广州楼市:注意!三房两卫是市场的主流吗?黄铺以后不好找接盘?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，长期来看一百方左右三房两卫是不是以后市场的主流，主要是目前看太多黄埔三房一卫的楼盘了，觉得以后不好找接盘，你有什么好的意见吗？

回答：你好，带主套的3房算是很标致的产品了，小3房或者2房可以说是带点硬伤，但是也没有妨碍流通性的问题，因为每个人的预算都不一样，广州目前最多人接盘的价位是2--400万之间，能买到带主套3房的人不多， 所以能买到带主套3房自然不错 ，也要注意有没有错配， 刚需盘你选了个带主套的，比如天朗明居你买了个带主套3房就不太合适了。

提问：云叔好，听说金融城楼盘，骏景花园旁边的科新路也就是食街将来会拆迁改造，最近看中了骏弘轩A座单边位的一套房（阳台望三匹马，但听有些业主说，从科新路沿三匹马这条主路会开通市政路，以后黄埔大道的车可以直穿骏景花园到中山大道，所以不建议我买单边位，会很吵，你觉得这种可能性大吗？感谢！

回答：你好，骏鸿轩A座就是在三匹马隔壁栋，北向和西向就挨着三匹马，个人觉得市政路的问题可能没有那么快解决，2018年年底的闹过一阵子，不了了之，不会这么快有结果，或者可能以后也不会有结果，即使市政路没有开通，那个位置其实也挺吵的，因为广场舞人来人往的，过年的小花市等等。具体详见内部分享。

提问：云叔好，考虑投资兼自住，最近看上一套雅居乐剑桥郡佰利山的大三房，118平三房两卫，北向，中高层，业主这两天降价到435万，销售那边说价格不能低了，3.6万多的单价可以入手吗？你觉得如何？

回答：雅居乐这个户型是不错，价格也还好，具体看交易条件，比如需要赎楼垫资与否，房子税费多少，这些地处的摩擦成本也很关键，这个户型很好，北向，三房带主套，小房间可以望到园林中的那座小山，很不错。

提问：云叔，阳光假日园和天朗明居已经涨了好多，可不可以入手同板块的春江花园，几年内不会住，后面会自己住，你有什么好的建议？谢谢

回答：如果这个搁在以前的话，春江花园是可以买的，但随着市场的演变，客群的分类，以及区域板块的分化，如果在资金预算够的情况下，尽量选择产品新的小区，这是基本逻辑和底线，也不是见便宜就入手，便宜的也没好货的。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，广州户口，请问120W首付预算，4成资格，在广州2-5年投资哪里比较合适？月均纯收入可剩余15W，谢谢

回答：首付预算120万，首付4成，倒推总价300万，月均收入15万，月供自然没问题，如果正常去买，300万总价只能在老黄埔和番禺的某些楼盘去买 ，如果加上一定的杠杆，比如总价去到350-400万，可以把范围适当放宽，比如去到天河黄埔交接的鱼珠、海珠东部的某些板块，但是无论怎么买，个人还是建议地铁次新园林较好带学位。

提问：云叔好，买了一个很坑的房子，14年买的，17年入住，现在还没拿到房产证，后续房子的交易限售和计税的时间是不是都是按拿到房产证的时间来的？还是按当时签合同的时间？

回答：你好，按照房产证的时间，所以说如果你是考虑自住的话，可以买一手，如果是投资的话，你看看这5-6年的时间肯定跑不掉的，这种情况太普遍了，即使你是自住，这么长时间的跨度，怎么都动不了，说不好你还是全款呢，一大笔资金老老实实的“沉淀”在里面。

提问：云叔好，请问现在美林湖畔跟盈彩3期入手价多少为笋？可以分析一下吗？

回答：你好，这是网红盘，每个月价格都不同，目前情形来看，放盘价美林湖畔较低单价4.64w，盈彩美居4.25w。 稍微是不是有点小贵。具体详见内部分享。

提问：云叔好，请问天河公园板块，包括天河公园北门的历德雅舍和珠江俊园吗，还是专指天河公园西，像珠江俊园朝西的四房户型，没有地铁和朝向不好这两点，会不会跑输骏景花园非常多，也不如天河公园西门呢？你觉得如何？

回答：你好，天河公园板块专指天府路那一带，包括西门和南门那一带，不包含北门对出来的历德雅舍和珠江俊园，就是分法不同而已，比较带有主观性，珠江俊园的四房单位其实挺好，这种户型也不错，131-139平的，主卧东西向对流，地铁要走去联通大厦那边，11号线也算有地铁吧，入手这里的人，几乎都是为了学位以及改善需求而来的。

提问：云叔好，请问这个边套户型有问题吗？可以帮忙看看吗？感谢

回答：这个一看就是老式的老破小之类的产品，客厅无阳台也就算了，关键是还是一堵实墙，整个公共空间的餐厅、客厅采光太差了，其他的房间之类的，都还可以。

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