大拆大建的黄埔,布着怎样的旧改棋局?

近期，关于“黄埔区旧改“的话题讨论度，可以说是达到了少有的高度。

当然，每个大热话题的背后，必然都有它的原因。

2月28日，黄埔区举行的百大项目庆百年暨2020年排名前列季度重大项目签约及集中开工动员活动， 66个新投资动工项目中，仅旧改项目就有14个。

5月28日，黄埔联手广清经济特别合作区举行2020年第二季度重大项目集中动工活动，黄埔一口气推出高达20多个城市更新改造和乡村振兴项目，占此次全区107个集中动工项目的超五分之一，旧改规模全市较大。

连续两次如此大规模的动作，可见黄埔区推进旧改的力度和速度。

（图片来源：网络）

更令人感概的是，近日，黄埔区立下军令状，力争三年内完成66个旧改拆迁项目。

这种大刀阔斧的旧改攻坚决心，已经很明显了，也是广州很多区域都不可比拟的。

黄埔全区七成以上村社纳入旧改

日前，黄埔区城市更新局出台《广州市黄埔区广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案（2020-2022）》及《广州市黄埔区 广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务作战蓝图（2020-2022）》（下均简称“三年计划”），提到力争到2022年完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，将黄埔港、科学城、知识城打造成粤港澳大湾区现代服务创新区、制度创新先行区、知识创造示范区。（详细内容可拉至文章下方）

（图片来源：广州黄埔发布）

在三年内完成66个重点旧改签约拆迁，是什么概念？

此次重点改造的66个旧村项目，共涉及44个行政村（含转制社区），建设用地31.93平方公里，占全区旧村总建设用地的83%，除部分微改造、整体搬迁、乡村振兴或不在核心区域、重点路段、重要节点范围内的行政村外，七成以上的村均已纳入本次改造计划。

同时，此次66个重点旧改项目规划人口约229万人，较现状新增人口约200万人。三年行动计划全部实施后，全区总人口规模约300万人，基本相当于2035年的人口规模上限（服务人口300万人）。

此外，截至目前，黄埔区共批复城市更新项目121个（全面改造54个、微改造项目67个），开工建设面积760多万平方米，竣工面积390多万平方米，竣工安置房面积90多万平方米，完成固定资产投资725亿元，连续三年在全市“三旧”改造年度考核中排名排名前列。

“改”“快”“活”

确保三年内完成66个旧改拆迁项目

众所周知，旧改并不是一件简单的事情，时间周期长，涉及的业务链条也长，程序繁琐，包括设计规划、村同意旧改及合作企业招标、村民同意拆迁补偿、村民回迁房及融资区开发、商业区域招商、后期运营等。

“城市更新本质上是一场跨周期投资。一个城市更新项目完成一级开发平均周期为5年－8年时间，十年八年的周期是常态的。”曾有业内人士提到。

可以想象，像黄埔区如今提出“力争三年内完成66个旧改拆迁项目”的目标，任务可以说是相当艰巨。

根据上述方案，66个重点旧改项目，需拆除房屋合计3278万平方米。其中，2020年底完成项目21个，拆除房屋1071万平方米；2021年底完成项目 28个，拆除房屋1582万平方米；2022年完成17个，拆除房屋626万平方米。

如此天量规模的房屋，依靠全区上上下下一鼓作气，集中精力、强力执行，方可完成。否则，若遇上种种变量因素，时间只会往后难以预计地延长。

据悉，为确保三年、力争两年完成任务，黄埔区抓住全省“三旧”改造改革创新试点契机，提出“改”“快”“活”三字旧改方针，强化顶层设计和政策创新，拆建并举、破立结合，开创城市更新的“黄埔模式”，多项政策走在全省前列。

（图片来源：网络）

黄埔旧改多年，有的快速平地起高楼，有的十年仍在路上

纵观黄埔旧改历程，已有十余载。这些年里，有的项目快速平地起高楼，有的项目十年仍在路上。

◆黄陂社区长安片区旧村改造项目

2018年2月，黄陂社区长安片区旧村改造项目动迁启动。仅用了9个月就完成464栋房屋拆补签约，签约率达到92%，基本完成征迁工作，村民有望在2022年回迁。

◆暹岗旧村改造项目

2017年7月，暹岗旧村改造项目首期正式动工。2019年，首期安置房顺利封顶。据2020年4月，“新暹岗新未来”微信公众号消息，该项目多个片区签约率100%！

◆文冲村旧村改造项目

其改造从2003年开始，但改造方面却整整经过6年多，才被批准。2010年，文冲村以西城中村改造项目获得广州市政府批准并开工建设。如今已过去10年，文冲村改造依然未完工，也近几年也陆续安置房交付等新消息传出。

