广州楼市:上车盘越来越少,别错过了上车较佳时机

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，感谢你的回复，我是2月份开始交的广州社保，直到11月才签好户口，之前一直是看新房，没打算买二手房，预算300万，我人不在广州，在上海，当时在网上了解黄埔价格比较便宜，也没想买黄埔的新房，更不用说二手房了，想着既然迁户口了肯定要买广州主城区的，上次去看了珠江花城，还有小面积的，现在小面积也没有了，感觉自己踏空了，好难过，今年到了年底还没有买好，钱放在手上贬值，现在好着急不知道怎么办才好，望广叔支招谢谢

回答：你好，预算300w，年前在黄埔还有的上车，现在货越来越少了，看上尽快上车吧，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，第三次见您了！我看了您以往的回复，重点推荐的是大壮，鼎峰，等等，没有重点推荐品秀星樾，是这个盘没那么优秀吗？现在有29楼东南向134方四房，价格4.2万多点，您觉得有投资价值吗？星樾就是离地铁太远，另外学校也未定，还是说这个价格可以有更好的选择？怕明年时代天境更贵，位置也不一定比星樾好。我在冠庭园的房子6楼（顶楼望山，户型不错，三房），现在价格只有2.9万左右，感觉有点低，想听听您的建议。万科城市之光二期更贵，请您在城市之光，星樾，鼎峰，在综合考虑价格的基础上推荐排序好吗？

回答：你好。品秀星樾产品是没问题的，最近很多业主就是因学位问题在售楼部维权，4.2w可以买的。还有科城山庄，大壮名城，星樾山畔这些都可以看看。时代天境是可以作为长期投资的，毕竟未来趋势一直往东。冠庭园，近天平架站，2001年左右的房子，都是楼梯房，只有5栋，6楼步梯还是建议出手置换，不然再过几年就更难出手了。具体参见内部分享！

提问：广叔你好，广州海珠区中大到小蛮腰江景房子有没有投资价值，因为珠江新城往东的好的江景房都涨了很多，都快20多万了，那它南面海珠区江边房子明年会不会涨

回答：你好。有价值的。现在行情刚启动，爆发期在明年小阳春，那时很大可能还会涨的。

提问：你好广叔，想问下深圳市龙华区观澜的新盘：中森’公园华府可以入手吗？总价350万左右的2房，没有地铁附近，离轻轨有点距离。考虑自住和小孩3年后上学。多谢！

回答：不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。 投资买涨的快的，稳定的。

提问：广叔好，小白一枚，我目前只有20万，明年打算去佛山打工，想到那边买房自住+投资，前期刚需自住大于投资，一家四口（一儿一女），孩子以后可能在那边上学，从长远打算佛山周边稍微有潜力的地方或者楼盘有没有推荐？

回答：人好，北滘新城的新项目集中度已经非常高了，北滘新城的利好很多都是来自潭洲湾经济圈的规划，聚集了很多高新技术智能产业，而且潭洲湾的大规划里还囊括了佛山新城。佛山新城本来的定位就是整个佛山CBD，有地铁、有城市公共配套、未来还有理工大学，两个新城都纳入潭洲湾后，整个格局变大了，也给北滘新城发展注入了更多后劲。

三水新城从去年开始亮点频现，碧桂园落子打造双子星项目，华远两度拿地，在售项目更是大牌云集。相对北江新区，三水新城打造总部经济，定调更高，而且三水整体向北发展趋势明显，能吸引部分广州客或是狮山客。三水乐平，乐平紧挨狮山，受到狮山辐射，产业基础较好。同时挨着广州花都，白云区的客户前来交通也较为方便，预计现在及未来一段时间内都会以承接广州外溢客户为主，成为下一个同城化高地。禅城奇槎，奇槎应该是禅桂近年来无论是景观还是交通都较优质的一个宜居新板块，而且作为禅城东大门的区域价值非常高。佛山投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，尚雅街体育东路小学学位的47方老破小。卖掉后手上有200w。 买进两年无升值，只考虑投资，有无必要置换天河区的其他学位房？三年后需要用学位。谢谢！

回答：你好，首先问题不是说体育东小学的原因，导致买进两年无升值，较大的原因在于这套房买入的时机不对，2018年才买入当然要站岗了，而且你买的是老坡小，产品上也不占有 建议：置换掉

提问：广叔你好，经过考虑决定在罗湖片区买房，目前是深圳首套，预算总价在320-360万左右的房子。需要和父母同住，还有老婆小孩。这个预算买龙岗选择可能多一些，但是想想还是犹豫了，觉得买了那边以后换回市区难度可能更大。家人的工作地点离罗湖比较近，而且相对而言罗湖这边的教育医疗资源会好一些。我考虑自住长期持有并兼具升值空间（比如像您所说的还有上升空间的学位房），但是罗湖很多老破小，坑太多，麻烦请您帮我推荐一下，非常感谢您的帮忙

回答：你好，深圳优质的教育资源都在关内 如果是单纯的学校肯定买南山和福田.罗湖 如果是自住加学校加方便就买龙岗 给孩子更好的教育和圈层尽量还是在南山.福田.罗湖（毕竟同学圈都不同） 罗湖目前300-400W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

提问：您好广叔，有200多万的预算，请问怎么看布吉的百合星城和长庆小时代这两个房子？这个区域一直涨幅落后，中短期也没有比较大的利好因素？主要是觉得这两个小区200多万还能买到标准的两房，靠近市区的也想不到其他的盘了吧

回答：你好，近几年，布吉的大部分房子都跑输了大势，未来几年也难有补涨的希望。听起来很悲催，但另一方面，何尝不是给了钱少又想留深圳的人一条生路，200多万就能买到正规小两房，离中心区也不远，可住可通勤，还要啥自行车呢?但是，人都是贪心的，想上较便宜的车，还想上完马上就涨，怎么可能呢?这两个盘要选，我会推荐长庆小时代，楼龄比百合星城年轻15岁，会活的更久更长远。

提问：你好广叔，深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。我看了前海，宝中，普通的打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付，对于我来说已属不易。想买套400多万的自住兼顾投资，选个学位中等地，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。还看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者还有更好的选择？请您推荐，谢谢！

回答：你好，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有。因此优选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足。这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间。这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

提问：你好，广叔，我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）两地来回，年收入40-50万。最近因房事纠结焦虑，望您给予指点迷津：上月不经意卖掉福田一套老小旧小两房（南光捷佳大厦，持有3年半升值约90万），手头现金不足200万。想在深圳重新换一套适合自住还有四年后小女儿读书，较好能跑赢大市的小户型。考虑到自己年龄已近50不想太超负荷，老家也有改善型房子，初步预算总价300万左右。因为是二套了，首付预算约150-180万，初步标的：一是龙岗大运板块的中海康城小两房。二是南山宝安等热门区域的1房学位房（目前还没有具体目标）。三是8号线地铁口盐田万科东海岸、中海半山溪谷等兼带学区有适合养老的冷门标的，但不知道这两项目所带的学校如何？请老师帮忙分析指点！谢谢！

回答：你好，宜居不仅看环境，还要看通勤、配套。盐田大鹏这类板块需谨慎，仅有自住需求，涨幅永远跑输大势。总价300万，现在去追宝安和南山的学位房不合适。涨幅已经开始蔓延到中东部，龙岗交易量已经快速增长了；接下来就是边际递减，现在入手中海康城比较合适。大运板块未来的潜力看好。更多参考内部分享！

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