流拍、底价成交频出!广州二次拍地正在降温

犹记得今年4月，广州首批土地集中出让时，部分地块战况相当激烈，竞价上百轮，最后通过摇号确定竞得人。

但今日，广州第二批土地集中出让，没有再现此盛况。

拟出让的48宗涉宅地中，24宗地结果已出炉，剩余的24宗地将于明日（9月27日）9时、12时、15时三个时间段竞价出让。

地块信息太多，本文不再一一罗列了。

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已确定结果的24宗地中，8宗地流拍，11宗地底价成交，5宗地低溢价成交，总成交金额达4820855万元。

这样的结果，也是符合市场预期的。

在三道红线、投销比不超40%，以及要求拿地必须使用自有资金等监管下，不少开发商拿地节奏放缓，审慎的心态相继出现。

独立地产点评人黎文江认为此次土拍结果，彰显了央企、国企是房地产市场的中坚力量、核心力量。房地产市场的基本面没有变，市场需求稳固，“房住不炒”政策不变，“稳地价、稳房价、稳预期”不变。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓则提到尽管大环境挑战较多，对于有拿地预算的实力房企而言，二次供地亦不失为一个布局热点城市的机会，可以用更小的竞争代价进入，而相对合理的土拍规则亦预留了一定的项目盈利空间。广州房地产市场的基本面是健康的，一年3000多亿的销售金额体量也是对企业有足够的吸引力的，这个时候行业要有足够的信心。

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如前面独立地产点评人黎文江提到，此次土拍中，央企、国企是房地产市场的中坚力量。

我们可看到，在已成功拿地的房企中，不乏越秀地产、珠江实业、中建一局等国企/央企的身影。

中海连拿荔湾、海珠三宗地，分别为荔湾区广钢新城AF040234地块、AF040406地块、海珠区石溪村蚝壳洲东街93号AH101418地块、海珠区江泰路50号AH0605005地块。

值得关注的是，海珠两宗地均要求对外销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。另建筑需达到绿色三星级标准，这是绿色建筑的较高标准，也是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。

越秀则拿下番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一/二。

两宗地块位于暨南大学北侧，大学城南岸，距离4号线新造站直线距离约900米，紧邻南大干线，且周边有新化快速路、南沙港快速以及广台高速等要道，交通通达度高。

广州南投亦连拿南沙两宗地。其中2021NJY-13南沙区南沙湾地块为广州南投+珠江实业联合拿下，未来该地块房屋销售价格不超过36465元/㎡，且对外销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

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最后，我们来关注下部分较抢眼/冷门的地块。

“争抢激烈”

经过22轮竞价后，增城区新塘镇新塘大道南侧18102218A21094号地块直达较高限制地价为79350万元，为路劲夺得，折合楼面价12470元/㎡。

该地块距离东部枢纽新塘站约3公里，距离地铁13号线沙村站、白江站约1.5公里，周边有汇东国际、新康花园、海德堡花园等生活小区，生活配套设施较为完善。

两大房企争抢19轮后，葛洲坝地产胜出，拿下2021NJY-10南沙区横沥岛大元路以北地块。地块成交总价109370万元，折合楼面价18825元/㎡。

未来该地块房屋销售价格不超过37896元/㎡，且对外销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

黄埔区广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块在经历13轮竞价后，为中铁建收入囊中，折合楼面价26896元/㎡。未来地块建成房屋销售价格不得高于46795.85元/㎡，且开发对外销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

另该地块距离地铁6号线黄陂站约2.4公里，西北面为广汕公路，通过该道路，车行约30分钟可达珠江新城。另地块临山而立，未来东向高层业主近享自然景观。

“广钢最后一宗宅地”

头顶“广钢新城最后一块宅地”的头衔，该地块在近年供地稀缺的荔湾区备受市场关注。

除自身63亿起拍价以外，该地块需配建广钢公园、学校、社区服务中心等，其成本亦达到8亿，实际拿地成本不低。

另凭借28573元/㎡的起拍楼面价，该地块也成为目前荔湾区起拍楼面价第二高的地块，仅次于2019年南岸路冷冻厂地块36060元/㎡（即保利天珺项目）。简单两轮竞价后，该地块为中海以总价632392万元拿下，折合楼面价28663元/㎡。

独立地产点评人黎文江分析认为中海6年前以楼面地价1.8万元/㎡拿到广钢板块排名前列幅土地，今以2.8万元/㎡拿到广钢板块收官之地（未计其他拿地成本）。6年来，广钢板块价值的飞速提升，世人同见证。

|图片来源：广州中原研究发展部

“无人问津”

前面提到，此次已确定结果的24宗地中，8宗地惨遭流拍，分布在增城、南沙、白云、番禺四区。

南沙两宗地都是“限价地”，2021NJY-11南沙区横沥岛长沙涌西侧地块未来房屋销售价格不超过37896元/㎡。而2021NJY-8南沙区珠江街一涌西侧地块未来本宗地房屋销售价格不超过24254元/㎡。另房屋对外销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%，

白云均禾街清湖村上官苑二期地块则位于白云中央湿地公园南侧，距离地铁3号线北延线和14号线换乘站嘉禾望岗站2.5公里，周边有均禾大道、机场高速等主干道，对外交通较为便利。

……

明日（9月27日），25宗涉宅地继续竞价出让，届时情况会如何呢？我们拭目以待。