（2020年4月11日，文冲城中村改造项目回迁示范区正式向市民开放）

◆横沙村旧村改造项目

其于2007年底就被政府纳入广州市首批52条城中村全面改造的范畴，2009年底与中鼎集团签订合作协议共同进行改造和开发建设；2010年2月正式进入了实施阶段。至今，该项目改造周期已超过十年。据其官微近日消息透露，据黄埔区《三年计划》，已定下决战300天完成整村拆建的目标。

◆笔村旧村改造项目

从2009年至今，笔村旧改历时已逾10年，一直缓慢而又艰难地进行着。直到近两年，节奏才有所加快。

◆莲塘村旧村改造项目

2014年，原九龙镇莲塘村列入旧改计划。2016年，莲塘村作为空心村签约率达到76%，但之后进展滞后。

……

如前面提到，旧改中涉及到的多方利益主体，大家的利益诉求不一致，导致项目的周期较长。在小编早前踩盘或查阅资料中，关于旧改项目的争议并不少见。

如今年4月，小编在文冲村踩盘时发现，该村大部分村民准备或已经搬进了新家，也仍有少数村民留守在旧楼之中。个中因素，主要集中在补偿标准等方面。

（2020年4月，文冲村）

另在笔村，尽管大部分村民已经签约，但也有部分村民仍坚守原地。

还有在横沙村，近日，小编查阅资料时，在一政务留言平台发现多则消息，涉及部分村民对该村临迁费、项目实施等存有疑问。

小编在其官微较新文章中亦查询到部分关于临迁费的消息，同时该村已提出“决战300天完成整村拆建”的工作目标。

（图片来源：水秀书香新横沙微信公众号）

旧改，为城市更好地发展，也为居民生活更美、更好。庞大的工程下，执行中难免会出现各种争议、纠纷，唯依靠于多方积极沟通、通力协作，方能更好地解决。

旧改，让生活更幸福，让城市更美好！

当下，在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。

当然，城市更新也不是单纯的旧房推倒重来，而是培育新的城市功能，同时通过更新推动社会公平。

其既能为城市发展腾挪空间，激活土地价值，也能让昔日辉煌老城重焕荣光，居民生活蝶变，可以说是“功在千秋，利在当代”。

在广州，我们可看到，通过城市更新，一方面可以较大程度改善旧城基础设施、环境景观等，为周边居民的生活品质、居住环境带来飞跃性改变，相关案例多不胜数。

以无人不知的猎德村为例，看看其改造前后的对比照，更能体会旧改的强大力量。

（图片来源：网络）

另一方面，还可以引导产业转型、升级，激活土地价值，令周边物业价值大幅提升。

如文冲村，10年前还未改造时，房屋租金大概是8-10元/平方米。“如今改造之后，租金比以前翻了4到5倍。”曾有村民感叹道，现在一套房，好过旧时一栋楼。据悉，村里最多的一户能分到16套房子，一个月租金收入就有四五万元。

又如猎德村，村民房屋出租收益每月每户800元、自有房屋价值4000元/㎡。而如今，猎德村的回迁房猎德花园房屋出租，租金3000-8000元/月不等。房价方面，其周边二手房报价10-27万元/㎡。

（图片来源：安居客）

（图片来源：安居客）

那么，3年后，黄埔将会发生怎样的变化，我们拭目以待。诸位看官，对黄埔旧改有怎样的看法呢？欢迎留言讨论哦。

（内容整理自广州黄埔发布、南方PLUS、黄埔观察）

附黄埔区66个旧改项目详情——

66个重点旧村改造项目的签约拆迁将黄埔港、科学城、知识城打造成粤港澳大湾区现代服务创新区制度创新先行区知识创造示范区

黄埔港片区

重点推进旧村项目18个

现状房屋总面积约1563万平方米

截至目前，已批已过会项目11个，已拆除196万平方米，已开工166万平方米，已竣工78万平方米。计划到2022年底，新增过会审议项目7个，拆除房屋1319万平方米，开工1972万平方米，竣工339万平方米，实现固定资产投资951亿元，缴纳土地出让金约223亿元。

