小玖说房产:深度解读租售同权(七)

2017年7月17日，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，《方案》明确表示，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，广州成为了全国范围内排名前列家正式推出租售同权方案的城市。

之后住建部明确表示将立法“租售同权”，租房与买房居民享受同等待遇。

引起了地产市场的震动，大家纷纷猜测这种新型模式对于未来地产市场的冲击，房价的走向又该何去何从。

本文大致2860字，建议阅读时间18分钟

壹

其实住房租赁的风声并不是在广州发布具体方案才有的，早在总书记推出“千年大计”雄安新区的构想里就已经明确了在未来雄安新区的建设中不允许一手房或者二手房的交易，所有的土地全部由国家回收，并且不管是政府，企业，个人都只能租赁，禁止买卖，可以说是一种新模式的探索。

在旧制度下，政府，开发商与百姓玩的差不多是小时候那种大富翁的游戏，政府通过不断地卖地获取收入，开发商买地建造房子，百姓买房并为此承担所有的税赋。在《小玖说房产：深思房产税》小玖说房产：深思房产税（五）上我已经明确写出了在这个三方环节中最吃亏的其实是政府。政府将土地卖出去之后得到的其实是一次性收入，它享受不了未来十年、二十年土地升值的收益，但是它还需要为这块儿土地承担基础设施和配套设施建设的各项开支。

如果你买房子的附近没有学校，没有医院，没有公园，没有绿化，没有方便的交通，我相信那种鸟不拉屎的地方你也不会去买。而这种公共项目的支出都是需要从政府那里拨款进行的，而且所有基础设施的建设都是有一个折旧期的，到日子了政府还需要拿出一大笔钱将其修缮一遍，要不然不知道哪天又会被退休在家闲得无聊的大爷大妈找上门。

在70年产权到期之后可以无限续期的今天，你说这种只收最开始一次性收入，却要为大家承担未来修缮责任的事情能不能赚到钱？

企业，政府与人，本质上都是逐利的。

政府眼巴巴地看着十年前卖出去的土地在居民的手中，房价从5000元/平一路飙涨50000元/平，心里那个悔，恨不得以后再也不卖任何地都放在自己的口袋里等着升值。

开发商看着自己一手建成的房子被抢购一空，心理暗喜，随着时间一天天地过去终于发现自己之前卖的房子卖便宜了，然而手里已经没有存货，捶胸顿足一番之后赶紧继续找政府申批土地。

从2003年~2017年这十四年的旧模式下，市场一次又一次地将空军打脸，房价越升越高竟然从未跌过，它向世人展示了一个道理：

只有土地与房屋真正的实际持有者，

才能赚大钱。

（除了此本皆虚妄）

贰

政府已经被欺负了好多年，终于有一天它再也看不下去自己手中的一手烂牌，于是它甩手说：“老子不和你玩了，我要变成规则的制定者。”

于是政府构筑了一种对于未来模式的伟大畅想，开启了全民租房时代的大序幕，也就是最近火热的租房租赁。

这时候很多无知百姓说租购同权这是一个好事儿啊，可以让没有那么多钱的百姓去享受更好的生活教育水平，而全面实现小康社会，贫富差距急速缩小，人人平等没有阶级的社会不正是我们“社会主义”所宣扬的吗？

