广州楼市:学区房怎么选择兼保值?这是我见过较好的答案

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提问：广叔，广州两套，华南新城94两房供完可卖320万；新世界凯粤湾一套在供。新世界因学位爆雷，现考虑卖华南新城，预算600万学位房，天河北和广钢或万科金域曦府九年一贯制，读书兼保值，哪个优选？

回答：你好。新世界凯粤湾学位好像是出了问题，一时半会儿还解决不了，适合偏自住的。华南新城问题不大，价格也适合，缺点是地铁不近，周围环境算一般，对于你有学位要求，可以考虑的。读书兼保值考虑天河北会更保值一些，兼顾自住改善可以买投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，近期计划在珠海买房，主要目的是为了投资。目标大概是300万左右的三房，请问广叔：珠海唐家湾半岛的二手房格力海岸（或仁恒滨海半岛、保利海上二月花，约3.1万～3.2万每平米）和唐家目前的大热门北围（新房2.8万每平米）哪个更值得入手？

回答：你好。你列的这几个盘都是在同一区位，景观较好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，继续向您请教想在大学城周边买增值房的问题。这几天在看房的时候不断被中介介绍买一手的保利悦公馆和越秀和樾府，请问这两个楼盘比起思科智慧城上涨空间大吗？谢谢您。

回答：保利悦公馆很一般；越秀和樾府可以考虑。越秀和樾府价值更大一些。

提问：广叔，请问南沙华宇凤凰艺术岛和南站品秀星翰这两个楼盘买哪个好？

回答：两个盘都一般般，都没什么配套，中长期考虑南沙，短期选择后者

提问：房叔你好，新人首问，殷切期望你的回复。本人想在天河区购房做投资用，总价控制在800万。天河公园天府路、龙口西附近学区房，哪个板块升值空间好呢，其中哪个小区好呢。另外珠江新城凯旋新世界隔壁有个特别便宜的楼盘叫誉城苑，值得购买吗

回答：你好。天府路和龙口西都可以考虑，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！誉城苑地段倒还可以，但产品和小区环境一般般，也有一定的楼龄，总体一般吧。

提问：你好广叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：你好，1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。

2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。

3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高。酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值，不是租金。酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是较好的选择。

提问：你好广叔，请问您一下，那个科学城附近，350万，可以买到龙湖云峰原著，113方复式四房，半投资半自住，如何？

回答：你好，自住可以，投资就不太行。 1、新房本来的投资属性就很弱，这是规律 2、而且龙湖这个项目的113平米，估计产证面积没有这么大，肯定比这个小的多，所以如果按照产证面积来计，单价会贵到天上去 3、如果自住，就买我觉得没问题，必经龙湖的园林、户型、物管都不错。

提问：您好广叔，深圳上车刚需，目前工作在龙岗坂田，深户首套。因为之前在老家买了一套房子，用的家长名额，所以首付不够，目前和男朋友能凑的首付在85W到90W左右，目前两个人月收入在2.5W左右，预算在270W到300W左右。想在龙岗这边买一个小两房结婚，但是也希望房子是有些投资价值的，为后续换房做准备。目前看了3号线附近的，大芬的桂芳园以及怡乐花园，知春里，以及下水径的阳光花园，阳光花园环境好，但是基本都是楼梯房以及楼龄在2001左右。前两天中介带看了京基御景半山的新房，价格还算合适，但是交房时间太长，中间还得租房，装修，时间成本很高。想看下广叔有没有一些建议，在龙岗这边。谢谢！

回答：你好，大芬没什么潜力，未来大概率也是跑输大盘，不建议买。 多关注坂田的次新，比如珠江旭景佳园。 龙华上塘也可以关注，比如金地上塘道也是不错的上车盘。 建议适当拉高杠杆，总价350选择空间会更大一些。 京基御景半山不推荐

提问：您好广叔，南沙火了好一阵子了，但我不想去凑这个热闹，我觉得番禺是个不错的地方，老师觉得它未来发展的潜力区域是哪里？还有哪些值得留意的板块呢？

回答： 你好，在广州的二手房市场中番禺特别占得上很大一块，番禺目前的发展已经算是成熟，作为睡城已经度过了初级起步阶段，在交通，生活等各方面的配套都一步一步发展起来，从科学城板块的发展不难看出，当然除了科学城万博，番禺广场，新造板块也值得留意一下。首先万博板块是华南主力CBD板块，主要是产业商业的集中，自然未来发展势头比较强力，周围居民区则可以跟随着一同发展，地理位置上距离广州更近一些，只不过板块内有大量城中村片区，未来旧改还需进一步落实，当然抓住这次旧改机会，板块也将有上涨机会。番禺广场板块是番禺市政府中心所在地，周边各种配套的发展自然也是先进的，还有3号，18号和22号三条地铁线穿过，会吸引不少在番禺，荔湾，天河，海珠等人群到这里居住，只是板块内可发展空间较为局限，板块内机会比较少，如果有合适的一定要抓紧入手。新造板块思科智慧城，开盘价在3.5-4w之间，算是价格的一个小的洼地。这几个板块的成长都被看好，当然最值得期待的还是万博板块，可以留意一下。

提问：广叔，你好，广州户口，在越秀区先烈南路工作，目前金沙洲有一套房 ，自住，资金300左右，想再买一套学位房供第二个小孩读书，纠结买金沙洲御金沙白云广附的学位房，还是越秀区的老破小，或是天河区的 老破小，哪一个地方更有保值或是升值空间，最近房价涨的厉害，适合出手吗，还是再等一等？广叔对于御金沙看好吗

回答：你好。论教育水平，当然是越秀的学位房要好一些，读书用是可以买的来当学票的，读完就卖掉。如果结合自住，金沙洲白云广附的房子也是可以考虑的，成绩也不差，算是一个折中的选择。御金沙偏自住吧，靠近佛山，产业方面较一般。如果是投资不如考虑广州东部、南部。

提问：广叔你好！现在有越秀区共和村六楼90年的一套60方房子（卖出价350到400万之间），八一学位！现金180万左右！1房票，工作在五羊新城，现想投资为主，能兼顾自住更好！

1、卖掉现在的房子，再买个600万左右的房（换美林海岸，骏景花园）

2、现在的房子再留一留，贷款买个400万左右的房子，（五羊新城或科学城）

3，这两个方案，请问哪一个好？在这两个方案的预算下，有什么更好的板块或楼盘可以推荐呢？

回答：你好。1、共和村如果没有读书需要，可出手置换；美林海岸，骏景花园都不错的。

2、当然也可以短期留一留，但不建议持有太久，等这波行情结束。重点考虑科学城

3、排名前列个方案要好一些。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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