建面超50万㎡,容积率1.9,鱼珠车辆段地块要给旧黄埔一点震撼……

众所周知，近年来广州涉宅用地主张“小而美”的供地模式，成为了激活土地市场活力的重要抓手。

克而瑞数据监测显示，2024年-2025年11月，广州累计供应951.14万㎡涉宅用地建筑面积中，建面超30万㎡的地块仅有3宗。

从这个角度看，大体量地块似乎正在“渐行渐远”。

但近日广州自规局发布的鱼珠车辆基地场站综合体(AP0508、AT1017规划管理单元)控制性详细规划中，大体量地块似乎要重返市场了。

除此之外，该地块还有不少亮点值得我们关注。

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地铁+商业+学校，三件套配齐

根据公示内容，项目范围用地面积28.71公顷，控规调整范围用地面积39.52公顷，涉及两部分调整内容。

018地块用地面积26.42公顷，地块用途为公共交通用地、二类居住用地兼中小学用地，计容建筑面积50.17万㎡，容积率1.9。

值得一提的是，1.9的容积率在旧黄埔板块乃至全区都具有明显的优势。

克而瑞数据监测显示，近六年黄埔区成交的27宗涉宅用地中，容积率段在2.0以下的地块有2宗。

控规还微调了地块南侧的加油站用地与商业用地面积，其余指标保持不变。

当然，作为综合体地块，优化后将落实17处公服配套，包括九年至学校、幼儿园、少年宫等。

不仅地块素质能打，在地段上同样占据优势。

地块位于旧黄埔板块内，距离地铁5、13号线换乘鱼珠站约300米，对面为鱼珠商业广场，保利鱼珠时光，两公里外还有美林天地、山姆会员店等商业配套，生活便捷程度高。

距离地铁站约300米处还有瓦岗湖公园、蟹山公园等休闲配套。

在控规公示之前，上个月，广州市发展和改革委员会发布了鱼珠车辆段更新改造及配套一体化工程项目建议书，并进行审批前公示。

建议书显示，地块开发单位为广州地铁集团有限公司，总投资约34.15亿元。

建设内容包括更新改造主体工程、周边配套交通工程、同步增设盖板工程等三个方面方面，建设期限为五年。

从两份公示时间或许可以猜测，该综合体明年上半年或许就能出现在土地招拍挂市场上。

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综合素质能打，能否延续热销佳话

根据建议书内容，项目的开发主体为广州地铁，也就意味着未来地块的竞得人大概率为广州地铁。

作为广州楼市TOD项目的开发代表，近两年来旗下TOD项目取得了相对优异的业绩表现：

例如双沙地铁上盖的广州地铁珑岄上城，克而瑞数据监测显示，项目4-10月累计网签319套，获得黄埔区商品住宅成交套数TOP4。

2025年4-10月黄埔区商品住宅成交套数TOP10排行

石碁地铁站上盖的广州地铁地产珑曜上城，克而瑞数据监测显示，项目4-10月累计网签476套，获得番禺区商品住宅成交套数TOP3。

2025年4-10月番禺区商品住宅成交套数TOP10排行

距离项目不远处的与越秀地产合作开发的星航TOD，克而瑞数据监测显示，2024年项目以333套成交荣膺黄埔区商品住宅成交套数排行TOP3。

2024年黄埔区商品住宅成交套数TOP10排行

假如未来地块被广州地铁顺利拿下开发，是继珑岄上城、星航TOD后，广州地铁在旧黄埔板块的第三个TOD项目。

扩大范围看旧黄埔板块的市场表现：

克而瑞数据监测显示，2025年1-10月在供应激增的带动下，旧黄埔板块商品住宅成交2543套，较去年同时期翻倍增长，区占率也由前三年的20%出头提升至今年的44%，成交金额超97亿元。

凭借这一出色的表现，2025年1-10月旧黄埔板块获得了全市83板块成交面积、套数、金额前三甲席位。

从这个角度看，旧黄埔板块购买力充足。

尽管板块内在售项目达到了八个，不过随着流速加快，克而瑞数据监测显示，截至10月末旧黄埔板块商品住宅库存3494套，去化周期16.2个月，优于黄埔及全市的平均水平。

与此同时，在这八个项目中，克而瑞数据监测显示，成交主力产品为90-110㎡，今年1-10月累计成交1050套，占比43%。

来源：克而瑞广佛区域