广州楼市:不瞒你说,房价已经暗潮涌动,别错过了上车较佳时机

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问，广叔你好，本人状况:1现有房票一张，地址海珠区银业国际公寓住宅，价值210万，按揭剩30万，现出租租金3600。面积小学位一般，升值空间有限，现想置换房子，投资加自住，月供8000~10000，预计可承担350万左右的房子，工作地点杨箕，单位有对口好的幼儿园，但是费用10万。

2.现在有几套选：

a.中海康城的房子，年前太火爆，没有几套可以选，只有一套六楼靠车陂路北向的电梯和几栋好的楼梯，小孩三岁，看中了这个盘的地铁，学位，小区环境，但是楼龄偏大，而且继续等的话明年可能涨价。

b.同等价值的房子旭景家园还有的选南向三楼八十方左右比较安静，周边配套成熟，更加靠近金融城，学位差不多，楼龄差不多，小区环境比不上中海，离地铁远，公交车方便但耗时间长。

C.看了天朗的房子，学位一般，楼盘比较旧，户型一般，但地铁公交配套都好，更加靠近金融城，地段可以。

d.看了五号线的坦尾站的花语水岸和悦江上品，楼龄新，地铁近，只有北向的20楼在卖，学位一般，周边配套逐渐都在建，后面规划跨江大桥。悦江上品对面很多高压线。

e.广叔还没有其他的盘推荐。

希望广叔就投资和自住的角度给与指点。

回答：你好。

1、银业国际是一栋单体楼，价值一般。

2、大坦沙的房子自住还可以，投资不大建议，增量有限，所以排除后面两个。

abc都一定的楼龄了，较好是专注一两项，如小区环境好，交通方便，或者学位，以便做出取舍，要面面俱到。天朗的投资价值会大一些，自住中海康城会舒适一些，旭景家园最为最后一个选。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：房叔，你好。如何看待实地常春藤这个盘。现在的选择是实地六期138平米新房，2022年底交房。以及番禺华南碧桂园100平米二手房。两套房子价格差不多，实地的户型更好，那个选择更好？

回答：你好。实地常春藤位置偏，没地铁，没配套；具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好，广叔。目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层

回答：你好。富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：您好广叔，现居深圳租房，深圳社保10年，在深圳经营小工厂，年收50万+，不稳定。（因为是自己的工厂，收益不敢百分百保证）手上子弹100个。未来几年可能会搬去东莞，这是走势，目前想在排名前列选择佛山容桂购房，第二选择广州南沙和新塘购房，第三选择东莞大岭山，长安购房，后期深圳工厂可能会迁入东莞大岭山，主要服务客户，在东莞大岭山购房纯粹为了以后工厂方便。一家人能在一起。买房主要考虑孩子读书，顺便保值。东莞可以搞到房票。请广叔给出建议在哪里买首套房好，还有能不能买二手房？能否给出一个完整方案，谢谢。

回答：你好，佛山目前看在上一波广州上涨带动后，短期无大行情，自住和投资都不太合适。 东莞目前已经是牛市尾声，高位接盘不明智。应该选择正在上涨中的广州，收益更稳，未来天花板也更高。 楼市总是先涨价，才被“看到”，没涨价的时候 人们总能找到缺点，涨完之后总会有一群人无脑吹。普通人能独立判断趋势太难。 东莞我们已经分析过很多次，未来各区之间的价格分化会越来越明显，购买力强的板块价格会更高，比如松山湖。购买力弱的板块会继续横盘，跑输大盘。 考虑自住+投资东莞在松山湖及周边辐射板块淘笋。

提问：你好广叔，请点评一下，子弹200＋，长持5年以上，没有房票纯投资，在全国范围内重点考虑哪个城市的板块？

回答：你好，其实对于投资来说，核心2个前提因素是：资金和房票，而我认为资金相比房票则更重要，因为资金特别充足条件下，房票和城市选筹都很容易操作。但我遇到很多人，投资则把轻重点搞反了，手里拿着不少资金，却跑到一些城市不限购区去当接盘侠，为什么呢？因为摆在他们思维的排名前列道门槛就是没有房票，自然而然接下来的选择都会走偏。

