广州楼市:房价持续回暖,刚需上车将越来越难了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好！最近看了万博和鱼珠板块的一手房，主要考虑到距离公司不能太远，重点就看了这两个板块。目前看的楼盘有老黄埔的富颐华庭和万科城市之光，价格都去到5w出头，个人更喜欢万科，但销售说要年后才开新一期，怕到时价格会再涨一波。万博这边看了三个盘，分别是珠江铂世湾、长隆珑翠和碧桂园藏珑府。这三者价格都在4w多，长隆稍微便宜些。本次买房以自主改善为主，兼顾投资保值，所以考虑一手比较多。看的户型都是130-140左右的面积，总房价在700万以内。请问1、我是从万博这三个楼盘中选一个，还是继续等待城市之光，或者选择富颐？ 2、针对我的情况，房叔有其他更合适的楼盘推荐吗？

回答：你好。1、城市之光太多人抢了，不一定能抢到。富颐华庭，纯投资可以考虑的，自住改善怕是没啥改善，因为铁路、广园快速噪音在，而且还要伴随几十年。

2、珠江铂世湾主要是里面了点，但景观还可以，没有地铁出行需求的话可考虑；长隆珑翠，户型好，楼新，在福翠路和钟顺路夹角，有点噪音，地段上看比较差，配套方面也欠缺，总体一般；碧桂园藏珑府其实已经不属于万博了，属于大石、长隆板块，没有地铁，周围城中村扎堆，自住还行，投资也很一般。总价700，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，您好！前几天买的黄埔科学城，现在没有名额了，想买南沙横沥岛葛洲坝，现在问题是:1 买葛洲坝投资风险大吗？投资周期要几年，五年后涨幅大概可以涨到多少？2 还是说等买满半年社保再来买黄埔科学城呢？到时候不知道又涨起来了吗？麻烦您帮我做个具体分析，谢谢！

回答：你好。1、南沙是有较大的不确定性，正是因为不确定性高，所以回报也高。至于能涨多少，很难说。2、黄埔科学城可以先签协议，缴够社保后再做网签。

提问：房叔，你好。如何看待实地常春藤这个盘。现在的选择是实地六期138平米新房，2022年底交房。以及番禺华南碧桂园100平米二手房。两套房子价格差不多，实地的户型更好，那个选择更好？

回答：你好。实地常春藤位置偏，没地铁，没配套；具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔好，光明的百晟上府怎么样？好像与宏发上域有两万左右的倒挂。与光明区的科学城附近楼盘对比升值潜力怎么样？

回答：你好。百晟上府主要是地铁远了点，宏发上域离地铁近。百晟上府配套方便也不差，主要还是有价格优势，可以考虑。

提问：你好广叔，坐标深圳，预算总价550-600，sfsd，在南山上班，以居住学位投资的顺序考虑，考虑宝安西乡，宝安新安，龙华红山-上塘，南山珠光-桃源村这四块儿，能够上手的80平小三房基本都是楼龄老一点，怕跟不上大盘。这三块儿地方，广叔有什么建议呢，或者能否给出几个盘开参考。

回答：你好，投资南山的两房有两个逻辑 排名前列：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村三期这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 松坪村比桃源村更好。

提问：广叔，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。

回答：因为公积金贷款，审批流程太繁杂，正常商业贷款，审批加放款，一周搞定。公积金贷款，前前后后，至少两月。开发商的资金成本，可是年化10-15%啊，资金拖欠一个月，至少是1.5%的成本，换做是你，房子刚卖出去，就赔了三个点，愿意吗？积金贷款的审核与放款速要比一般商业贷款慢很多，加上开发商拿地建房，就是一个花费巨大时间的事情，想要加快速度回笼资金，一般不支持公积金贷款买房，这样看来也是合情理的。

根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三成左右，这也是提到的“慢”的表现，这种情况下自然也无法支持公积金贷款。

提问：你好广叔，车陂广氮有两个很新的次新，少人问津的，天健上城和阳华国花苑，现在放盘4.2-4.4之间，你觉得值得看看吗？

回答：广叔眼中的：奥体新城，目前主要是天健上城和阳华国花苑 1、天健上城属于次新、特别的次新，除了裕丰楼上的那些小户型之外，小区里面的都挺好，园林挺新、户型不错，产品力是可以的 2、价格：目前这个盘的价格太高了，至少要4.6-4.8起，好多盘都放到5万了，而且还是毛坯，就是因为新的原因，导致好多业主心态硬 3、这个盘的劣势是：无地铁，如果自住没问题，如果投资，肯定有问题，没有地铁的小区是投资的硬伤 4、阳华国花苑更多偏向纯刚需、天健上城偏向刚需+一点点改善，这个小片区的二手价格，其实是看牛奶厂来做参考的，同属一个板块，客户略微有点差异，去年那边有一块地拍卖，楼面地价3.7 如果自住的话，我觉得还好，如果投资的话，一是没地铁，而是价格偏高了，隔壁的中海投资来看好多他们太多了

提问：您好广叔，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手？考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～

回答：你好，我们的投资逻辑： 学位越好越好； 楼龄越新越好； 地铁越近越好； 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

提问：你好广叔，我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套，目前市场成交价涨了约35%，715新政前在南山前海又定了一套900万三房（比市场价便宜近100万），已网签，原本想配婚买入，现在不确定能不能办了，又有点担心这个片区会横盘两三年，月供会把利润吃掉，我目前有三种选择：1、转售他人；2、换一个五成首付的人代持；3、继续想办法解决配婚破限购；如何选？如果坚持配婚，你们可以提供资源吗？谢谢

回答：你好，新政之后，前海南是我们认为要横盘的片区，尤其是诺德，因为居住属性弱，炒家太多。 同样要回调的片区还有沙井和光明，大家记住一点，炒作期追逐概念，横盘期回归居住。 再说你这套，900万三房，应该还能扛过排名前列波调整，不过你现在的较大问题，不是前海横不横盘，月供会不会吃掉利润，而是你原本没有资格。 新政前有很多操作空间，现在基本都被堵死了。 转售他人不是你想转就能转，除非你和卖家签了主体转让协议，同时还要找到接盘人； 婚票现在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到对方名下； 代持同样需要卖家配合，总之条条路都难走。

提问：广叔你好，目前本人有一套宝安翻身45区的两房楼梯房，我老婆名下有一套布心的小两房。这两个房子都没怎么涨，目前想如下操作：1.两房都卖了，去买蛇口老点的小区。例如招北啥的。2.就是去龙华上塘看看。不过北站那交通换乘，还有龙华那农民房很多。不知有什么好的建议？谢谢！

回答：你好，有两套房的你，是不会安心住在招北小区那种比咱们还老的房子里的。目前是将就了，住着住着就会嫌三嫌四了。我还需要进一步了解你的负债，月供能力才能有大概的方向。

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