2月广州一手:原地过年+担心政策再收紧,春节月成交表现亮眼

2月广州新房网签8585宗，环比下跌升41%，同比去年升超10倍（注：2020年2月由于疫情原因，市场“停摆”）。

网签面积91.52万㎡，环比上月跌40%；对比2019年2月（春节月），网签面积增加128%。

▲广州2月一手住宅网签量价环同比

今年官方大力倡导“原地过年”，根据统计春节期间广州将近8成热销项目售楼中心“不打烊”，供应量保持相对充足状态，供买家选择。

▲番禺山海连城春节期间依然人气不减

另一方面，今年1月以来上海、深圳、杭州在内的多个城市已率先推出调控措施；1月下旬以来广州亦加紧对房贷的监管、官方发文严厉打击扰乱市场秩序的行为，南沙、黄埔相继严控人才购房贷款，严堵“投机”漏洞；随着传统“调控月”3月即将到来，不少买家因为担心政策再出现新变化而把握2月“窗口期”加快入市步伐，春节月成交表现“亮眼”，为近3年新高。

▲近两年广州一手住宅供求情况变动

01.节前一周新批占全月57%，开发商集中准备“弹药”应对春节

本月新批供应面积为33.79万㎡，环比下跌66%，同比增加3倍。

其中，2021.2.1-2.7（节前一周）新批供应面积达19.3万㎡，占全月新批总量的“半壁江山”。

本月统计周期内新批供应呈现“倒V”型走势。一定程度体现了开发商针对“原地过年”以及2月初南沙、黄埔人才贷款收紧“风向”进行推货计划调整；今年春节月新增供应表现强势，为亮眼成交打下了“根基”。

▲2月统计周期内各周供应情况

区域结构方面，从供应区域来看，增城、南沙、番禺“三驾马车”齐头并进，均达到了6万㎡（约600套）以上水平。

其中，增城2021年以来供求表现相当抢眼。广州中原研究发展部认为，随着官方对黄埔调控“趋紧”，加上科学城、萝岗等热点板块价格变动，不少买家从去年11、12月开始逐渐“外溢”至增城；尤其新盘集中的永和、新塘以及21号线沿线的中新镇、朱村，“重新”成为刚需客眼中的“香饽饽”，市场需求带动开发商积极推货。

▲2月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

02.黄埔、东莞调控加强，将带动增城楼市“回春”，南沙保持稳定

本月成交超10万㎡（1000宗）的区域有黄埔、番禺、南沙、增城。其中增城单区成交19.56万㎡（1944宗），占总成交面积的21%，黄埔、南沙调控促使部分买家重新重视增城市场；随着2月27日东莞限购升级，相比之下购房门槛更低的增城将会吸引更多大湾区买家“安居置业”，预计2021年增城楼市将持续“回春”，再次成为市场焦点。

此外，政策利好持续为南沙楼市“保温”。

1月22日，证监会正式批准设立广州期货交易所并落户南沙；2月19日，南沙官宣成为全国排名前列“国际化人才特区”，将在人才税负环境、建设创业基地等多方面探索，可见官方对于南沙的扶持力度不减，从长远来看利于南沙区域、楼市健康可持续发展。

而番禺1-2月成交表现强势，成交热盘主要集中在中北部及亚运城板块。

随着海珠、荔湾一手项目价格提升，番禺北部洛溪、华南、钟村等板块以中心区3/4的价格，可入手中高端项目；番禺性价比优势凸显，因而吸引不少原本计划置业市区的买家入手。

▲2月广州各区一手住宅供求量价对比

03.供应环比放缓，消化周期再“探底”，天河、黄埔消化周期不足4个月

截至2月末，全市库存量为871.85万㎡，去化周期6.7个月。由于2月供应量明显减少，导致整体库存面积回落，成交保持高位的情况下，去化周期再次“探底”。

▲近一年广州库存及消化周期变动

广州11区中，天河库存仅3.1个月，“供不应求”表现明显，热区黄埔仅3.5个月，供应放缓之下，库存严重不足；天河、黄埔两区大批量新货入市须待5月，因此预计3-4月两区将维持“供不应求”的情况。

另一方面，南沙、增城新货加推有所增加，两区库存周期回升。

▲各区库存及消化周期

04.亚运城持续强势“吸客”，增城3盘上榜

本月成交超200宗的个盘有中海花湾壹号及亚运城，其中中海花湾壹号存在一定积压网签问题。真正表现强势的项目为亚运城，根据广州中原研究发展部了解，春节期间亚运城依然保持较高来访率，且客户成交比较“爽快”。

▲2月广州一手住宅网签宗数TOP10

此外，增城地铁沿线大盘品秀星图、御溪世家上榜；可见买家正加紧对优质通勤物业的入市速度，而增城东部新盘敏捷东樾府凭借16500元/㎡的价格优势，成功吸引买家关注。

05. “精准调控”挤压投机水分，后续调控力度将影响市场

2月以来，南沙、黄埔人才购房房贷资格审核收紧，全市房贷审批、放款速度持续放缓；政策方面，继1月上海、深圳、杭州等大城市出台调控措施后，2月末与广州相邻的东莞出台调控；此外，住建部要求住宅用地采取“集中出让，每年不超过3次”的要求亦逐渐在各主要城市发挥作用，预计广州亦将有相应跟进措施，2021年以来密集调控目的在于挤压投机水分，维系“房住不炒”这一根本主旨。

对于广州市场而言，1-2月密集的房贷调控手段已一定程度上为热区“降温”。

当前市场基本维持“量价平稳”的态势，假如保持当前稳定政策环境，预计广州“三月小阳春”将有望如期而至；如果广州跟风加码出台调控政策，将会对后市产生影响。

来自：广州中原研究发展部