广州楼市:2021楼盘价格虚高,跌跌不休,想买房的再等等!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，我现在把中海誉城的79两房JYD抵押出来160，凑了40 200+的首付，能承担的月供2万，因为上班地点科学城，也喜欢这里的环境 一直想在这边看二套，为三年后小孩小学需求准备，看来看去只有大壮比较合符， 您这边建议不碰一手，可是看科城山庄，鼎峰二手溢价，都一二手倒挂了 4.3、 4.4的大壮比较起来感觉更香，还有只看了科学城，是不是太局限了，您有更好的建议么？ 感谢

回答：你好，中海誉城的抵押了，相当于没有了按揭贷款记录，那么家庭二套就要首付5成，200万或者200万出头，则可以买400-450万的总价，贷款200-230万，月供1.25-1.3万，显然月供没得问题，400-450万的总价房子，3年后对学位有需求，你的问题就变成，选哪里好的问题。 1、如果工作地在科学城，在开创大道、科学大道附近，如果你对通勤有要求的话，那么选择罗岗科学城的吧，毕竟你对那边熟悉，也产生了依赖 2、如果把视野放宽一点，比如沿着地铁21号线的奥体、棠东，这边，可能要把预算加到480-530万才能够得着三房单位，但投资属性就稍微比较好； 3、目前来看萝岗区一片欢腾，楼价节节攀升，但越是这个时候越要谨慎，因为市场这个东西很残酷，如果你想要投资为目的，一定有更好的选择；4、至于一手还是二手，具体还是看你的需求了，二手眼见为实，一手可能存在风险，以及你的学位追求，以及地铁这个必不可少的因素，也要综合赖考虑，具体详见内部分享！

提问：云叔好，请问大沙东的那几个盘，黄埔花园、怡港花园、金逸雅居、惊涛雅苑，价格都差不多，那各有什么优缺点呢？可以分析一下吗？

回答：你好，其实大家都有缺点，具体看你的预算多少，月供能力如何，还有看你的需求条件，综合结合选； 比如怡港，悦涛看起来老一点，金逸的话户型怪了点，如果资金没问题的话，能选黄埔花园就选黄埔花园，这个特别不会错， 那也是看你的预算综合考虑选哪一个！

提问：云叔好，目前资金1000万，想投资为主，1、全部入珠江新城二手全额付清后再JYD出来再购入南沙横沥岛物业；2、是广州珠江铂世湾住宅一套，五成首付300多，再入南沙一套总价400左右，再入天河公寓一套300左右！哪个方案更合理？珠江新城您推荐哪个盘？南沙锁定横沥岛合适吗，还是其他，南沙我是纯投资的打算？还是南沙换成增城？

回答：你好，可以的，不过JYD收紧，但是要注意。投资的话，一般公寓不建议买；珠江铂世湾可以考虑。比较建议拿600万，五成入珠江新城，400万入南沙。

提问：云叔好，新人首问，想买二套房，三房的，以自住为主，已确定读光谷二小和光谷实验中学，有两个选择：1、三环外的万科城市花园房龄超12年，中高层（总11楼），126平米，2.5万/平米，总价310万(未含税费和中介费)，要贷款100万，压力大，光谷二小和光谷实验中学学区房，小孩走路上下学，方便；2，高新六路附近，当代国际城，中高层，118平米，2.15万，总价255万，需贷款60万，压力小些，开发商精装修，次新房，商业地铁都很不错，离二小上学5公里，自己接送或者和其他邻居拼车接送，麻烦。万科城市花园房子太老了，当代国际城相当于新房但娃上学太不方便了。不知道如何选择，麻烦给点建议。另外如果买了万科城市花园，后续小孩读完初中后卖掉，房龄超过20年，会不会贬值很厉害？谢谢

回答：你好，如果投资角度看，这2个盘优先当代国际城，万科城市花园这套溢价太多，未来大概率会跑输大盘。 也可以考虑投住分离，去学校附近租房子住，买个小户型挂学位。剩余的资金投资光谷东，利益较大化。

提问：云叔好，请问东西湖临空港片区的房子有增值空间吗，听说北师大附属学校会开在那，旁边的新城桃李郡是对口的，请问可以入手吗？

回答：你好，投资不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，所以东西湖供应量极大，加上区位是远城区，涨幅不如主城区。 学区房纯粹看你自己的教育理念以及需求，投资基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成，如果房子不错的话，学生生源一般不会差， 武汉远城区教育水平比主城区差了不少，不要对挂名学区抱有太大期待。

提问：云叔好，深圳户口，贵妇流文章的坑深有体验，目前还剩一个家庭二套名额，手上大约1000万，投资的话，深圳还有那几个楼盘可以买了跑赢？能否排个序；广莞也可以考虑，是否也可以推荐楼盘并排序？广莞没有房票，但是学历本科没问题，能否推荐一个靠谱诚实的中介解决问题？以上考虑3-5年的周期，希望同时能收租，麻烦云叔指点一下！

回答：你好，有深圳资格，首先考虑深圳；南山中心：向南瑞峰花园；前海：阳光花地苑、鼎太风华、雷圳碧榕湾；具体详见内部分享。

提问：云叔好，现在手上在外省有两套房，其中一套有贷款，东莞虎门一套房无房贷，现在需要在虎门或者周边买一套3-4房的，有东莞社保，请问还可以购买吗，如果可以，虎门丰泰东海城堡，佳兆业御龙山， 地标广场，沙田碧海云天，或者有没有推荐的新小区，较好一手房，目前需求是自住，同时也要考虑以后的升值和转手，十分感谢！

回答：你好，还可以买一套,丰泰东海城堡，靠近水库，环境和配套方面都一般；佳兆业御龙山是靠近高速，滨海大道，是有些噪音；地标广场，配套上还有生活比较方便；碧海云天比较适合中长期投资；具体详见内部分享！

提问：云叔好，我在萝岗爱特城那边有个100方的三房，中高层，没有贷款，刚出证，感觉自住投资都不太方便，在纠结是现在出手还是等满两年再出手，当初买房时没经验，迷迷糊糊就买了，现在挺后悔，应该有很多更好的选择，之后想换一个萝岗区府或老黄埔的房子，你觉得呢？谢谢

回答：你好，你的感觉是感觉自住投资都不太方便，你的意见是对的，只可惜当时没有这个感觉，不过也没关系，从现在开始就挂出去，能卖就卖出去，尽量卖出去，然后“腾笼换鸟”换出来，比如您说的老黄埔，萝岗区府，再根据资金资金来选、以及您自己的需求条件综合来考虑。

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