广州楼市:买房真正看清这点的人才能赚钱,大部分人不具备

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提问：广叔您好！朋友推介。相识恨晚。我在荔港南湾有一个套间65方，是投资性质，现租金3500元左右。现想转移到东边，是否买科学城的一手楼，二首楼。如果卖掉荔港南湾这套可能在280至290，用这个总价去置换科学城楼盘可以吗？我的目的：租金稳定，升值大。因我是退休，加现金只能加30万一左右。请广叔高手指点。谢谢

回答：你好。荔港南湾景观还可以，偏自住，可出手置换。当然是东部潜力更大。但论出租，可能没有荔港南湾好，因为你的资金量在科学城买不到好的地铁口楼盘，只能买没有地铁，或者远一点的，如万科金色梦想这种。你的情况我建议是先持有，待补涨完毕之后，再出手赚多一些。

提问：你好广叔，本人2020年10月卖了万博板块的楼梯房一套变现260，再加手头100，可用现金360想买二套，不打算还清排名前列套，所以二套首付要7成，预算550以内。目前自己住大学城小三房，二胎。资产重新配置\不知选哪个好。：选择1：东湖州花园140的4房，估计4.6万+，选择2.金海岸花园90方，单价巳5.5万+，感觉价有点飘；选择3.番禺广场东怡新城，区位好，4万+；选择4 知识城凯德中新里，外观丑，格局差，区位好；选择5知识城星汇成的127的楼王单位，但担心吵。1选择5我自己现住的大学城的房比较小为了娃读书10年不打算离开，也可现在就在亚运城买天逸140。选择6 珠江伯士湾90，但价位已经好高。广叔哪种方案较佳？有什么更好建议？

回答：你好。1、东湖州花园小区环境不错，地铁番禺客运站，140平适合自住，投资大面积不是很好。2、金海岸花园各方面要比前者好，可考虑。3、东怡新城区位是不错的，主要是楼龄方面。4、这个价位不建议考虑知识城。5、珠江铂世湾可以考虑。重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好！求教，科学城林语山庄和科城山庄，哪个好？

回答：你好。两个盘都不错的，如果选定话科城山庄位置会更核心一点，靠近区府，有王权之气。林语山庄则安静，差不多三面是山，偏自住一些。

提问：新人首问，你好广叔，广州户口，黄埔有一房，目前主要想投资（兼自住）总价最多250万以内，较好200万左右的房子，因为家里人也比较喜欢新房，目前在考虑新塘片区，请问顺欣花园3房，时代风华，招商臻府2房，品秀星图2房等，哪个比较值得入手？然后是马上入手呢？还是等一等。谢谢广叔

回答：顺欣花园可考虑，但地铁还需要很多年；时代风华就在前者的马路对面，不如考虑前者了；招商臻府，万达旁，也可考虑；品秀星图，地铁上盖，可以考虑；建议现在入手，黄埔这边涨完或者被调控之后，就轮到新塘了，要提前布局。重点考虑品秀星图，其次万达旁的招商臻府。

提问：广叔你好！本人广州户口，目前没房没贷，有广州购房名额，在萝岗科学城上班，现有资金100万。最近有中介推荐大壮名城里面在建的回迁房，跟大壮公用同一小区的，开放商跟物业也是一样的，今年12月收楼，单价2.7万/平，70平方两房或者90平三房，具体操作是和村民签协议和找律师见证，等到今年6月的时候就跟上村民一起去摇号，摇到哪个楼层就是哪个楼层。这个单价明显比大壮的一手房要低，但需全款，等满二或者满五再过户；也可以即可过户，但是税费高。请问1、这样子操作的风险大吗？虽然有签协议和律师见证2.目前与大壮新房存在明显价差，但以后的价值是否也会比大壮的新房差很多？目前这个价位是否适合入手？3、未来几年都在萝岗上班，有什么合适的楼盘推荐吗，总价在250万左右。

回答：你好。回迁房的缺点就是需要全款，资金利用率不高，缺少杠杆。不过有较大折价是可以考虑的。较好有专业律师。这个价可以入。总价250，还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，东莞买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有。南城的华润万象府、真松山湖区域的万科金域松湖和保利红珊瑚、 星城翠珑湾 与大岭山区域的新盘万科汉邦松湖半岛，这几个楼盘该如何取舍、排序？真松山湖的二手房价格已是高位，而属于大岭山的万科汉邦松湖半岛虽然价格上稍有优势，但位置是不是不如万科金域松湖和保利红珊瑚好？？ 未来哪个地块会更有价值？？ 投资该如何选择？

