广州楼市:未来这类房子更抢手,内行人:不要乱买房了

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提问：广叔，您好！本人广州户口，无广州房产，有外市房贷记录，老公的单位即将有福利房可申请：一处为2015年建的电梯四房，集体产权，离地铁口一公里，基本可以满足一家人四口加两位老人的居住；另一处为独立产权的步梯老房，离地铁口400米，只能出租，不适合自住，但可以落户，对口陶育路小学，请问这两处房子该如何选择比较好？是拿新房自住，然后去南沙或黄埔买房作长期投资，还是选有独立产权的老房出租？如果选老房的话，势必要另买房产自住，我即将调往大学城工作，如果在附近买的话，200W左右首付加上月供2W，您有什么楼盘好推荐？考虑到有老人，是一步到位买小四房，还是买三房然后在附近租房给老人住？望指点迷津，谢谢！

回答：你好。集体产权，基本失去流动性，自住还可以，没有太大的金融价值。投资建议选择独立产权。看你的个人偏好；大学城这边重点考虑万博：已还清贷款，广州无房，按照4成计算可以买500左右的房子，具体板块及楼盘详见内部分享；小四房比较难选，建议买三房，另外租房给老人住

提问：广数，佛山三山新城投资前景怎么样？推荐吗？

回答：你好。三山新城优点是离广州近，可以考虑的，不过我更推荐选择千灯湖。

提问：广叔好，本人新广人，在新塘翡翠绿洲两套，一套97自住，2014年购入。一套178未装修刚满2年。目前月供1.1W。因为孩子2022年要上小学，想换市区好点的学位房，目前手里子弹150。因为目前新塘房价低迷，有点纠结，想着是现在出手一套换多点子弹好挑选，还是等有轨电车通了再卖。目前倾向荔湾协和学位，附近多是老破小，只有君荟名轩次新，价格不低。不知道值不值得买入。或者广叔有没有更好的建议。注，已办离婚析产

回答：你好。新塘泡沫挤得差不多了，已是房价低位。翡翠绿洲位置偏了点，投资客很多，缺点是交通和配套，可出手置换。协和小学还不错，可直升协和初中，其对应的房子都还算保值，如果想要好一点的教育，只能是牺牲居住舒适度了。君荟名轩位于西村，地铁上盖，独栋小区，靠近内环路有一点噪音，靠近协和学校，上学方便，总体看可以考虑的。详见内部分享。

提问：你好广叔，像天河公园及琶洲万胜围板块，这么少四房产品，那这么多三房产品，在二胎时代，他们是怎么解决的呢？ 原地置换四房毕竟很少选择，远点的其他地方又不太愿意去，毕竟排名前列 胎可能就在周边读书，离开不太现实。那估计只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？

回答：你好，你只需要知道一个特别的真理 ，市区四房从产品非常稀缺，除了珠江新城动辄1500-2000w大部分不可期盼之外，附近剩下的四房基本分布在汇景、牛奶厂、天河公园、华景、骏景。真的是没选择之下的无奈变通。因此换四房基本小孩升初中之后的事了，可以让小孩自己上下课。这个日子其实都是比较将就，或者三房，或者再租一个房勉勉强强了。

到了真改善时刻，天河公园、琶洲板块的，除了原地置换，基本只有两个去处，广州塔-带诸如珠江帝景，或者近期纳入规划的大学城一带。即使是公交车上下课，也不能太远了。再远一点去到星河湾也是不太现实了。

提问：你好广叔，妹子一枚，家里人对这个不懂，只能请教您！ 坐标深圳，深户。 首套买在中山，深中通道出口，83平有房贷，之前父母买的想等深中通道通车，涨一波，但现在感觉很鸡肋。 因为年底或者明年初结婚，想婚前在深圳再买一套。 现有了 弹60,请问适不适合现在将中山卖掉，在深圳置业？直接买子弹不够。因为公司有2房宿舍，还能住3年左右。 深圳置业的短期不考虑自住，位置具体哪里适合？ 另外男朋友是sfsd,是跟他合资买？还是先自己婚前买？纠结？求指导

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，较佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。 婚前你自己买，深圳全款抵押或者5改3操作成首套。

提问：您好广叔，天河上班，自住也考虑以后潜力，总价差不多情况下，1.香雪站的奥园香雪公馆，82平的2+1户型(阳台有个很小的房间)，北向挨着香雪大道，有轨电车经过路中间。2.番禺尚东尚筑的标准小三房，那边有三东延长线，以后坐一站到番禺广场可转18号线。广叔觉得哪个比较好？

