广州楼市:2021年这几个区域,房价快要压不住了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！海珠有没有400左右值得入手的盘？主要考虑配套跟交通。黄埔保利学府里，金碧世纪花园，中鼎君和名城哪个更值得入手？

回答：你好，金碧世纪花园可以考虑的；保利学府里也不错；中鼎君和名城，大沙东地铁口，生活较方便；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，目前资产情况：天河五山华南理工大学有三房（出租中），敏捷广场有一套58方复式公寓（出租中），惠州龙门有一旅游盘78方，增城保利东湾复式三房（有100万贷款）刚出手淘金路一套房，持有现金500万。目前住高校人材房。现在打算为大一的儿子购一套。7年内不需要住，二手纯投资的话建议买那儿好呢？如果在保利天汇、富逸华庭、城市之光、大壮名城之前选择话，选择顺序如何定？这几个盘选哪个好呢？保利天汇已认筹，还是有些忐忑。

回答：你好。复式公寓可出手，公寓价值不大；惠州龙门旅游盘当度假旅游住也可留着；保利天汇投资还可以，还在建设中，交通和配套都不咋样，有一定的不确定性。富颐华庭，地铁远，没有学位，目前已经包含了学位的溢价，广园快速和铁路线噪音大，虽说在鱼珠的辐射范围，但总感觉像鸡肋，马马虎虎；

城市之光文冲站+大沙东的双地铁站，我认为可以买的，但垃圾转运站闹的沸沸扬扬；大壮名城，旁边就是万达，配套不错，科丰路地铁站在建，地段不错，未来能跑赢市场。如果选的话，我认为可以从你这个排序倒过来选。

提问：你好广叔，新人首问，本人广州户口，目前广州一所房子，番禺康乐园，自住，商贷，月供8500。想再买一套用于投资，需要7成首付。想用公积金贷款，目前手里只有100万。

1、康乐园这个小区怎么样，有升值空间吗？2、首付100万，投资房哪里比较好。目前看了南沙的优山美墅、唐宁伯爵山、黄阁保利城，哪个比较好，或是还有其他比较好的选择吗？

回答：1、康乐园，市桥，老楼梯房，生活方便，对口市桥中心小学，算是番禺较好的公立学位。不自住可出手置换。2、优山美墅，一般；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，宜宾买房有潜力吗，现在在深圳上班，买房压力大，想回家找个稳定工作然后买套房，轻松点，你觉得可以吗？

回答：你好，我为什么一直建议很多人留在一线城市？一线城市有三样宝：创业、投资、路演，靠能力翻身的人大有人在。三四城市也有三样宝：医生，教师，公务员，这就是这个城市最体面的职业。一线和三四线，差的最重要的不是物质，而是是格局和眼界。一线城市更加开放，机会很多，有能力的也很多，所以大家互相制衡，所以彼此只能遵守规则；三四线城市更加封闭，都是拼爹和潜规则，更讲究人情世故。

一个地方规则越不透明，“潜规则”生存空间就越大。关系比能力重要、算计大于努力；攀比高于生活；每个人都有自己适合待的地方。没有什么对与错，优与劣。而一线城市真正有吸引力的地方在于思维的成长这种奇妙的感觉就像书里的一句话，“从前我是瞎的，如今我看得见！”其实，这个世界根本没有安逸的生活，一线城市的人累在节奏，三四线城市的人累在做人。

或许人生只有两条路：1、要么你拼命的去创造价值。2、要么你安静的等待老去。但是：只有努力的人，才有资格享有公平！

提问：你好广叔，万博片区的华南新城,华南碧桂园。怎么选？现在来看华南新城旧一些。但是价格也低好多啊。如果投资的话，你建议选哪里？考虑未来升值和杠杆率。

回答：你好，华南新城的优势是：价格低、社区中大，劣势是：物业不太好，且没有地铁加持 碧桂园的优势是：大社区、离万博近、物业好，劣势是社区太大，不是所有的组团都适合投资，比如翠云山就不适合，而且适合的也没几个，不超过3个 结论：如果投资的话，优选最靠近万博的翠山蓝天苑

提问：你好广叔，我在东莞塘厦入手一套房产，人在观澜牛湖上班，房子距离单位10公里。现在开发商在卖车位，15万一个，请教下房姐，该不该买呢？

回答：你好，买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。 买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。 到底买不买车位，很多人都在纠结。根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要，15万都可以再买一套沈阳了。

提问：您好广叔，坐标深圳，我自己不住，想买可以租出去投资的房子，小房子，适合在哪个区投资？

回答：你好，深圳有便宜到几十万的小房子，比如启点公寓，也有贵到千万的小房子，比如双玺的一房一厅。所以你的预算几何，持有周期多久，乃至买房年龄都会有不同的买法，影响最终的决策。

提问：你好广叔，目前有一套星海名城700w左右，没有欠款。19年年中入了一套鼎太风华58平给小孩明年上初中用。现在每月还款1.5w。现想将星海出手换更好的投资房，不想压力太大，想换成900w一下的。请问应如何选择，比如类似宝安西城雅筑还是深圳湾后海附近楼盘？还是先不换，等星海跟随市场波动？

回答：你好，星海名城是前海北无亮点刚需超级大盘，可以考虑出手。 在南山和宝安之间选择，我们的选择是能南山就别宝安。 实操的逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：您好广叔，我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，老师推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里先进城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵 花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送 星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。 非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。 总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。

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