超50%土地流拍+国家队救场,广州第二批供地冷冷冷

截止9月27日晚，第二批供地以广州近年供地少有的“冷冷冷”落下了帷幕。

本次拍地累计产生569亿出让金，48宗地块中，成功出让23宗地块、流拍25宗地块，流拍占比高达52%。

排名前列批供地，开发商“排队摇号”，第二批供地，开发商“集体躺平”。

不到半年时间，广州市场发生如此“翻天覆地”变化，这次土拍结果值得各方总结反思。

01.

出让金共569亿，

仅排名前列批供地的6成水平

本轮拍地产生的出让金，仅为首轮集中供地的63%。

且本轮地块原总出让底价达1124亿，首轮底价“仅为”901亿，由此可见大范围流拍对出让金的冲击。

02.

溢价率不足1%

创6年以来新低

23宗成功拍出的地块，总起拍价为564.74亿，因此本轮拍地平均溢价率为0.82%。

对比历年溢价率，该溢价率为6年来新低。

在首轮拍地后的政府调控下，本轮拍地整体溢价明显的表现了广州商住土地公开招拍挂市场的冷淡，市场的后续发展存在更多未知数。

03.

严控溢价之下，

近8成出让地块底价成交

首轮拍地，出现了两极分化的趋势，即优质靓地被抢食至40%以上溢价；

本轮拍地首先出让条件即控制溢价在15%以内，除部分地块已确定开发企业“走过场”以外，可自由竞争的地块报名、竞拍并不热烈。

由此说明，排名前列轮集中供地后到现如今的第二轮集中供地，开发商对于市场的反应比较冷淡，大部分开发商更愿意保持谨慎，少拿地、底价拿地。

从官方的角度而言，此情况说明调控起到了一定的作用，地价维持稳定；

传导至新房、二手房市场，预计2021年剩余时间市场将“横盘”，买家与开发商的“博弈”更加胶着；

但当前非热门板块开发商大多已“放弃幻想”努力以价换量，买家入市确实能“捡笋货”。

04.

包揽7成地块

豪掷512亿

国家队救场

和首轮土拍国企、民企轮番下场不同，广州的第二轮土拍，央企、国企斩获大部分地块。

▲两次集中供地国企/民企拿地结构

考虑官方对于房地产“全链条”调控，本次国企拿地体现了房地产市场“稳定压倒一切”的思路。

对于未来消费者而言，国企开发项目在质量、工期、交楼时间等方面更加有保证，利于市场稳定。

▲第二批供地开发商拿地排行榜

注：部分联合拿地房企，将拿地金额及面积进行平均分配

对于民企开发商而言，本轮拍地选择“躺平”，但如果未来出现“无米之炊”，同样难以“活下来”。

如今获取“面粉”的另一途径——旧改，官方亦属意让国企先介入，假如未来公开招拍挂依然不积极拿地，则难以为继。

因此小研君认为，第三批供地官方、民企各自策略调整与优化尤为重要，各主体都需要适应新环境新变化。

05.

关注4宗地块

江泰、广钢体现中心价值，

科学城仍是“香饽饽”，

民企哄抢新塘性价比地块

海珠江泰路50号地块

海珠区江泰路地块由中海以237199万元底价成交，楼面价42728元/㎡。

位于海珠区这一个中心商务区的江泰路地块地价底价便已经达到了四万多，扣除配建，实际楼面价更达到了五万每平米之上。

该地块即使底价成交，楼面价亦位于广州TOP7位置，海珠作为广州中心区的价值已经不言而喻。

广钢新城地块

荔湾区广钢新城地块也是由中海拿下，起价63.04亿元，楼面起价28573元/㎡。

溢价率为0.32%，地块楼面价名义上不高，但竞得人须按规划实施建设中小学用地、行政办公用地以及文化设施用地，后无偿移交给政府指定部门。

实际开发商拿地价在37000元/㎡左右，但作为荔湾近来少有的一块地，市场足够、周边配套较充足。因此广钢的价值点还是足够吸引开发商入手。

科学城班岭村地块

班岭村地块由中铁建以总价26.08亿元竞得，溢价率10%，楼面价24207元/㎡，较高售价为46796元/㎡。

班岭村HBPQ-LD-5地块属于近年黄埔供地量较少的科学城板块,距离科学城核心区、天河智谷以及黄埔区府距离在5公里内，周边产业区与商业配套较为充足。

本地块作为黄埔区科学城板块的少有地块。

虽然有较高限价，但仍有盈利机会，开发商们溢价10%的热情也从侧面体现了本地块的价值。

新塘镇新塘大道南侧地块

民企对新塘大道南侧地块的激烈竞逐，体现了中小型房企获取面粉“活下去”的思路；

该宗地块具有低总价、地处2个地铁站之间、板块临近广州市中心且已开发成熟等优势，未来产品可相对轻松实现溢价盈利。

小研君认为，在经济实力、社会资源、客户优势对比国企不占优的前提下，通过科学的研判；

获取外围区性价比高地块，实现产品溢价、盈利，成为今后民企参与“公开招拍挂”的重要方式。

06.

25宗流拍地，

增城成重灾区，

番禺“莫名其妙”

增城成为流拍的重灾区，其实从排名前列次集中供地起已早有迹象；

此外，历年小研君在《供地计划》《供地蓝皮书》分析，都会提及增城安排过多非地铁板块地块，并不利于吸引买家。

本次增城流拍地中，荔城、永和、中新非地铁辐射地块为集中；

这些板块远离广州市区，同时本地购房能力不强，市场客户群针对性不强，在当前环境下即使拿下亦难以盘活。

▲本来供地流拍区域结构情况

相比之下，本次番禺3宗地“爆冷流拍”实属意料之外；

尤其27日流拍的飘峰路2宗地块，此前媒体报道有多家房企报名，最终流拍实在唏嘘。

据了解该地块流拍的主要原因为要求出让金“一次性付款”，对于目前普遍存在资金压力的房企而言，吸引力大减。

07.

第二批供地

给各主体提供反思机会

第二批供地的“结局”，很重要原因归结于4月起广州对楼市全方位、高强度的调控，无论是开发商还是一二手买家，目前都处于观望情绪较浓的阶段；

虽然这一次开发商可以选择集体“躺平”，但从长远来看，这样的现象并不值得乐观。

地块无法顺利出让，除影响财政收入外，还会影响官方的城市规划，尤其对于中心区人口压力疏散，后进区域发展培育及经济拉动，都会带来负面影响；

对于数量上占大比重的民企开发商，不拿地意味着未来面临“无米之炊”，面临生存问题，躺平亦非长久之计。

期盼第三批供地，市场会发生积极变化。

来源：广州中原研究发展部