看到很多人这么想其实在我心里只想回他们一句话。

我们走的是“中国特色的社会主义”根本不是马克思所宣扬的“社会主义”。

      傻缺。

由俭入奢易，由奢回俭难。

动了别人利益的蛋糕比放了他几斤血还要令他心疼。

其实租售同权模式一直都有着一个容易被人遗忘的核心观点。

那就是——

我能不能用每个月6000块钱的房租，享受别人花了10,000,000 块才买来的权益？

（为了让你看清其中的差距特意我用阿拉伯数字来表达）

答案显而易见，

做你的春秋大梦去吧。

叁

你一个屌丝凭什么能够和我家的孩子上一样的学校？

你一个要钱没钱要能力没能力的人，凭什么能和我享受一样医疗条件？

如果有一天我们俩同时要嗝儿屁了，很不巧你和我进的是一家医院，更不巧的是医生只能救一个人，你说是救我对社会的贡献大，还是救你。

你知道千和千万之间几个零差距的背后所代表的能力与社会地位差了几个身阶吗？

千万精英们这么想的背后一定会有一大群白左屌丝们又开始吹鼓什么人生而平等，王侯将相宁有种乎的白痴理论了。

现阶段，1%的人大概占据了中国70%的财富。

在人们谩骂贫富差距巨大的同时，往往也就忽略了人家最初也是靠着一点点的积累，经过了几代人的共同努力才换来的成就，而大部分人又忘记了就是这1%的人为中国劳工提供了差不多90%的劳动岗位。

看着脸胀得通红不知道怎么辩解的你，

好了，不和你争了，

你弱你有理。

肆

政府想要推进租售同权有一个非常大的理由，

那就是这可以将一次性收入变为永久性收入。

不仅仅可以使政府的财政收入大幅提高，而且还可以让政府手中的土地享受由于城市不断完善发展和货币超发造成的土地升值，当然还是由政府来承担基础便民的设施建设和维护。

在旧模式下政府过的其实是用新账还旧账的过程，政府将刚刚收到手的土地出让金用于之前修建的基础设施维护，基本上刚到账上就会被划走，再加上卖出去的地越来越多，需要配套和维护的基础设施也越来越多，而自己手中可卖的地却越来越少，地方政府的财政其实是非常吃紧的，全国31个省（不算港澳台）需要财政亏空需要转移支付的就有25省……

但是政府想要实施下去必须要攻克的困难有两点：

      排名前列、如何解决租房“脏乱差”的问题。

我在《小玖说房产：深思房产税（五）》中就已经提及过这个问题了，目前对于全世界房主来说最难解决的就是租房的人根本不把这里当成家，垃圾随意乱扔，吐痰，烟头随处可见，正所谓一条臭鱼就能搅得一锅腥，如何给人舒适体验让人像家一直住下去成为一个难题。

下图是一个对于租户痛点的盘点，可以进一步说明上面的问题。

第二、如何解决城市拥堵问题。

众所周知以北京上海为首的一线城市拥有着全国较好的医疗教育资源，也是全国各个行业精英聚集，潜在机会最多的城市，自然受人欢迎。

如果未来真的租售同权会产生一个非常可怕的虹吸效应，全中国所有的人口都将会往一线城市聚集，势必造成城市的拥堵和瘫痪。

如果看到了这点，再结合上面的信息，

那么自然会产生这样一个问题，

你凭什么能够享受较好的资源待遇？

伍

目前社会公认我国的租金回报率是普遍偏低的，相比于一线城市的高昂房价其租金回报率差不多只有1.5%左右。

 从一线城市的数据来看，房价和租金都是呈上涨趋势，但是房价的涨幅要远超租金的涨幅，导致租金回报率普遍偏低。

这里以北京为例，过去十年二手住宅房价的复合增速为14%，二手住宅租金的复合增速仅为5%，租金回报率从08年的3.25%跌到了现在的1.4%。具体看下图。

 由于一线城市的虹吸效应过于可怕，在加上一个城市的水资源是有限的，在好久之前北京市政府已经规定要死守2300万人口红线不动摇。事实上在2015年北京市人口统计数据就已达2170万人，到了尚未租售同权的今天基本上人口已经爆表。

将上面的观点总结一下：

一线城市是一个房价高昂，但租金相对还不高，人口规模几乎满载，集中全国较好的医疗教育资源的城市。

如果未来开始租售同权，那么未来大城市发展的策略只会有一个——

精英化。

凭什么能够享受较好的医疗教育资源？因为我是精英。

凭什么能够已经满载的大城市中有一席之地？因为我有不可替代的作用。

在未来，房价的上涨还会继续，租售同权的新模式下租金大幅上升的趋势已成必然，一线城市的人口会形成溢出效应，有能力的人才能在大城市中生存下来，没有的自然就会被城市所抛弃。

弱肉强食，适者生存，

从古至今，自古以来，

莫不如此。