万科郁亮| 政策不是万能的但绝不是没用!对房地产长期有信心!

10月20日下午，万科集团在西安举办一年一度的媒体交流会。万科集团董事会主席郁亮，万科集团联席总裁、万科开发经营本部首席合伙人张海，万科集团联席总裁、万科物业事业集团首席合伙人朱保全，万科物流BU首席合伙人张旭，万科长租公寓总经理胡冬华等出席交流会。

对于外界普遍关心的市场形势问题，万科董事会主席郁亮在会上表示，住房需求从“有没有”走向“好不好”的阶段。未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，现阶段住房建设水平显然超跌了。市场积累的反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力，建议地方政府在供给端有更积极的落地举措。

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮称，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。

郁亮称，根据第七次人口普查的调查数据，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

“随着收入水平提高，会越来越多元化，都是合理的住房需求，包括商业需要和合理住房需求等，不能只看人均居住面积。”

从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮认为，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值有较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

“政策有用吗？肯定是有用的。但是不能指望出一个政策能彻底扭转局面，政策在某种意义上不是万能的，但绝不是没用的。比如说，我们看到9月份数据有好转，那是因为市场本身的修复力量与政策发力来共同发力的结果，”郁亮表示。

在他看来，每个城市可以根据自身的需求及自身的市场情况因城施策。过去政策在需求端发力比较多，在供给端方面关注不太多。所以，供给端方面体现为，城市库存特别多的城市可以放缓一下，暂停一下土地供应。

“房地产市场短期有压力，长期有信心。”在谈到短期市场表现时，郁亮还分享了一组行业数据。

他表示，8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果，9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。

郁亮认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。同时，不能指望政策一招解决所有问题。他建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。