广州楼市:现在适合买房投资吗?买房者心急如焚

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提问：你好广叔，关注你好久！终于找到途径了。我90年未婚河南周口市户口，目前在东莞万江定居工作，目前周口市一套建业世和府全款房，去年交楼毛坯。18年买了一套万江美丽湾一期三房，租了出去。19年买一套万江金地风华公馆三房，刚装修好自住。去年年尾这两套全部结清了房贷，12月抵押房产证做了经营贷，贷了340万，还了过桥借款。还剩120的款闲置，打算再买套首付100来万做投资。东莞已经买不了了，最近看了增城新塘品秀星图。近期推13栋，按售楼员说我刚做过经营贷，征信可能过不了。要借用老家亲戚名额买。品秀星图单价预计去到2万9到3万，现在买来投资合适吗？或者增城其它楼盘，或者您能不能根据我的情况推荐一下。给些建议。其它地区中山珠海佛山有我能买的吗，推荐一下。

回答：你好。品秀星图地铁口物业，不过配套还一般，中长期看可以考虑的；新塘还可以看下二手次新，如：假日花园、新都盛世名门、亚太新城亚太银座二期。或者佛山千灯湖：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，感谢您上次问题的回复，很中肯的建议。现想问您其他问题：现在广州有房，家人都喜欢海边，基本有假期就往惠州、珠海跑。也看过双月湾的房子，也不贵，两房一线海景房80平的差不多75万-80万吧，手里有50万存款，想着以后可以养老、渡假啥的，真心动啊。但不知那边能发展起来不，配套啥的、交通等，就怕买了就空置了，再后悔。广州南沙富力天海湾也看过，也有一线江景复式公寓，一套也就80多万，还有投资价值，离的近些，也能周末住住啥的（虽然海景不能比），您有啥建议？感谢，感谢

回答：你好。双月湾这种旅居地产买来自住养老是可以的，投资的话价值不大，不到旅游淡季就会发现街头冷清，配套方面也一般。

提问：广叔，你好，珠江花城有套房， 现年收入150万，子弹600万内，纯投资，希望持有3-5年，再置换套价值更高的，当然如果房子价值高，可以更长期持有。希望选套后期容易出手的，容易出租的二手房。麻烦推荐金融城，黄埔CBD，琶洲这三个区域适合我的楼盘，麻烦了！

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问：广叔您好，本人广州户口，目前住番禺祈福新村，现想置换电梯房，首付150万，月供10000左右；小孩需要上小学、老婆上班需要靠近地铁口，请问有什么好推荐？谢谢

回答：你好。能买个370左右的房子，火车站上班可看下海珠，具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，广州房票用完，但是有黄埔社保。纯投资300万内的话，考虑珠三角还是重庆好啊？是不是都不能贷款了？只能一次性了？谢谢。

回答：你好。重庆可以考虑的，但是供应量比较大。可以买广州新塘。第三套是暂停贷款的，需要全款。

提问：您好广叔，我现在在犹豫，究竟是买广州天河车陂的富力天朗明居（4号线车陂站附近，2002年电梯房，2梯8户），还是海珠工业大道（广佛线石溪地铁口）的金碧排名前列或者第三花园（2006-2008年房）的小两房（60几平那种，好像是3梯8户），天朗总价贵20万元左右（单价贵几千块，都是四万多），据说租金都可以到四千出头（天朗随便，金碧要装修好不少的那种）。在差20万左右的情况下，金碧的房子朝南，通透性好，楼层高，装修好，可以马上出租；天朗的房子朝向不好，且有暗厨暗卫，要稍微翻修后才能出租。请问，从投资而非自住的角度，您觉得哪里更好？或者番禺的尚东尙筑。首付都是四成左右…我好犹豫，期待广叔给予指导，谢谢了！

回答：你好， 金碧排名前列，自住可以，投资就比较一般般，毕竟所属的工业大道南板块以及周边增量比较有限，言外之意就是有更好的选择。 这几个盘投资优先天朗明居，价格尽量往下压点

