广州楼市:科学城投资价值如何?内行人道破走势

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好：科学城的中冶逸憬台投资价值如何(纯投资考虑)，麻烦您帮我分析一下，谢谢

回答：你好。逸璟台是地王，CEO盘，刚需地段上的“豪宅”。长岭居板块也很难成为豪宅板块。因此从地段+产品看，适合刚改需求买家。随着周围配套提升，还有潜力的。但由于溢价过高，涨得可能会慢一些，未来流动性方面也会略有欠缺。

提问：广叔你好！我们现住科学城保利香雪山，一孩在对面保利罗兰上一年级，二孩本小区幼儿园。每天接送麻烦。现想再买套房投资或者自住。1.如果纯投资选哪里板块好？ 如果自住兼投资考虑得就比较纠结。预算1000万，又想带花园又想较好有学位。看了中海誉城的联排，绿地杉禾田叠墅，龙湖叠墅，长岭居五矿叠墅。2.大的区域是长岭居还是中海这边板块好？3.绿地杉禾田有小区内的广附小学和中学，比较有意向考虑。4.叠墅适合投资吗？5.绿地怎么样？

回答：你好。

1、叠墅自住不错的，投资不如普通住宅。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、中海这边好

3、绿地杉禾田不太行，主要的问题是交通问题，周围还很荒凉，自住+改善不如中海；至于广附，虽然是有一定的优势，但还是不要抱太大的期望

提问：广叔，您好！预算280-300，主要用来投资，大概持有3-5年，目前的情况如下：

1.次新房，有中介推荐时代春树里82平的小三房，或者中海誉城和金色梦想，这个您觉得哪个价值较高，多少入手比较合适。

2.番禺沙溪珠江花园西南向望江的101方三房，大概340w左右。

3.如果要选择新房的话，有推荐吗？

以上方案，您建议哪种？谢谢！

回答：你好。

1、这三个盘都可以考虑的，优选金色梦想、中海

2、沙溪珠江花园。景观好，地铁沙溪站在建，有个学位还可以，可以考虑的。

3、建议二手次新为主，新房看看大壮名城

建议选择方案1，具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，新人首问，黄阁板块的方圆十里和时代天逸怎么样，还有首筑花园，海语熙岸，看了好多楼盘，不知道该怎么选了，谢谢广叔指导。

回答：你好。黄阁优先考虑时代天逸，靠近地铁口；后面这两个选海语熙岸，配套方面要更好一些。综合看，具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，本人在深圳的工作，无其他负担月供大概1w，首套房手头上大概有60w左右，打算买一套东莞的房子以中短期投资为主，昨天您有推荐了一些优质二手楼盘，能否再帮忙推荐几个潜力大的新楼盘，新楼大概看了一下常平的“紫云壹号”的84平两房、跟“星汇常一居”92平三房在预算范围内，请问这两个楼盘有升值潜力吗，有的话，那个大一点谢谢

回答：你好。新盘暂时没有好的推荐。紫云壹号，配套一般，环境一般，刚需上车可考虑。星汇常一居靠近铁路线，会有一些噪音，近常平站，生活方面还算方便，建议考虑后面这个。

提问：您好，广叔！珠江帝景这样的地段和质量,现在算不算价格被低估呢？未来10-20年，涨幅有望跑赢鱼珠或者天河公园吗？

回答：你好，整个天河跟海珠的中心区都还在加强当中，要构造成珠江新城金融城鱼珠琶洲的四大板块路网加强。其中就有中轴区珠江新城到广州塔的隧道加强。再加上整个岭南广场的地铁加成和周边的第三产业博物馆美术馆科学馆等等的建造,这个一定是一个文化区域。

我认为是有很大的提升空间的。加上物业这块据闻是成立了居委会了。有戏言说,如果这个物业换成中海物业的话，那上涨1万块钱单价是没问题的。因为产品定位也稍微有不同。天河公园刚改到改善,还有部分也是有起步户型盘的。鱼珠的话也是刚需刚改左右的房子。应该要想着是后面的人,他追求改善型的房子多呢,还是起步的房子多。广州买房价值高的板块，具体详见内部分享

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：你好广叔，我想请问下买客村新盘紫星华府还是买天河的兰亭盛荟呢？

回答：你好，紫星华府估计单价要去到6万左右，广州大道与新港路交汇处的西北角，单体楼 兰亭盛荟单价5万出头，产品好，目前在售的是3期，整体看你的需求，主要是通勤角度来考虑 如果纯粹从投资角度看，兰亭盛荟胜出，毕竟区域板块不同，如果矮子里挑将军的话

提问：您好广叔，新人首问，以前没有打算买房的时候觉得欠银行的钱不好，现在看了一些购房相关的知识，知道首贷的重要性，请问老师，在广州买房的话公积贷怎么贷呢？

回答：你好，人生排名前列套房子十分重要，可以说这套房子买入者未来的发展起了重要的作用，因为首套房除了本身资源上的重要性，它还涉及到房贷。有的人把珍贵的首贷、甚至二套资格，用于一手人才房、单位内部房。一手预售到收房出证，要花上几年时间，人才房还要再锁定八年。十几年，人、购房资格、贷款资格、资产完全丧失流动性，彻底锁死了财富上升的途径。而有的人在早的时机，买对了城市，选对了板块，入对了楼盘，锦上添花地，还尽量贷到三十年房贷，他未来的人生将会获得许多便利。另外对于公积金贷款，首先要明白公积金贷款的要求非常高，月供不能超过月收入一半，首付的90%以上必须做资金监管，砖木和混合结构不能做公积金贷款，二手贷款年限不能超过20年，广州一个人贷60万、夫妻两人贷100万公积金贷款、审批流程比较长等。其次，公积金贷款扼住评估价和年限两个重要的贷款命门，在购房者感觉获小利时，实则损失的利益很大。正确做法是买完房之后，取出来还月供。

提问：您好广叔，之前有法拍公司联系我说买法拍房可以包过户不过先要交6万手续费，后面的拍中补，不知道法拍公司靠不靠谱，也不知道买法拍房好不好？

回答：你好，法拍房有五个特别之处。1.拍卖起价低；2、渠道正规有保证；3、法律上无问题；4、容易捡漏；5、突破限购。但是购买时也有一定的弊端，比如1、全额无法用公积金；2、竞拍可能产生溢价；3、前任遗留税费户口；4、房里有人拒不搬出。首先法拍房是完全合法的且在法律上具有强制性，而且一般只存在断供、借贷、没收这三种情况。若要购买法拍房，需要跟法院直接交易，收款方也是法院。购买法拍房的过程如下：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果交易之后存在问题，则由购买方负责。与此同时，就需要专业机构来详尽调查好法拍房的背景情况。购买法拍房的水很深，要做好上当受骗的准备。看房需要的是自己的判断和对各个楼盘的了解程度及对估值情况要有深刻的认识。

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