对于一般人投资来说，我认为获取资金往往比房票更难，所以资金充足的人投资就具有一个先天优势，就看能不能好好利用。为什么不要买不限购区？因为不稀缺，所以没多大价值。首付200+，投资推荐一线城市：上海和广州，优先考虑广州，一方面热度很高，城市更年轻化，更多享受城市发展的红利，另一方面房票好开发。广州投资回报率高的板块，内部有分享，可以翻阅。

提问：你好广叔，天河公园旁边的华翠街小区、穗东花园、鸿运花园和海珠区的富力千禧、光大花园、逸景翠园、保利花园，350以内的两房，哪个增值空间更大呀

回答：你好，前面3个排除先吧，2000年是一道不可逾越的分水岭，2000之前的产品除非你想买学位房还可以考虑，其他我就不建议了，后续接盘的人会很少，因为你说考虑增值嘛，其实就是投资，要把流动性考虑进去 后面你提到的这几个盘，其实增值是没问题的，我倾向于你选一个3房会好点，潜力差不多的基础上看面积，面积稍微大点，你的套利空间会更大一点。 逸景翠园离你上班地点公园前不方便，先排除 保利花园虽然稍微远了一点，但是你可以选一个3房，单价稍微低点，而且后续有海珠湾建设的概念。 光大花园的话350万买个2房也可以，毕竟这个盘可以说是海珠西的标杆了，学位交通环境都很宜居。 富力千禧的2房货还比较多一点，卖相也可以，而且离你上班近。 倾向于自住多一点就买富力千禧 倾向于增值多一点就来保利花园

提问：你好广叔，泰禾深圳院子值得投资吗？听说这个盘要验资3000万才能看房，已经很长时间没有别墅产品出现了，泰禾品质很好，会不会变成深圳豪宅的新标杆呢？

回答：你好，泰禾的品质没有问题，中式庭院的风格也是罕见的，这个盘不会愁买家，至于能否成为新标杆，目前来说，还不够。

1、泰禾深圳院子这种院系类产品，的确少见。这种高品质产品会有很多人喜欢，预计可卖的房子也不会太多。2、但选址尖岗山，我持保留意见。尖岗山目前的状况是低密度别墅无人区。大把毛坯空房。优点是房子漂亮，缺点是配套垃圾，出行偏僻。3、别墅产品，纯居住需求的少。但尖岗山位置，相当于剥离了别墅最重要的社交属性。看个人喜好，纯当消费品，喜欢院系的优点，也要接受各种不方便的缺点。4、泰禾深圳院子适合喜欢院系产品的朋友当收藏品和情怀购买。不要想升不升值的问题。深圳市场的特点是市区核心位置别墅才兼顾升值+投资。偏远区域别墅纯消费品。

总结：买房没有对与错，适合就好。

提问：您好，广叔！房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法，谢谢。

回答：你好，这个问题因人而异，因城市而异。 深圳挺多是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数几万的房贷过的好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。 所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。 对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。

提问：广叔好，100W的预算，纯投资，深圳还有机会吗？

回答：你好，100w首期资金吧？这三年内深圳投资就是要买学区房，但对应的三成首贷、总价300w，我们的客户已经快把能买的扫光了，目前剩下比较有潜力的也是单价很高的小单间产品；客观来说，这类产品的涨幅空间是比较大的，随着调控、税费增加，家长们买学区房也在消费降级，上车学票房会很受欢迎；So，如果确定要买深圳，这是个确定性很高的选项，我的理念就是单间需要有学位保驾护航，否则会很惨。

提问：你好广叔，我目前在花好园有套两房在老婆名下，买的早贷款也没多少了。我在武汉还有一套明年才能套现。想要广叔给点建议，是把花好园卖了去坂田、龙中、南山改善一下呢？还是继续持有，等明年把老家的出了再来深圳买一套？因为我在外地还有一套在自住有贷款，我老婆深户我是非深户，满5年社保。像我这种情况能做三成首付吗？改善型房型预算总价在800-1000万，麻烦广叔指导，谢谢！

回答：你好，改善自住优选南山，但是适合总价1000万以上的刚豪人群。只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。接触的投资者多了，大家最终的置换目标都是南山。如果在能力范围之内，更建议一步到位。深圳的豪宅和刚需盘是完全不同的两个市场。 刚豪产品需要拿放大镜找，疫情期间有部分小老板破产甩卖，可以淘淘降价笋盘。首付300万以上就可以拿下1000万左右的产品，如果月供能力不错，现在就可以开始关注了。具体选筹参考会员内部分享！

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