近几乎找不到中介门店

但需要指出的是，相比起南沙自贸区内板块，以及大岗、榄核、黄阁等有明确产业引进定位的片区而言，东涌本身产业基础较弱，新产业引导时间较晚，预计需要相当长一段时间集聚产业、人口，这将一定程度影响其未来楼市发展空间。

南沙横沥镇灵山岛尖地块

重点规划板块内的首宗宅地

本次出让的2017NJY-12地块是灵山岛尖首次公开出让的居住地块，此前出让的3个地块均为商服用地，分别由广东交通、越秀以及中金国际贸易拍得。

而且地块所在的灵山岛尖位于南沙自贸区的“珠江新城”——明珠湾起步区，是政府重点规划区域，未来这里将规划打造岭南水乡社区。

▼地块周边被河道包围，可以看到“水乡”雏形▼

所以虽然地块目前在生活配套方面比不上东涌地块，但依靠片区规划和顶着“片区首宗宅地”的头衔，也吸引了不少开发商竞拍角逐。

地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的出让方式，较高限制地价为36.98亿元（较高限价楼面价12703元/㎡）。若达较高限价后，转为竞配建人才公寓，较高配建面积为7.65万㎡。

从小妹的航拍中可以看到，地块所在地势整体较为平整，以草地、杂物为主，中间区域搭建起了临时住房，估计是为修建规划路等所临时搭建的。而且地块离江非常的近，如果周边没有阻挡的话，住宅视野会十分开阔，未来可开发以中高端首置、改善换房需求为主的产品。

地块南侧是灵山岛尖安置房项目，目前村民已经收楼，部分在装修或已然入住，而且可以看到旁边修建的小学和幼儿园都已基本完工，不过对于具体是什么学校，则暂时还是未知。

▼保障房门口已有保安值守，不时可以看到村民或装修公司员工进出▼

而地块目前较大的缺陷是暂时缺乏基础的生活配套，小妹想买个水都找不到地方，据居民透露，附近目前仅有一家建在工地里的小卖部。

对此，灵山岛尖综合开发区主要建设方中交建集团表示，基础配套正在紧张施工，未来会加快完善岛内基础设施建设，以及地块的基础整理工作。

不过好消息是，项目地块对外交通网络比较完善。虽然附近没有地铁，但山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区、金洲商圈相连接。

小妹从庙南村站乘坐公交，不塞车的情况下大概20分钟左右就到达了南沙万达广场，所以，未来如果小区引入地铁接驳巴士或对于自驾出行的置业者来说，出行还是十分便捷的。

作为片区内首宗居住用地，灵山岛尖地块具备时间优势、定价优势、推货供应优势等各方面的优势，未来产品推出后有望抢占片区住宅市场的少有，承接明珠湾片区入驻企业员工的居住需求。

目前明珠湾区乃至整个南沙区可售住宅和商业项目主要集中在蕉门、金州两大板块。其中，优质二手住宅项目价格在2-2.5万元/㎡左右；在售商铺价格主要集中在3.2-4.5万/㎡左右；而在售的南沙金茂湾写字楼项目价格在2-2.1万/㎡。

未来项目入市会卖出怎样的价格？我们一起拭目以待！