科学城片区

重点推进旧村项目28个

现状房屋总面积约1435万平方米

截至目前，已批已过会项目11个，已拆除301万平方米，已开工184万平方米，已竣工35万平方米。计划到2022年底，新增过会审议项目17个，拆除房屋1134万平方米，开工1302万平方米，竣工349万平方米，实现固定资产投资582亿元，缴纳土地出让金约137亿元。

知识城片区

重点推进旧村项目20个

现状房屋总面积约978万平方米

截至目前，已批已过会项目7个，已拆除153万平方米，已开工25万平方米，已竣工5万平方米。计划到2022年底，新增过会审议项目13个，拆除房屋825万平方米，开工1787万平方米，竣工356万平方米，实现固定资产投资898亿元，缴纳土地出让金约135亿元。

66个旧村项目共涉及17个街镇其中红山街、夏港街、长洲街永和街、龙湖街、九佛街新龙镇7个街镇计划2021年完成全部拆迁任务其余10个街镇计划2022年完成全部拆迁任务

▷鱼珠街

重点推进茅岗（茅岗路以西片）、茅岗（茅岗路以东片）2个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△鱼珠街——茅岗路以东旧村改造项目效果图

▷黄埔街

重点推进下沙（珠江片）、下沙（裕丰围片）、下沙（新溪片）3个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△黄埔街——珠江村旧村改造项目效果图

▷大沙街

重点推进横沙、姬堂2个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△大沙街——姬堂旧村改造项目效果图

▷文冲街

重点推进文冲（石化路以西片）、文冲（渡头等三社）2个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△文冲街—渡头、文元、江北片旧村改造项目效果图

▷红山街

重点推进双沙1个旧村项目，计划2021年完成全部拆迁任务。

△红山街——双沙旧村改造项目效果图

▷穗东街

重点推进庙头、南湾、夏园3个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△穗东街——庙头旧村改造项目效果图

▷南岗街

重点推进沙步、南岗（南片）、南岗（北片）3个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△南岗街——南岗北旧村改造项目效果图

▷夏港街

重点推进墩头基1个旧村项目，计划2021年完成全部拆迁任务。

△夏港街——墩头基旧村改造项目效果图

▷长洲街

重点推进深井1个旧村项目，计划2021年完成全部微改造所需的拆迁任务。

△长洲街——深井旧村微改造项目效果图

▷云埔街

重点推进笔村、火村、刘村（刘村、格岗片）、刘村（华甫荷村片）、沧联、刘村（岗贝片）、刘村（双井片）、刘村（洋城片）、刘村（元岗片）9个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△云埔街—刘村格岗片旧村改造项目效果图

▷萝岗街

重点推进萝峰、萝岗（塘头三级地片）、萝岗（大塱片）3个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△萝岗街——塘头、三级地片区改造项目效果图

▷联和街

重点推进暹岗、黄陂（长安片）、黄陂二期（朱家等三社）、黄陂二期 （班岭片）、黄陂（华侨片）、黄陂公司6个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△联和街——长安旧村改造项目效果图

▷长岭街

重点推进黄登、水西（长龙片）、水西（水西片）、长平、岭头公司、水西（元贝等三社）6个旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

△长岭街——长平旧村改造项目效果图

▷永和街

重点推进贤江、新庄、永岗（横东等三社）、永岗（井一等十社）4个旧村项目，计划2021年完成全部拆迁任务。

△永和街——贤江旧村改造项目效果图

▷龙湖街

重点推进汤村、何棠下、旺村、汤村（五福堂片）、九龙墟镇5个旧村项目，计划2021年完成全部拆迁任务。

△龙湖街——何棠下旧村改造项目效果图

▷九佛街

重点推进红卫（一、二社）、凤尾、红卫（三、四社）、枫下、佛塱、燕塘6个旧村项目，计划2021年完成全部拆迁任务。

△九佛街——燕塘旧村改造项目效果图

▷新龙镇

重点推进金坑（邓屋等八社）、金坑（银岭等八社）、均和、镇龙（东片）、镇龙（西片）、洋田、新田、九楼、迳头9个旧村项目，计划2021年完成全部拆迁任务。

△新龙镇——迳头旧村改造项目效果图