广州楼市:中长期有潜力的板块,仅剩这些!内行人已悄悄布局

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提问：你好广叔，已有一房产自住在海珠金碧，房子仍在还贷中；有广州购房名额，现有150万想投资房产，计划投资总价200万左右的房。是选择知识城那边新楼盘的小三房还是市区的小二房好？佛山的怡翠尊堤如何？

回答：你好。如果做好了长期投资的打算，知识城可以考虑，短期建议考虑科学城，具体板块及楼盘详见内部分享；怡翠尊堤有一定的景观，周围环境一般，离配套还有两三公里，总体看可以考虑。

提问：你好广叔，新人首问。总价400以内，南沙买哪里好？考虑长期投资，不追求短期收益。绿城的印风晓月值得买吗

回答：你好，绿城的印风晓月景观好，灵山岛是南沙比较有投资价值的区域，可以考虑的。具体推荐参见内部分享！

提问：广叔您好，新人首问。明年打算在广州定居，广州集体户，首套刚需。工作情况我是长期出差深圳，老婆今年因生产待业中，手头只有18W，预估明年家庭月入16k+4k公积金，目前有以下两个想法:

1，强行凑首付到75W，预算拉到250，科学城入手中海誉城两房或者万科金色梦想小三房，顾忌:首付与月供压力大，存在断资金链风险；科学城今年已涨20%+，明年是否会横盘？

2，明年待老婆在广州找到工作后，工作地附近购入学区房老破小好好装修一番，但孩子还有五六年才用得上学位，到时可能都不在这了，期间学位浪费。请问广叔建议1还是2？1的话科学城是否有更好的选择，之前考虑龙光，离天河更近但楼龄环境略差。希望广叔不吝赐教，谢谢！

回答：你好。1、可行。明年小阳春才是真正的大涨，现在还只是小涨。先通过亲朋好友搜刮一遍，争取先上车，毕竟刚需自住，不用太在乎一时得失。

2、现在小孩还小，不建议买学位房，因学区政策多变，可迟一点再做考虑。以及老破小居住体验非常差，纯学票性质，如果学校成绩下降了，房价也跟着缩水。

3、建议选择方案1会更妥当一些。

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：您好广叔，年前计划卖掉顺德容桂的一套房子，到现在也卖不出。我自己也不愿意降价，开价110，实际自己是想105的，但讲价的都喊100。最近也不着急卖了。位置在镇中心。楼梯房，2楼到8楼，我那套是2楼。最近小区传改造消息，居委也组织调研之类的。计划是装电梯和天然气管改造。现在app上，低楼层是9千一方，高楼层是七八千。对面路的别的小区楼龄少5年多的电梯楼均价1.3万一方。对于装电梯这大趋势的事，我是不反对的。装了电梯后，2楼就类似变成电梯3楼(一楼是停车场，二楼是公共平层花园和摩托车库，三楼才是住户)。低层户估计变成较低价的楼层了吧。

价格影响是，整体楼层价格往电梯楼靠拢?低楼层会升一两千吧?如果要卖出，是不是可以等装了电梯再卖?又或者说，现在有余钱的话，可以买入本小区高楼层?

回答：你好，想多了，二楼作为楼梯楼来说，加了电梯后就是跟大势了。基本没出头之日，除非你本来就带着个天台花园。这套房子我建议你还是不要太佛系，能卖则买，即使让你等来了涨幅可能也不过是多十来万。如果你是需要拿钱重新选择标的的话，三成首付300w来看可以换一个不错的电梯房了。不要再回味自己这套楼梯楼了，高楼层也不要留恋。

提问：你好广叔，我孩子今年5岁，很快就要上小学了，我想买个学位房 ，自住。准备首付大概有350，想选南山 福田 ，不知道哪边可以够到合适 现有一套布吉的两房，总价300（贷款还有80） 如果二套价格不太高，考虑把现有的保留。 请大佬赐教，不知道怎么去筛选 目前房子在我老婆名下。

回答：你好，如果是为了学位房，当然是南山区优先了 350万首付，在南山肯定有合适的标的物，至于布吉的房子，建议把80万贷款还清再抵押出来（深圳的抵押贷利息那么低，才4.25-4.5%） 甚至你买学位房的时候，也走全款再抵押，利息低，金融上划算

提问：您好广叔，我是深户，但不居住在深圳本地，想买一套房纯为投资，主要关注未来升值空间。请问十三老师： 1.有人推荐坪山恒大城，说是单价比周边二手盘低1万，买到即赚，想听听您的意见。还有就是我这种纯投资的情况，是优先选新房还是二手房？ 2.如果总价控制在600一700万，优先选西部还是东部？优选哪个区域？

回答：你好，都说坪山不涨，实际恒大城周边的二手房比去年已涨了20%，代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4万9，所以去年3万6入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。 恒大城二期能不能买，关键看价格，恒大放风是3万5起价，我认为能控制在3万8以内是有倒挂的，三四百万的预算完全可以买。 但买坪山是长线，像西部那样的领涨和大涨是没有的，想对这个盘了解更多参考我去年写的一篇文章。 如果总价控制在600-700万，就不要买坪山了，坪山适合放200-500万的预算，再高就有点接不住了。 六七百万买哪个区域，不是我卖关子，真心没有特别的优选，西部、中部，甚至东部都有选项，变量太多，没有哪个片区哪个楼盘能特别胜出，要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

提问：你好广叔，我的总价预算600w左右，主要投资用，目前在考虑鼎太、松坪村，星海，您建议哪个好？

回答：你好，鼎太，九年制双南实，是不是觉得很贵了，还会继续贵下去的。星海名城，松坪村这两年也没少涨，跑得慢了点，但是也没有被低估。不过600万的鼎太不太好住，可以再对比看看。

提问：你好广叔，我看了一段时间房子，考虑自住和保值。家有一小孩，现工作在罗芳，考虑到通勤时间40分钟内，名下无房有按揭记录。目前手上有400万，看了信义金域半山三期89平、碧岭华庭130平、溪山120平双证，能否帮忙分析一下？或者老师还有其他更好的建议吗？谢谢！

回答：你好，信义金域半山，布吉关，近地铁百鸽笼站，次新花园社区，贤义外国语中小学，生活配套全面。89平有4房了，总体看自住是没问题的。投资看单价9万在这个片区，属于总价超载了，容易跑输。碧岭华庭在罗湖布心，2003年建，在山脚下，宜居，这个位置不建议买。涨得慢，跑输，加上楼龄老化，未来找人接盘都成问题。溪山，双证就更不建议了。名额宝贵，未来流动性会很弱很弱，除非就打算是自住下去了。工作在罗芳，干脆就租房子住，然后买有潜力的地段的房子。

提问：广叔你好，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样？看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区，感觉南油片区涨的比较慢，不知道是否合适？我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？谢谢解答。

回答：你好，中熙君南山还不错，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位。关注度高，离前海近。比宝能城好。其他参考会员内部分享！

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