回答：你好，松山湖流动性较好的楼盘排序： 1.万科金域松湖花园 2.保利红珊瑚花园 3.万科虹溪诺雅 4.星城翠珑湾 还是建议入手万科金域松湖，单价控制在4万内较好。

提问：广叔好，为什么二三线城市二手市场没有一线城市二手市场好？到底是10个富人购买力更强还是100个穷人购买力更强？

回答：你好，首先，穷人富人是无法定义的，所以无关逻辑。其次，任何商品都遵循最简单的交易供需原理。弱二三线的问题一在于房子太多，人口太少，没有二手房需求。

而二手房与新房并不是同一件商品，新房有处女情节溢价。当房子数量不满足市场需求时，二手市场才会开始。二手的交易量越大，二手房的价格才能回归正常价值。而更高的流动性也保证了商品的价值基础。二手房交易比新房交易更多的城市，房子才有货币价值。

提问：你好广叔，请问万科欧泊是不是已经把周边的增量的预期都体现在了房价上了？如地铁，南大干线，商圈等。现在单价4万多，感觉已经是万博较高的那一批了，后期涨势会不会比不上周边的剑桥郡等啊？

回答：你好，其实我觉得你的观点只是对了一半，万科欧泊周边的增量其实并没有完全兑现，完全兑现要等到18号线开通，以及万博地下那一堆商业的招商完成和开业，所以万科欧泊后续还有增量 另外就是如果舍弃商业的配套，对大盒子商业没有执念，纯粹从投资角度来看一个小区、来看一套房，那么佰利山就有优势

提问：你好广叔，有人说广州房价的下一个增长点在金融城，是这样的吗？老师能不能分析一下广州下一个发展点是哪里？还有目前买房优选板块是该考虑哪里呢？

回答：你好，首先位于珠江新城以东的金融城板块是天河重点规划的板块，顾名思义，此板块是广州金融产业的聚集中心，发展方向上也是仅仅跟随规划。但由于深圳的制约，板块的优势没有太明显，反而琶洲的发展更加被看好。琶洲主要发展互联网等高新科技产业，腾讯、阿里、复星、国美、小米、YY等都已经入驻琶洲。广州下一步的发展是中心仍会在珠城，但是金融城、琶洲总部经济，黄埔临港将会以一个整体崛起的趋势发展，形成由中心向四周辐射的发展大势。目前各区房价呈现阶梯状走势珠城较高8-11万，金融城5-8万，琶洲5-9万，鱼珠4-5万，但随着金融城和琶洲的发展，未来这个差价会逐渐拉平。 所以在选择板块时，优选当然还是珠城板块，其次可以是金融城板块和琶洲板块。亦或者沿3号线、8号线、5号线、4号线、以及21号线路程小于30分钟的经济带区域。 根据这样的分析，未来这些板块会有上涨趋势。

提问：广叔好，现在广州有房，家人都喜欢海边，基本有假期就往惠州、珠海跑。也看过双月湾的房子，也不贵，两房一线海景房80平的差不多75万-80万吧，手里有50万存款，想着以后可以养老、渡假啥的，真心动啊。但不知那边能发展起来不，配套啥的、交通等，就怕买了就空置了，再后悔。广州南沙富力天海湾也看过，也有一线江景复式公寓，一套也就80多万，还有投资价值，离的近些，也能周末住住啥的（虽然海景不能比），您有啥建议？感谢，感谢

回答：你好。双月湾这种旅居地产买来自住养老是可以的，投资的话价值不大，不到旅游淡季就会发现街头冷清，配套方面也一般。

提问：广叔，你好，新人首问，单身女性，在珠江新城上班，计划购置首套，目标是两房，计划自住。名下无房无房贷记录，首付预计140万，总价不超过470万，月供预算在1.7万左右。

1.目前看中的一套是逸景翠园的2+1，总价450万，一套是阳光假日园两房，总价475万。请问广叔更推荐哪一套？

2.目前在看的小区有：海珠：逸景翠园。东圃：富力天朗明居，阳光假日园。黄埔：黄埔花园。看过但不打算考虑的小区有：佳润上品菁园，中兴花园，远洋名苑。请问广叔还有其他推荐吗？

回答：你好。1、两个盘都可以考虑的，海珠逸景翠园地铁在建；阳光假日园区位价值要更大一些，金融城辐射。2、前面这几个盘都不错，天朗明居楼龄要老一些。偏自住考虑逸景翠园，偏投资考虑阳光假日园

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