东莞楼市:这类房子看似不错,实际上买就贬值

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！一，请问东莞茶山龙湖金地与新塘品秀和保利天际。二，还有大岭山万科金域缇秀和大朗万科金域蓝湾。三，南城万科金域华府和石竹花园。结合以上纯投资那个更有价值空间？谢谢！

回答：你好。1、龙湖金地可以考虑的，新塘优选品秀；两者比较选龙湖金地。2、选。朗万科金域蓝湾。3、选万科金域华府。具体参见内部分享！

提问：广叔您好！新人首问：有广州东莞房票。本人预算不多，只能考虑总价200万以内的房源，初步看了一手房的新塘品秀星图和二手房的大岭山光大山湖城的两房户型、沙田的礼顿金御海湾三房户型。纯投资的话，请教广叔该如何选择？或是有其他更好的楼盘参考？

回答：你好。新塘品秀星图可以考虑的；光大山湖城，次新，盘挺大的，离未来的地铁站也不近，广龙高速噪音大，周围配套也一般，综合看一般般吧，适合刚需自住。礼顿金御海湾，片区尚在开发中，供地大，配套有待升级，适合中长期投资。纯投资我的看法：具体参见内部分享！还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，现有子弹80，想投资一套东莞万科的金域东方，总感觉房价有点高，昨天又去看了中山火炬开发区的云鼎府20000元/平方，海伦堡的千江阅18000元/平方，感觉都还不错，想请叫广叔纯投资选择那里好一点？投火炬开发区的房子有价值吗？或者中山马鞍岛怎么样？

回答：你好。中山火炬开发区和马鞍岛都可以考虑，未来深中通道开通有利好。优选云鼎府吧，靠近国际会展中心。

提问：广叔你好，光明的宏发万悦山与沙井的珑湾哪个更具投资价值？

回答：你好。珑湾没有地铁，周围工业厂房多；宏发万悦山各方面相对要好一些，所以建议选择前者。

提问：你好广叔，很敬佩您对全国市场精准的洞察眼光，向您请教: 现阶段以投资为主要目的，选择广州黄埔科学城（如新福港鼎峰，保利香雪山，科城山庄），老黄埔（如黄埔花园，金碧世纪）或番禺万博（如万科欧泊，剑桥郡百利山）好，还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好？还是选择重庆江北区北滨路（如龙湖春森彼岸，融景城，珠江太阳城）或弹子石（长嘉汇等），照母山板块? 目前工作在上海，已办理完落户广州，具备广州购房资格；成都PXG获取资格。预算在400万左右。感谢！

回答：你好，如果你有钱和名额，选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，who怕who啊，选对城市相当于选对了城市的这只股票。 京沪是最安全的。 其次是深圳广州。 广州比成都强不是那么一点点。成都优胜于广州的一个明显点就是交通网布局先进于广州，环环紧扣，放射线路网。 广州还会有补涨的，房子不是股票，不能做波段，我们要坚定长持。 这几个板块优选老黄埔 其次是科学城，老黄埔要买次新、带电梯花园社区、地铁口 当然价格太高的建议回避，淘一淘价格还没有涨起来的非标杆楼盘。如东港花园，丰逸尚居，中海誉城，时代春树里这些

提问：你好广叔，一个城市的某个板块或小区，不是价格调整深度越大，上涨反弹的力度越大,通俗讲，这些小区适合投资。除了政策,规划等因素外，对于存量房来说，纯投资目的,通过哪些指标甄选笋盘。

回答：你好，大致讲，上一轮跌多，下一轮涨多。但也有例外,比如上一轮上涨是大行情,则一个城市郊区的房价涨幅很可能超过市区。房价下跌之后，郊区的跌幅大于市区。但当下一轮房价上涨时，如果不是大行情,只是中小行情，则市区的涨幅可能大于郊区。

笋盘,是指售价低于市场价的房子。纯粹只关注价格。市场价是多高,这个需要对一个板块微观市场很熟的人,比如附近的中介人员,才能较好的鉴别。投资二手房，主要还是看区位、环境、小区品质,还有学区等配套。如何买到市场价8折的笋盘？详见内部资料。

提问：广叔你好，东晖花园，94方的东南户型，三房一卫，东面直望天府路和天河公园，两个房间向南，一个东向房间望天府路，装修相当漂亮，业主开价到单价65000，一是这么高位接盘日后空间相当有限，二是这种1999年小高层日后博拆迁有可能吗？另外，广叔有篇文章说过，“天河公园板块应该介于5-8中间，我算他6.5，那么熹园、东方新世界、锦逸3-4期就是6.5的一个上浮比例，另外华建小区、东晖花园就是6.5的一个下浮比例，比如下浮10-20%等等“，这个新装修，靠马路，可不可以出手，请广叔指导。谢谢。

回答：你好，这个户型和产品是硬伤，天府路轰隆隆的车声终将是永远挥不去的阴影，真的很大、很大、很大。1、六万五的单价，坚决不做冤大头，这辈子都不可能；2、博拆迁，早点断了这个念头，不现实。

提问：你好广叔，我们现自住一套固戍小产房，手上供有一套新安云顶嘉园的43平一房一厅出租(欠款100万)，小孩上3年级，想将云顶换置周边一套3房学位房自住小孩上初中用(总价想在500万左右)，手头有现金80万，年收入30万，烦请帮忙解答以下困惑 1.今年换房是合适时机吗？ 2.怎样操作好，云顶的房在我们两个人名下？先卖后买？(我和小孩是深户，我LG不是)，还是给欠款还完转LG名下，再买我名下3成首付，最后回头卖云鼎的房？ 3.周边有什么小区值得入手！ 盼复，感谢！！

回答：你好，云顶嘉园其实可以保留，租金基本可以抵月供。 固戍小产房可以考虑出售，扩充首付预算。 可以重点关注宝中学位房，但是买不到3房，在学位和面积上要做取舍。另外也可卖掉，增加首付买套三房。

提问：你好广叔，福田中心区上班，单身刚需上车，总价400万左右，关注福田祥云天都，韵动家园，坂田万科第五园如何选择。有哪些合适的房子可以推荐吗？谢谢！

回答：你好，这三个盘都可以考虑的，更建议在万科第五园淘个2房。还可看下龙华：书香门第上河坊

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