大反转!2021本以为是青铜,结果......

伴随岁末钟声敲响，

波澜起伏的2021年即将画上句号。

这一年，央行例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环，去杠杆、稳房价。与此同时，房地产市场调控出现罕见的高频化、精准化。

图源视觉中国，已获授权

跌宕起伏的2021将要过去。犹知往事不可谏，但我们仍可回溯、复盘全年市场。

一起看看今年广州楼市的年终成绩单，究竟呈何态势？

01 密集调控频繁，市场变局为底色

首先，我们先来一窥今年楼市的背景底色。

2021年，可以说是广州楼市的调控年。克而瑞公开数据显示，仅这一年，广州政策加码多达20次，涉及分区精准调控等内容，每一拳都打在了热门区域的重要部位（如天河、黄埔、南沙等）。

全国73省市、249次政策加码，在历史上实属罕见。图源克而瑞

调控组合拳下，楼市热潮逐渐褪去。广州楼市出现了房企爆雷、买家信心不足、成交严重下滑等“困局”，但这也正有力推动楼市更健康、稳定发展，突破困局而新生。

今年的土拍市场也发生了不小的变化。“两集中”土地政策下，叠加土拍规则大改，叠加“三道红线”等因素影响，广州土拍前期火热，后期冷清，民企集体躺平、国家队占据主导地位......

以上不完全罗列的林林种种，皆是2021年的市场主色调，更映射这一年的变局与困境。

02 成交破10万宗!均价不跌反涨

大环境如此艰难的一年，市场成交情况是否真惨淡低迷呢？

不曾想，年底市场居然给予了惊喜的大逆转！

从全年整体成交来看，2021年广州累计成交新房109906宗，同比增加9%，创下近5年新高！（截至12月30日）。细心的朋友会发现，早在11月广州商品房成交金额就已创新高，露出端倪。

数据来源广州中原发展研究部，2022年为预估值

即便总量成绩喜人，但在频频调控之下置业者观望情绪浓厚，下半年成交出现明显下滑。因此“冷热交替、冰火两重”，大概是一整年最贴切的描述。

另一方面，由于市场下行影响，开发商内卷严重。各大楼盘降价促销、以价换量等举措频出。不少人疑惑，房价到底降了吗？

据广州中原研究发展部数据，2021年全市新房均价33305元/平，套均价为356万元。

数据来源广州中原发展研究部

全年来看，克而瑞数据显示，广州新房成交均价实则一路攀升，并在6月迎来高位。随后下半年进入下行趋势。年底市场回温迎来翘尾行情，达到约3.6万/平左右。

这一年的均价，涨涨又跌跌，让很多人只看到了表面现象。

实则最后成交均价与年初相比，涨幅达到了17%，比去年还更高。

图源克而瑞

 03 外围成交下滑,黄埔揽金排名前列

聚焦到广州每个区域来看，也是颇具特点。

可以从广州11区新房成交数据一览中发现，上、下半年成交量出现明显下滑的区域就是外围，如增城、南沙。

数据来源广州中原发展研究部

究其原因，南沙作为一个规划利好突出、人才购房优势突出的区域，出台人才购房新政对市场影响较大。

而一直作为“东大仓”的增城，供应一直充足、挑选空间较大。但在今年大环境影响下，周边黄埔降价明显，客群有所分流。

而“当红辣子鸡”黄埔依旧一路高歌，有旧改步伐的推进，亦有科学城扩容等规划利好。

图源网络

黄埔区今年更以209.9万平的商品房成交面积收金721.9亿，同比大涨20%，目前位列11区榜首！（数据截至12月）

当我们把视野细看到各区域内的成交板块上，增城永和板块继续蝉联板块成交榜首。黄埔的香雪、增城的石滩板块，攀升势头也十分强劲。

永和板块因其板块自身本就货量充足，又有合生湖山国际、合生誉山国际大盘给力加持。

合生湖山国际效果图

周边金地、万科、新世界等项目年内也多次推货，置业者选择较多、板块”内卷”，甚至有项目特惠价才一字头。

04 年度热盘榜出炉！有盘继续先进

普遍艰难的市场环境下，取得亮眼的成绩实属不易。那么为成交量贡献出"大头“的又是哪些热门楼盘，一起看看！

数据显示，除了亚运城、合生中央城、星汇城三个红盘稳坐前三宝座，亚运城这次依然再次蝉联桂冠！

从TOP10的上车门槛来看，增城的品秀星图与白云越秀星汇云城，竞争可谓是十分胶着，相距甚小。

连续蝉联榜首的亚运城，位于番禺区海傍站地铁站旁。项目体量较大，社区配套醇熟，因而受到许多置业者青睐。

目前主推的亚运城•天珑ONE有建面约115-165㎡三至四房。周围13所学校环绕，楼下即有4万方商业配套，拥有城内较大的肉菜市场，楼下还规划约3000方卫生服务中心。

总而言之，2021年楼市可谓是大浪淘沙、波澜起伏。不仅新房上热下冷、二手成交也遇阻、土拍遇冷，房企躺平......

变局与困局无疑都在，但理性与维稳亦开始回归。

站在年末展望2022年，你看好来年楼市吗？

欢迎留言一起讨论！

地产大变局

2021年，房地产市场，充满了变数。

在“房住不炒”的总基调下，限价、限售、限购等调控措施密集出台，房地产行业销售呈现“前高后低”的态势。

房企“三条红线”和“集中供地”等政策影响，过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式也已不存在，整体发展更为稳健。

回首过往，皆为序章。聚力前行，征程再起。搜狐焦点广州站年度新闻企划《地产大变局》，为大家多角度讲述2021年广州楼市情况。