广州楼市:这几种房子要远离,一不小心就要站岗

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提问：广叔，您好！科学城万科金色梦想一楼65方东南向带小院子的小复式355万，单价去到5.46万，和星河山海湾88平方东南向望小区的四楼平层305万，单价3.47万，哪个更有价值？谢谢

回答：你好。星河山海湾在南沙，这边如果中长期考虑的话可以优先选择，短期还是建议选择万科金色梦想

提问：您好广叔！想再问一下，预算450-500W。投资海珠区富力千禧花园和番禺区亚运城，可以吗？其他楼盘还有啥建议。谢谢。

回答：你好。重点考虑富力千禧花园把，亚运城片区一般。

提问：你好广叔，融创广府壹号您认为多少价格算合适？总体看我其实还是觉得科学城太远了，之前本来就是计划买在天河东圃的，没把握住时间很遗憾。如果买骏景，20年楼龄的房子单价7万会不会跌？或者说还会涨吗？500或者550万预算或者天河是否还有其他比较合适的楼盘推荐？

回答：你看看附近地铁6号线的次新房，也才4万左右。不过如果是自住中长期的话，也是可以入。骏景还能持有个3-5年，再长持的话就容易跑输了。还可看下老黄埔：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好。新人首问。目前我看了万科金域曦府、保利丰兴广场、骏景花园、兰亭盛荟，预算700万以内，想入手90平以上的房子，自住60%，投资40%，现在在荔湾区工作。（1）比较喜欢金域曦府的原因是一手房、价格合适，能买到115方、特别喜欢1号线，去市中心方便，还有地铁22号线将通深圳；但金域曦府目前具体规划还没出，比较害怕建成像广钢新城那么密集，还担心将来出手没人喜欢西边比较难出。虽然现在在荔湾工作，但有计划换工作，地点未确定。想问广叔看好金域曦府这边未来规划吗，在不考虑工作地点的情况下，芳村区值得入手吗？（2）市中心目前觉得保利丰兴广场比较吸引我，出门就是地铁站、太古汇，但楼龄较老，15年+，还值得买吗。（3）东边兰亭盛荟房子较新，但可能受在荔湾待得比较久的影响盲目觉得离北京路和体育西还没有金域曦府1号线直达近。（4）广叔我上面提的四个盘应该怎么选呢，芳村这块是不是真的未来发展没有东边好？麻烦给一点建议谢谢（5）天河中心有没有更好的盘推荐，谢谢！

回答：你好。

1、金域曦府，芳村妥妥的未来标杆。芳村的旧改速度肉眼可见，未来发展会很好，密度是不低的，交通有可能拥堵；有引入名校潜力。综合看可考虑。

2、丰兴广场，港式风格，无阳台，办公居多，靠近路边有噪音，学区还可以，只是这几年大部分港式风格的楼盘跑输了，未来看也妥妥的跑输。

3、兰亭盛荟主要还是噪音的问题，总体一般吧

4、骏景花园，地段好，学区也可以，总体看可以考虑的

还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问。广叔，您好。50岁中年家庭白云房拟置换越秀天河或科学城。现有白云区金泉山庄的大三房楼梯楼一套（拟卖掉约值430w），另有越秀区老破小的学位房一套（约300w，是否卖掉，请给建议）。自筹300w，预算900-1000w，家庭月收入5万，娃17岁（年底可多1张房票）。工作地点在越秀小北，拟购买越秀、天河区或科学城，南向的120平左右三房，自住+投资，暂时5年内可出租不住，5年后自住。希望不跑输东部大盘，本人投资风格稳健型。有1次贷款记录。请问，1.我家的购房投资建议（一套自住，一套投资）怎样做为好。2.有哪些区域及板块楼盘可推荐？3.越秀区的淘金半山豪庭南向109平方的三房。大壮名城，珠江花城等，是否合适？

回答：你好。

1、金泉山庄自住还行，投资的话很一般，目前大金钟站在建，有一定利好，可趁利好出手；老破小学位房没有读书需求的话也可出手置换。

2、投资重点考虑天河公园、金融城

3、淘金半山豪庭，小区较小，地段成熟，交通配套方便，自住可以的，投资的话没有规划利好，增值空间不是很大。大壮名城，由于总价受限，只适合五六百左右；珠江花城投资也可以考虑，自住目前环境交通都还不是很好。还可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：请教广叔，广州硕研集体户口，首房首贷，纯投资，100万左右首付，买哪个区哪个楼盘好？

