广州楼市:黄埔已涨20%,现在追高买入合适吗?刚需们心急如焚

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，新人首问。明年打算在广州定居，广州集体户，首套刚需。工作情况我是长期出差深圳，老婆今年因生产待业中，手头只有18W，预估明年家庭月入16k+4k公积金，目前有以下两个想法:

1，强行凑首付到75W，预算拉到250，科学城入手中海誉城两房或者万科金色梦想小三房，顾忌:首付与月供压力大，存在断资金链风险；科学城今年已涨20%+，明年是否会横盘？

2，明年待老婆在广州找到工作后，工作地附近购入学区房老破小好好装修一番，但孩子还有五六年才用得上学位，到时可能都不在这了，期间学位浪费。请问广叔建议1还是2？1的话科学城是否有更好的选择，之前考虑龙光，离天河更近但楼龄环境略差。希望广叔不吝赐教，谢谢！

回答：你好。1、可行。明年小阳春才是真正的大涨，现在还只是小涨。先通过亲朋好友搜刮一遍，争取先上车，毕竟刚需自住，不用太在乎一时得失。

2、现在小孩还小，不建议买学位房，因学区政策多变，可迟一点再做考虑。以及老破小居住体验非常差，纯学票性质，如果学校成绩下降了，房价也跟着缩水。

3、建议选择方案1会更妥当一些。

提问：广叔您好！感谢广叔指导，半山町已入手。投资+过渡期自住，就紫星华府再请教您：1.紫星华府小两房现单价6.5Ｗ是否太高了？2.帮评估下5年-8年好不好转手？转手价按趋势估计会在哪个价位段？

回答：你好。紫星华府在海珠，靠近客村立交，由于片区开发成熟，6.5w偏高了。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：房叔，你好。如何看待实地常春藤这个盘。现在的选择是实地六期138平米新房，2022年底交房。以及番禺华南碧桂园100平米二手房。两套房子价格差不多，实地的户型更好，那个选择更好？

回答：你好。实地常春藤位置偏，没地铁，没配套；具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好 广叔 谢谢你的回答 你说建议我买嘉裕公馆 我想知道 为什么？还有就是 那个世茂天越160平方的 有投资价值吗 谢谢

回答：你好。嘉裕公馆地段好。世茂天越是越秀五羊的一个新盘，只有两栋楼，典型ceo盘，若面积大小恰当，那还好，但盘子太小。五羊新城也没特别规划利好。

提问：广叔你好，深圳龙华金茂府怎样？同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房，但是金茂府可以买新的四房高端住宅，广叔如何建议？自住加投资用

回答：你好，龙华金茂府其实不算好的自住投资产品。虽然金茂府系列产品定位高端改善，经过上一波行情，上塘板块定价10万出头，还能接受。 但4房总价太高，在板块内属于严重资源错配。真正先进的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1500万的，只能继续深耕南宝福，去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 龙华目前的上涨阻力在1000左右，超过1000明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性。

买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

提问：你好广叔，孩子上大二毕业后想去成都找工作，现亲戚有成都高新区购房资格，犹豫现在借名买房，还是买不限购的、等以后有资格再买，但是现在房价已经够高了，又担心不买房价上涨更买不起。

回答：你好，限购区比不限购区各方面资源更好，上涨潜力更大。破限购和无限贷票终极大法，具体操作详见内部分享。房价究竟有没有高到大家买不起的程度？还没有。房价的高低是一个价值的衡量，对于有居住需求的人来说房价再高也要买，最终也买到了。

对于没有需求的人来说房价再低也觉得贵。所以这样的价值偏差还是比较影响房价高与买不起房的评判结果。房子只要有需求卖得出，那么就不会是高到买不起的程度。房价的高低也并不是全国都高，北京、上海高不代表二线城市也高，二线城市买不起不代表三线城城市的价格不能接受。高房价的发展趋势不可否认，但是买不起房的趋势却并非像多数人所说的那样。如果可以变换购房的角度减小面积、下调地段房价也可以降低不少。

提问：你好广叔，自住为主兼顾投资，五到十年置换，京溪附近的恒骏花园和天河御品如何选择？九十方左右的三房差不多都是近四百万，一个楼新但户型不理想，一个户型都佳但房龄较旧。还有想请教您，两人分别在农林下路和嘉禾上班，除了京溪可考虑还有其他区域选择吗自住为主兼顾投资的电梯三房要带学位近地铁？我们之前看了老黄埔但上班通勤不大方便，谢谢广叔！

回答：你好，如果在恒骏花园和天河御品之间选择，我会选择万科的天河御品，万科的产品和物业还是不错 至于其他的区域板块，总价400万，考虑到通勤，加上电梯3房、带学位、近地铁，岭南新世界周边也可以考虑

提问：你好广叔，家里有三套房：香榭里一期170，自住，市值2000万，福利转商品房，2000年买的，没有贷款；半岛城邦一期220，09年买的，出租，租金每月2.8万，租五年，市值3000万，贷款200万，月供2.5万；银湖谷次新房151，儿子名义，市值1350万，17年买的一手楼，有700多万贷款，每月供4.3万，目前出租收入1.3万。我们两人收入100万，但家庭含付房贷开支很大，目前没有结余。有换房需求，也希望通过换房能有200到300万元资金结余可以用于日常消费。麻烦您帮我看看是否需要换房，如何换房？儿子社保还有三年才有资格再购房。

回答：你们房子都很不错的标的，香榭丽香蜜湖不错的楼盘，还有半岛一期，一线海景，都是稀缺资源，其实看这三套，相对于普通一点的是银湖谷这个盘了，主要是位置地段来说，假如后续置换可考虑出手这套置换，这套房子有点新，面积也不小，自带商业配套，单价也10万了，所以在这个片区算是不错的盘，但是考虑到大户型后续接手还是有难度，目前看市场价1500，可选择性也比较多，而且这个小区挂盘量比较大，也就说明大家现在出手置换的需求比较强烈，等等三年后你儿子有名额后再考虑置换都可以。

目前较大的指出是这套房子的月供每年大约还要付36万，但是你其他两套房子可以说净值很高了，建议可以通过抵押经营贷的方式拿些钱出来把可以把银湖谷这套房贷结清，利息降下来，手里再预留2-300万现金都可以，举例：香榭丽这套抵押贷拿1000万出来，先息后本每个月利息只有3万多，还掉银湖谷700多万，手里还剩200多万，银湖谷收租1.3万，实际你利息成本只有2万块，一年24万，少换12万，关键是手里还有200多万现金房子可以不用折腾，通过金融手段一优化，就可以了。

提问：你好广叔，北京工作，二套房是北京还是深圳比较合适？一套也是北京城区的。总体上，北京是不是增长潜力，比不过深圳。

回答：你好，如果北京已有一套，二套大金额投资应该放在深圳。 北京虽然是帝都，但天子脚下反而处处被掣肘，加上深圳市场自由度和竞争意识远超北京，未来发展谁更胜出一筹真的不能确定，譬如华盛顿与纽约。 不过有京籍的是不舍得放弃北京户口的，没有户口的北漂则完全可入深户一搏。

提问：您好广叔，孩子2022年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 四房或以上，预算2000万+。瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？ 这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？谢谢！

回答：你好，明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，得看看孩子适合什么类型。 瀚盛花园从户型设计，花园会更胜一筹。 学位房的价格=房子价格+学位价格 房价怎么走，需要看这两者走势 房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑赢大市。 房子新+学位好，产品，区域没问题的话，房价所向披靡。

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