回答：你好，奥园香雪公馆直线距离珠江新城20公里，尚东尚筑直线距离珠江新城20公里，如果天河上班的话，两个地方的通勤差不多 产品上奥园香雪公馆肯定略好于尚东尚筑，而且奥园香雪公馆位于萝岗区府的中心位置，尚东尚筑在番禺广场略微偏的位置 如果我选择，我宁愿选择价格略高的奥园香雪

提问：你好广叔，手里只有现金110万、有首套房资格。是现在就上车、还是继续等待到年底凑到160万再上车呢？还是去西安老家投资一套房、感觉110万、在深圳太少了。要是能上车、投资什么盘、未来空间大、可以作为换房的子弹呢、小孩子还有四年才上小学。

回答：你好，大单优先原则，110优先入手深圳。 在推荐的板块内淘笋，年底确定能凑到160万，有合适的盘可以直接入手，做一笔首付贷或者信用贷融资。 总价500万2种建仓思路： 1.福田和南山的小户型学位房： 买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。 2.宝安和龙华的刚需户型投资房： 关注上塘 碧海 沙井 板块，学区差一点，但是未来潜力大。 根据你的月供能力 工作地点 和学区需求再匹配楼盘

提问：您好广叔，前海天朗风清这个花园怎么样，门口50米有小学，中学，想买来自住养老，顺便给未来孙子保留一个学位，15年的老盘，如果再住30年，是不是没有价值了？买这个盘即使是住了30年，还能稳中有升吗？ 最近看到一篇文章说：高楼层用了40年后都没有价值，未来也不会有开发商接手拆迁，那是不是代表以后买楼房尽量不要买高楼层的？

回答：你好，深圳买房不能单纯的看房龄，要看品质 自住+学位天朗风清可以买 除此之外还可以关注绿海名都、雷圳碧榕湾

提问：你好广叔，我发现同地段：旧多层楼梯房，比新高层电梯房涨得快。（仅限深圳人多地少，而且需要十年以上持续观察对比。） 比如：1，潜龙花园二期，和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近。2，长福花园或福莲花园，单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦。3，前海花园二期，单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房，并有超越的趋势。这是不是说明：观察十年以上，同具体位置，深圳旧楼梯房比新电梯房涨得快！现在是不是捡漏的好时机呢？谢谢指点迷津！

回答：你好，你是个很爱观察和思考的人，并愿意为解决疑问付费，很难得。但用个案代表主流，思考就容易出现偏差。当下可以慢慢挑， 你的疑惑，我用一个道理来说明：优等盘里的下等马，跑不过劣等盘里的上等马。次新高层电梯房是优等盘，老旧楼梯房是劣等盘，这是确定的，但是总有例外，比如98年的高层电梯大塔楼，户型糟糕，没有小区，那它一定跑不过旁边有小区，户型方正得房率高的老旧楼梯房。你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律，但特例无法代表主流。

提问：你好广叔，目前手里有200万，考虑总价600万之内，前海老小区值得投资吗？有其他推荐的吗？

回答：你好，前海投资建议优先学位房： 诺德假日花园，鼎太风华，中海阳光玫瑰园，雷圳可以重点关注。 成交量排名靠前

提问：您好广叔，我们夫妻都是深户。没有学区的刚需。目前在世界花园海华居有一套住宅，144平米，正南向，好住，但是楼层低没阳台。刚卖了广州的别墅，有1100现金。我们在深圳自己经营的公司在公明。我们希望买多一套住宅，改善，并且增值。刚刚在盐田合景同创看了一套，25楼，一线全海景，136平只要500万出头。想了解一下这种公司持有工业宿舍M0性质的房子是否可以购买？有坑吗？有增值空间吗？毕竟有非常稀缺的景观资源。从离公司近的角度来讲，我们也看了光明的住宅，觉得价格已经涨到位了，而且二套房只能买二手的了。您对我们的情况有好的推荐吗？非常感谢！

回答：你好。世界花园海华居，有一定的楼龄了，周围环境也一般，大面积流动性不好，这套可出手置换；盐田合景同创，虽然景观还可以，投资的话旅居地产缺少刚需主力支撑，通勤也远，而且工业宿舍产权，其旁边都是码头集装箱、污水处理厂，价值不大。离公司近租房子住就好了，把资金投资到有价值的地段，光明适合中长期投资，短期看会横盘。

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