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标佛山，最近有困扰 希望解答， 本来计划 1.把我妈的户口签下来（还有10天左右办好） 2.抵押陈村万科缤纷四季房子给农行，贷款年化3.85% 农行已经批企业抵押e贷120 等签字就可拿钱，合理化tx出来成本100万8000费用 3.拿120提前还另外套80，然后再抵押银行 企业抵押e贷 预估tx180 所得款220 4.以我妈名义首房首贷140含税费 千灯湖保利花园一期 5.自己再放50-70进去 再千灯湖板块拿套小四 6.剩下20-30 还房贷 生活开支等 80留公司周转 7.伺机卖陈村（因为2021\/7月通地铁）离地铁三百米 溢价可期 现在问题来了 前两个月放平台的陈村房子有客户看上 不还价 （中途我已经涨了2万）说要三个月内成交 前两天来看过 今天又来 我个人感觉 心里不踏实 没有买就卖掉 价格预期还没到 二各种不方便 户口\/住的 因另外一套没装修 时间成本等等 都是问题 请问广叔 按照原计划方案还是出手陈村

回答：你好，万科缤纷四季应该是陈村比较中心的楼盘了，距离地铁7号线陈村新城站不远，挨着陈村公园，守着顺联广场，生活配套一应俱全 不建议卖万科。 正确的建仓顺序是优先广州，其次是佛山。佛山是环广，不是环深圳，所以动力并不如东莞这类环深城市动力强。不建议把大仓位放在佛山。 广州买完，还有剩余子弹再考虑千灯湖保利花园一期。

提问：您好广叔，坐标深圳，老公名下有一套，有房贷，我名下无房无贷，昨天出了新政以后心中一直惴惴不安，手上资金有限150，4月份开始想投资房产，买个二套，但是一直犹豫也不知道选择哪里，陆陆续续看房了三个月，觉得还是买新房比较好，最后看中了沙井海岸城，预计9月份摇号，本来想jlh做3成的首付，现在只能首付5成了，感觉压力好大，请问我现在要怎么办好？还能做3成首付吗？本来摇号的几率就小，也想问广叔，如果摇号失败，资金应该投哪里？

回答：你好，没有贷款记录原则上可以三成，但是新房到时候有没有要求就不知道了，另外也可以选择南山二手小两房。这次对市场的影响：1.增加交易成本和短期持有成本。2.把刚需客赶到郊区，促进东部750万以内房产成交。3.打击结离婚破限购的投资客。4.减少投资客比例，控制需求。如果是刚需，可以入手我们推荐的板块。如果是投资客，建议让子弹飞一会，看看市场表现。

提问：你好广叔，想投资广州，黄埔和南沙怎么选？一直很困惑，希望指导

回答：你好，实话实说，现在买黄埔的会比较多，因为不少人担心南沙投资周期太长，担心靠砸钱砸不出大湾区C位，更愿意去买看的见摸的着的黄埔。站在公正的立场，不吹不黑，到底哪个更值得投资?黄埔和南沙都有区位优势，不过黄埔是立足广州的小区位，南沙是立足珠三角，对接粤港澳乃至辐射全国的大区位，两者承载的理念和高度是不同的，黄埔能成是小成，南沙能成是大成。当下的黄埔4-5万，对应大概率的小成，南沙2万5-3万5，对应小概率的大成，很像赌球的赔率，公平合理，没有哪个有特别优势。我的建议，首付100W+，投资风格偏防守，就买黄埔；首付不到100W，投资风格偏进攻，就买南沙。

提问：你好广叔，我刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多的首付，买个总价400多的小两房出租持有过渡，大概2-5年，再换大户型自住。目前看了福田花好园和蛇口栖游家园，哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，希望能投资两套，还有什么方式操作？谢谢！

回答：你好，栖游花园目前周边配套较差，学校一般，但是楼龄比较新，也存在学校的暴击，可以买入。不过花好园目前周边相对成熟一些，除此之外可以关注碧海、西乡板块。选筹可参考会员内部推荐。

提问：您好广叔，想在白云，番禺买房，购房预算450w，估计明年要小孩，请问这附近有450w以下的学区房吗？

回答：你好，学校一直是白云区的通病，没有好的学校。这个预算白云板块的可以看详见内部分享，小学是华师附中实验小学，中学培英中学初中部，自住是没问题，大小区、学校医院、商场配套齐全，不过周围大片的城中村。番禺板块可以看详见内部分享，交通比较便利，附近有几所不错的学校，执行中学小学、汇贤小学、华师附中番禺小学等的。还有个在地铁22号线陈头岗旁边，地铁上盖，位置比较近，小区内自带幼儿园小学初中。

提问：你好广叔，入深户两年刚需，参加工作两年，在福田上班，年收入税前20万。家里可以提供150万首付，月供自己承担。想在南山或者福田买小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，老师有好的建议吗？

回答：你好，南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。 如果想自住就在福田选，如果投资，不如跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。

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