广州看房笔记|南沙保利星海小镇值得投资吗?

来源：兔博士地产最强大脑

保

利星海小镇

保利星海小镇位于市桥南板块，未来地铁18、21号线，榄核站就在项目旁边。榄核镇是被广州政府定位为排名前列文创小镇，是政府其中一项重点打造的工程。

项目是一个高品质的居住社区，是由保利地产多年精心打造的新颖社区。项目由别墅以及别墅区里面的洋房组成。项目自身配有有大型风情商业街，以及休闲运动设施游泳池、社区健身路等。

洋房产品引入“星海”浪漫元素的园林设计，将建筑融入自然，按照绿色居住标准打造的，以人为中心的绿色健康舒居社区。目前推出的首期洋房产品是两梯六户设计，面积约86-102㎡舒适三房设计。户型方正，带飘窗设计户户南北对流、带双阳台，并部分产品配置入户花园。

别墅产品以新加坡现代别墅风格为蓝本，并结合高赠送空间的产品特点。营造在市场上比较新颖的建筑特色。在这里仅需一套市中心洋房的价格，就能买到空气好、环境舒适、视野开阔、赠送面积多的，超高性价比别墅。

这三段文字来自早期官宣，看看就好，别全信。上面所说的有地铁，千万别信。榄核镇站已经从18号线中移除，也就是说榄核镇不会有地铁。

星海小镇分A区和B区。A区是11组联排别墅，B区是高层住宅。目前售价19500元/㎡-20500元/㎡。

开发商背景

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制排名前列名。2013年，保利物业获评中国物业管理行业top200第二名、百强企业优选服务品牌第二名。截至2017年底，公司总资产6965亿元，净利润197亿元，品牌价值528亿元，房地产销售签约金额超3000亿元。

保利地产成立于1992年，经过十年扎实发展，2002年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前，公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖57个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司，业务拓展到房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

简单概括，保利地产是一家有着军方背景的大型央企，实力雄厚，不用担心烂尾。

户型

本期不扯板块了，因为星海小镇距离市桥实在太远，直线距离超过12公里。所以直接进入到户型环节。

星海小镇是旧盘加推，此次推售的是8栋，104㎡和134㎡户型。

8栋方位

8栋平面图及户型面积标示

星海小镇的样板房还是挺地道的，直接设置在大楼里，方向什么的不会与实际产品产生偏差。

104㎡，三房两厅两卫

104㎡户型

按照惯例，先上户型图。户型方正，主卧朝南，有一个卧室窗户朝西，下午阳光西晒会比较热。厅直出南向阳台。下图为室内实景图。

104㎡室内实景图

134㎡，四房两厅两卫

134㎡户型

方正户型，客厅与南北阳台联通，南北对流，高层视野开阔。主卧带主套和衣帽间，卧室均有飘窗。

134㎡实景图

交通

公交

星海小镇附近有三个公交站点，其中保利星海小镇站最近（番68路），西线公路口站需步行500米（番103、南44、南45路），沙湾涌站需要步行700米（南60路、番103、南44、南45）。

项目建设之初，在建18号线设有榄核站，后来该站点被移除，且榄核镇无远期地铁规划站点。目前，星海小镇距离市桥番禺广场庆盛等地铁站的直线距离均超过10公里，最近的地铁站是顺德学院站，规划中的佛山地铁3号线。现在，星海小镇的交通可以说很一般。

星海小镇到各地铁站直线距离

生活配套

配套可以说挺差的。售楼处外跨过公路就是大片大片的农田。

星海小镇规划有商业街，据销售说已经在招商，保利旗下若比邻超市会进驻，一般的生活需求可满足。

更多的享受需要到南沙万达或者广州市区，更近的选择是到番禺市桥或者番禺广场。至于榄核镇，抱歉，大一点的超市都欠缺，就不用指望了。

教育和医疗

教育方面，小镇设有配套公立小学一所，幼儿园（忘了数量了），中学需要到榄核镇中学。教育资源也是一般般，没什么值得称道的地方。

已建好的小学

医疗方面，小区内有老人活动中心、社区卫生站，榄核镇中心有榄核医院。

产业规划

问销售，这个楼盘的卖点是什么。销售愣了一会说，应该是星海文创小镇吧。语气不甚肯定。

位于南沙区北部的榄核镇将打造星海文创小镇，依托星海大道，建设星海音乐学院附中、音乐版权交易中心、音乐博物馆、影视娱乐基地等。昨日，广州南沙新区榄核分区控制性详细规划开始批前公示。

本次规划范围西至李家沙水道、东至蕉门水道、南至顺德五沙工业区、北至沙湾水道,总面积74.61平方公里。规划定位为：星海文创艺术小镇,生态农业生产基地,新型产业配套基地。

公共服务设施规划方面，规划完全中学1所，初中3所、小学9所、幼儿园23所；规划两处文化设施用地；规划一处体育用地；规划两所综合医院；规划一处老年人福利院。

道路规划方面，规划形成“二横二纵”的高快速路以及“七横七纵”主干路网体系。二横二纵:包括南二环高速公路、东新高速公路以及西部快速通道、黄榄快速干线，共有4条高速穿越榄核。在南部和北部各设有一个高速公路出入口。

——摘自广州日报大洋网

星海文创小镇能不能成功，需要多长时间才能成功？不知道，估计也没人知道。毕竟榄核镇除了是冼星海的故乡，可是没有一点点文创底子的。一时半会南沙区政府的精力都放在了沿海带，能留给文创小镇的能有多少？

除了中小学和医院，其他对星海小镇没什么作用，没有地铁其他的道路规划不用过多理会。

值不值得买？

先声明，仅仅是个人看法，其他的请自己判断。

投资，个人认为不值得买。毕竟也要20000一平方了，要交通没交通，要配套没配套，要风景没风景，要学位没学位。对于投资，交通及配套、学位、好风景总得有一样或者几样。抱歉，星海小镇一样不占。当然了，如果价格低，比如1万四五一平方，那入手吧。

（不接受抬杠，别跟我说农田也是好的风景。）

自住也不太建议。没配套没交通，除非是在榄核镇或者市桥工作同时能忍受生活的不方便。星海小镇到番禺市桥自驾车路程14.3公里，公交一个半小时。

Ps. 有个小细节差点忘了说：1.主套内的卫生间配置了智能马桶；2.客卫生间马桶旁的洗手台侧边设置有扶手，方便老人家。