广州楼市:买房时怎么选择楼盘?内行人选楼盘的“干货”汇总!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，准备置换房子，需求是学位，小区环境，通勤靠地铁，现居海珠区千禧花园两房，按照较新成交价估算约为380万，能承受2万左右的月供，本人就业企业类型在珠城与天河北之间，老婆越秀上班，过去一个月着眼天河北摸索了主要楼盘，基本锁定芳草园，可惜合适的户型已经消化掉了，很是无奈。天河公园也看了一些，感觉连接地铁的便利度不如芳草园未来的地铁线，实在不行也可接受，请问天河区和海珠区是否有合适的楼盘推荐？对现有房产是否直接出售？感觉热门地区的火热还没传导过来，价格也不太起得来，不到15年价格的2倍；麻烦云叔指导一下！

回答：你好，如果名下无房票的话，富力千禧是一定要买的，不管你说的什么传导不传导，而且即使传导到了，海珠西能有多大收益，其实真不好说，甚至可以忽略不；如果您对学区、园林、交通比较执念，天河北、天河公园、华景新城都没问题的，具体看你的预算到哪里；你的核心问题：房票+钱，这两个最基本的点都没用确定和确认，要抓紧上车了！

提问：云叔好，总价500万在天河公园是买不到好的货的，至少是买不到什么像样的货了，能不能观望坐等笋盘呢？ 能不能等保利天汇或者珠江花城的学位落实呢？ 金融城的二手，骏景小学、中海康城小学、旭景小学有推荐楼盘吗？ 另外我凤馨苑的房子什么时候出售合适？现在价格实在有些不甘心，横盘很久了，而买房又是什么时候合适呢？我担心市区价格涨的幅度会比凤馨苑快，感谢！

回答：你好，这个时候不要等笋盘，笋盘是3月底-4月初的时候的事情，目前还在等笋盘，只会等来更高的价格，不要等，不要等保利天汇或者珠江花城的学位落实了再去买，你的资金和房票到位了，其实就可以买了，至于金融城要买哪里，具体看你的预算去到哪里，500万可以买到金融城小三房问题不大，具体详见内部分享！

提问：云叔好，问下总价200百万内的上车房有啥推荐？希望能对口教育质量还不错的学校，限购区内的，目前在天河上班，觉得番禺会有比较多的机会，云叔可以指点一下吗？

回答：你好，根据你的需求，200万总价的房子，肯定在番禺，一定是在番禺广场和番禺市桥那个大板块之内 ，以你这个总价的话，只能买楼梯楼或者有加装电梯的，类似于老婆小，但是可以带学位的，比如北城小学、中心小学、东兴小学 ；然后尽量买在3号线沿线的附近，这样保证你的通勤问题。

提问：云叔，广州户口，目前在珠江新城上班，家里刚卖了套旧机场的两房，我的名字在广州是首套，手上大概有200的资金，预算比较低，我刚出来工作没多久，目前就五六千收入，要供房压力大，父母的收入是极不稳定的，目前是想充分安排好家里的钱，考虑广州白云区江高龙光的盘三房，因为比较便宜户型又很喜欢，算是半投资半自住，现在纠结的是，考虑到位置比较偏，虽然是8号和24号双轨地铁，但是不知道25年能不能都开通，上班不方便；江高镇不知道能不能发展起来，虽然说旁边就是北大培文中小学校在建，旁边也还有中铁和奥园其他楼盘，但是还是担心这个位置以后不好转手考虑到以后不一定和父母住，应不应该拆成两套小点的二手离广州市中心近点？听你说广州整体往东发展，但是广州白云区的白云湖规划的科技城项目热热烈烈的，像云湖花城这样超高层和人口密度又大的住宅，值得入手吗？有什么好的意见吗？

回答：根据你的情况是卖了家里的两房，需要购置新房给父母居住是吗？江高这个盘，如果自住的话还可以，利好不是很多，只能寄望以后八号线北延线江高站的建设。资金有限建议集中火力直接入一套好的。白云湖这种没有太大的价值，就是炒点概念，白云能搞好一个白云新城就很了不起了。

提问：云叔你好，目标一东莞万江富通圣堤雅180平以上大户型；目标二东莞莞城碧桂园城央一品143平户型；首套首贷名额，资金200W，以投资为主；考虑到富通圣堤雅大户型为稀缺户型，小区内环境舒服；但小区学区一般，目前生活配套暂缺，且位于港口大道旁有噪音。碧桂园城央一品莞城学区，初中为市属可园中学和东莞中学初中部摇号，生活配套相对较好，目前富通圣堤雅单价3万+，碧桂园城央一品4万+，若持有5年，请问哪个更值得投资？5年后分别预估会涨到什么价位？大户型未来哪个更好转手？买毛坯好还是带装修的可出租回笼部分月供为好？

回答：你好，万江富通圣堤雅这个盘个人不建议买，周围配套不成熟，有欠缺问题，大面积流动性弱。建议考虑后者；只能说还有潜力；不好转手；如果是出租的话，有简装较好。

提问：云叔，目前商贷贷不了30年的一般是多少楼龄的房子?

回答：年限主要看几个方面：1、申请商业贷款，通常楼龄超过30年有歧视，部分银行楼龄超过25年就会有歧视的；2、楼龄与贷款年限的关系，不同银行有一些要求。有的银行楼龄加贷款年限不得超过50年，故而楼龄超过20年，难以申请30年不过有的银行不超过55年，所以超过25年楼龄的就难以申请30年贷款了；有的则是看土地出让金年限，所以楼龄超过30年，也有可能可以申请到30年的；3、看贷款产品，你问的是纯商业，房贷，这个较高可以30年，如果申请其他贷款，有可能贷款产品本身就无法申请30年的，与楼龄无关；4、也看房子的结构，比如混合结构的房子，楼龄通常也不会低的，通常贷款年限不会超过15年，首付也不会低；5、房子如果有好的学位，也是容易贷款的；6、也看借款人的资质，资质好的人贷款年限也可能会长一些。

提问：云叔好，目前岗位不稳定，或许面临换岗或换工作，离异，父母和女儿。想买个套三，不想压力太大，想总预算控制在120万，可选择：1、双流的小套三，5年内的新房； 2、五城主区，武侯、青羊区，但是只能买到10-15年的电梯房，环境比较差；或者步梯房，环境比较差；3、五城主区的北三环附近， 5年内的新房；4、近来看到双流东升镇的”的尾盘，124 全能买到110平，新盘清水；3号地铁线，值得入手吗？哪个选择更好？

回答：你好，2吧，区位潜力更大，双流不建议，有点偏远了。其实你首付比较充足，但是你把总价控制120万，其实作为买房来说投资思路不对。刚需首套一定要充分利用好首套资格，首付3成，所以贷款要贷足，这样一旦房价上涨，资产就会被放大坐实。如果考虑短期换岗有压力，可以留20万作为抵抗风险压力，拿70万作为首付，可以买到总价200万左右的标的，这样选择范围会更多。尽量买房龄新一点的电梯房，方便自住也有利于长持升值。

提问：云叔好，请问这个边套户型有问题吗？

回答：其实一看就是老式的老破小之类的产品，客厅无阳台也就算了，关键是还是一堵实墙，整个公共空间的餐厅、客厅采光其实太差了。其他的房间之类的，没什么问题！

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