黄埔排名前列高地标挂牌出让,两个指标缩水,被削尖了?

酝酿一年之久，去年修编的文冲渡头地块挂牌出让了。按规划，这里将崛起黄埔排名前列高楼，也将是广州东部的排名前列地标制高点。

近日，黄埔区黄埔东路以南、乌涌以东HP-WC-01地块（即文冲渡头地块），在广州公共资源交易中心挂牌出让。起拍价高达88.4亿元！

△文冲渡头地块控制性详细规划

01

出让条件苛刻

先来了解地块出让信息：

出让公告显示，地块占地83315㎡，其中可建设用地62806㎡、道路用地18596㎡、绿地1913㎡。地块用途为商务用地、商业用地，容积率15.9，总建筑面积≤100万㎡。

地块还明确了商业商务功能的占比，其中商业功能占总计容建筑面积的19%，商务功能占81%。

地块出让条件比较苛刻：

其一，建成后引入计容建筑面积不小于4万㎡的高端酒店；

其二，取得地块后1年内开始动工，动工后5年内投产（特殊情况经同意后可延后3年），投产年营收约60亿元，缴纳税收约1亿元；于动工后9年内达产（特殊情况经同意后可延后3年），达产年营收约100亿元，缴纳税收约2亿元；

其三，自持比例不低于40%，年限不少于10年。其中，自持商业物业不低于总计容建筑面积14%，自持商务物业不低于26%。

从以上出让条件来看，简单说，就是要求必须要有高端酒店，不能捂地，严防烂尾，尽快开发投产。同时要求自持比例不低于四成，防止空手套白狼，甩卖赚差价。

从这点来看，观察君预计，这块地的主儿，大概率将会有国资成分参与，这是底线保障。因为，国企有政府背书，根正苗红，稳妥一些。

△文冲渡头地块（左侧） 

02

容积率缩水，高度被砍？

当然，引起我注意的是，这两个数据的变化：地块总建筑面积和容积率，都缩水了。

根据去年公布的文冲渡头地块控规，033地块占地面积62806㎡，容积率20.7，计容建筑面积130万㎡。

而今天该地块出让信息显示，地块容积率15.9，计容总建筑面积≤100万㎡。

两相对照，建筑面积和容积率分别减少30万方、4.8。缩水不少。

约6.3万方的地，容积率15.9，建筑面积100万方以内，起拍价88.4亿，毫无疑问，这块地将建超高地标建筑。

会有多高呢？

简单比对一下，以今年2月21日举行动工仪式的知识城目前“排名前列高”地标文化塔项目为例。

文化塔项目用地面积5.8万平方米，建筑面积38万平方米，计划总投资69亿元。

而文冲渡头地块占地面积仅比文化塔多0.5万平方米，但建筑面积却是文化塔的约2.5倍（100/38），而投资额则多出（预计是定向招投标，以底价成交）19.4亿元。

占地面积差不多，但建筑面积和投资额大幅增加，毫无疑问，文冲渡头地块的地标建筑高度，至少超过文化塔338米。

再看高440米的广州西塔，容积率14.0，与文冲渡头地块容积率15.9接近。

从文化塔和广州西塔来看，文冲渡头地块的地标建筑高度或有可能超440米。

03

高层叫停500米高地标

根据2020年11月18日，广州市城市规委会审议通过《广州国际金融城东区控制性详细规划》，计划在裕丰围地铁站周边建设高488米地标建筑。

金融城起步区至黄埔港CBD天际线示意图

网传乌涌口双子塔效果图

但之后住建部多次发文叫停超高城市地标，也给文冲渡头地标笼罩上了迷雾。

9月10日，住房和城乡建设部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，提出严格管控新建超高层建筑、合理确定建筑布局等内容。

文件明确，各地要严格控制新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅。

具体而言，不同城市规模，有不同的标准。其中：城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

稍早前的7月6日，国家发展改革委也发文，严格限制新建250米以上建筑，并明确不得新建500米以上超高层建筑。

摩天大楼向来被认为是城市繁荣的见证，追逐超级摩天大楼的城市不在少数。

仅2020年，全球建成了106座200米及以上高度的建筑，中国完成56座，占比超一半。

过去几年，我国各大城市不断拔高摩天大楼高度，试图挑战上海的排名前列高楼之位，甚至还有城市试图将迪拜的世界一高楼踩在脚下。

在最严政策之下，这些摩天大楼全部被削尖了。

长沙838米的“世界排名前列高楼”早已被叫停，天津近600米高的117大厦建了12年还没完工，成都的熊猫大厦从677米降到了488米，南京江北排名前列高楼从600米降至498米，武汉绿地中心从636米砍到了475米……

从住建部到国家发改委，无论是二线还是一线，可以清楚的是：500米以上的超高建筑是死路一条。

那么，紧贴着限高的文冲渡头地块规划488米高度，是否还会被削尖呢？

而从住建部根据城区人口与建筑高度的匹配标准，城区人口300万以上建筑限高区间在250-500米。

广州城区人口2019年的数据是644.89万人。这当中，黄埔区究竟算不算在内？而就黄埔本身来说，目前常住人口仅126万人，更别提自身的城区人口了。

会否影响到文冲渡头地块的建筑高度，甚至知识城九龙湖边后续规划的若干座地标呢？有待观察。

临港CBD规划效果图

来源：黄埔观察