提问：您好广叔，两夫妻在广州无房无贷，男方名下有一套佛山在供，现在想在广州买，男方在科韵路上班，女方在石牌桥上班。自住为主，大概6年后才开始考虑学位。目前首付可以接受100万，月供可以1.5万以内，总价380万内。偏向于天河东/老黄埔，去看过几个盘：1、中海康城。2、悦涛雅苑。3、中兴花园。4、中鼎君和名城。小三房感觉买不起，或者买个大两房改三房。请问，有没有更适合的盘推荐?

回答：你好，男方在佛山有一套在供，夫妻之间就不算是无贷了。至于你提问的这几个楼盘，首先要排除的是中兴花园，这个在鱼珠板块里面属于第三梯队的楼盘，这类别的楼盘是后涨和滞胀的。优先选择排名前列第二梯队的楼盘。在天河黄村来说，中海康城属于第二梯队，整个板块来看牛奶厂其实都是黄村类板块，属于排名前列梯队。老黄埔来说，中鼎君和是排名前列梯队，而悦涛雅苑就是第二梯队级别而已。因此你不用小学，也不用去考虑学位的部分增量效应，这样来看，中鼎会比较合适你们。

提问：你好广叔，我在光明有两套，一套在公明120平自住贷款100万，一套在玖龙台103平四房，18年买，目前空置，贷款250万。手头有资金1000万，小孩明年上小学，想置换名校学位（小学和中学，特别是中学）和兼顾升职，我和小孩是深户。还有一个亲戚非深户名额，可以借用来买房投资，建议一下怎么操作呢？

回答：你好，2个方案： 1.夫妻假离婚，把公明这套房的贷款还清，过户到一个人名下，离婚后腾出另外一个人的房票买学位房。 2.开发老人票，把公明这套自住房对敲给老人，做接力贷，做多可以贷款30年。 以上方案都行不通，再考虑用亲戚代持票，风险比较大。操作方案同样是把公明这套自住房对敲给亲戚（走买卖流程），腾出房票和资金。 资金1000万，选筹优先南山，次选宝中。

提问：你好广叔，深户无房，外地一贷还款中。能筹到较低140万，最多180万，月流水三万以上。应该是对应总价270-320的房子吧？正在目前考虑螺岭或深圳小学的一室一厅学位房，这个选筹怎么样？老师有推荐的小区吗？或者觉得应该考虑往西些？考虑学位房是因为有小孩能用着，如不买，就得考虑私立了吧？其他的好小学可能总价更高些。

回答：你好，这个选筹不怎么样。排名前列，180万首付五成，月供能力不差，配合适当高评，可以买到350-380万的房源。第二，考虑学区房没问题，但不建议罗湖的学区房，罗湖的学位优势正随着片区的没落而没落，钱聚人聚，钱散人散，优质资源也是如此。这个总价，或者直接硬杠热点片区的学位房，或者干脆换个思路，看一看福田和东部。

提问：你好广叔，我有一套深圳南山蛇口高山花园的129平的房子，想着能够资产重组，把资产最优化。目前欠银行300万的银行贷款，希望卖掉房子清账和留一百万自用，余下的钱在深圳继续买房子，深圳户口，卖掉高山的话名下有两个买房名额。因为退休回老家的原因不用考虑自住，如果可以，也希望能在蛇口买个小二手房，蛇口不考虑也可以。您觉得高山花园的房子卖价多少比较合适？然后再买哪里的房子比较有升值空间? 谢谢！

回答：你好，高山花园成交价在10-12之间，具体卖多少，还要结合您的楼层 装修 户型等详细情况再做判断。蛇口可以考虑山语海和山海韵，山海津。山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。山海韵和山海津交通各方面几年内会很方便，所以天花板很高。其他分析推荐参考会员内部分享！

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