金洲挂出17万㎡“巨无霸”地,增城2宗地块25亿“嫁出”
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提要
11月23日，荔城、永和板块各有一宗商住商服用地出让，最终均以底价成交，总出让金25亿。
与此同时，南沙金洲板块挂出总面积达17万㎡的综合大体量地块。
20日至今该区已密集挂出3宗累计23万㎡用地，关于本日出让总结及挂地前瞻，且看广州中原研究发展部分析。
增城2宗用地出让分析
荔城、永和2宗用地均有建设超高层建筑条件，其中荔城地块不低于150米，永和地块不低于120米。
需要指出的是，两宗用地均有严格的产业投资要求，永宁街九如村地块要求引进半导体产业企业不少于20家、高新科技企业不少于30家，此外需设立25亿元产业发展基金。
荔城五一村地块区位条件较佳，整体位于21号线增城广场南侧，该地块要求引进智能建造研发总部，总投资不低于20亿。
广州中原研究发展部认为，荔城、永和均为增城区重点构建的产业区域。
此前均以引入民企开发为主，本次出让均引入“国字号”企业拿地，将充分刺激区域经济往多样化发展。
另一方面，由于两宗地块均有通过资金投入扶持相关产业，充当小微企业“孵化器”的功能。
未来或将同时盘活一批有潜力的民企落地生根，两板块“产城互利”的发展思路比较清晰。
20/23日南沙挂牌3宗用地前瞻
基本情况
本周挂出的3宗用地分属南沙不同板块。
黄阁镇2018NJY-15地块属于金洲楼市板块，与4号线金洲站、金洲商圈距离适中。
周边居住环境优异，周边有万科、金茂、越秀等品牌开发商项目，区域价值高；
2018NJY-13地块位于灵山岛商服区，与年初出让由投元置业、南沙城投夺得地块临近；
而万顷沙2018NJY-14地块距离22号线万顷沙站约1.5公里，未来通往天河时间可控制在45分钟内，通勤价值较高，本次推出将试水市场对这一新版块的反应。
南沙黄阁镇2018NJY-15
地块基本信息
宗地位于南沙区黄阁镇，南邻京珠高速公路高架桥，北靠凤凰湖，西接大山乸，东临凤凰大道。
从楼市板块划分的角度看，其与蕉门地铁站仅相距约1.6公里，紧邻金洲项目“万科府前一号”，因此属于“蕉门河-金洲”板块，为2016年10后时隔2年金洲再次出让商住用地。
该地块需要配建占地1.9万㎡学校，4.15万㎡商业服务业设施。宗地起始总价52.55亿元，起始楼面价9550元/㎡。采用“限地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号”方式出让。
广州中原研究发展部认为，作为南沙“大脑”的金洲板块出让17万㎡用地实属罕见。
其区位价值、资源价值不言而喻，预计将会受到不少房企关注。
假如出让期间出现激烈竞逐，预计其出让价格或将直接影响周边一、二手单位2019年定价策略，因此地块对于市场的“反作用”同样强烈。
但需要指出的是，由于总价高达53亿，预计具有竞争能力的房企只有少数几家，到时会否出现多家标杆房企“抢食”的情况，我们将拭目以待。
周边楼价分析
地块所处金洲板块为南沙重要一二手市场板块，目前一手在售包括定位高端的南沙“前标杆地”项目保利半岛，价格3.3-3.5万元/㎡。
主打刚需客户的阳光城丽景湾目前售价1.8-2.0万元/㎡。
二手方面，如万科府前一号、龙光·棕榈水岸等与地铁距离适中、居住环境较佳的小区单位价格在2.3万元/㎡以上。
地块西侧的黄阁板块一手项目价格在2-3.2万元/㎡之间，近年拿地开发的万科白鹭郡价格超3万元/㎡，二手项目亦普遍超过2万元/㎡。
万顷沙2018NJY-14
地块基本信息
地块位于位于广州市南沙区珠江街南沙港快速北侧、四涌南侧，距离在建地铁22号线万顷沙站约1.5公里。
土地用途为二类居住用地（R2）和 城市道路用地（S1），居住用地为地块一、地块二。起始总价12.46亿元。
该地块需要配建3.6万㎡安置房，官方将对该部分进行回购，扣除配建后地块实际起始楼面价9626元/㎡。
周边楼价分析
地块处于万顷沙镇城市建成区内，距离镇上的商业、教学、医疗配套较近。
地块西北侧是安置房小区嘉安花园。该楼盘为地块距离美的南沙工业园、横沥镇物流园区约为2公里。
目前地块周边以一手市场为主导，待售楼盘较多，正处于发展起步阶段，目前处于南沙楼价洼地，一手楼盘仅需“1”字头。
灵山岛尖NJY-13地块（商服）
基本情况分析
该宗地块为灵山岛年内挂牌的第九宗地块，同时为2月2018NJY-2、2018NJY-3挂牌后第3宗纯商服地块。
由于今年灵山岛片区以出让西侧居住区用地为主，因此商服地能吸引哪些“大咖”进驻，更加值得关注。
根据出让条件显示，该地块定向大型产业园建设企业总部，总用地面积0.68万㎡，要求建筑整体高度接近135米。
广州中原研究发展部认为，本次引入产业园、孵化器企业为灵山岛下一步建设埋下伏笔。
2014年中交、南沙城投拿地，负责岛内交通、基础规划建设，目前必要基础条件已相对完备。
未来一段时间灵山岛将进入产业培育、人口引进阶段，因此本次定位相关企业，可视为辅助灵山岛开发进入“新篇章”。
2018NJY-13地块整体位于3月出让的2018NJY-3（投元置业）地块北侧，属于临河二线用地，西侧临近已建成的明珠湾开发大楼，与主干道凤凰大桥相距较近。
该地块要求自持50%计容建面不低于10年，剩余部分引入企业需符合总部经济、金融等要求，且该项目必须在36个月内竣工投入使用。
来源：广州中原研究发展部
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