广州楼市:这类盘不适合投资,未来价格不容易起来

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！我目前现金300w左右（可接受月供3万以内），名下有三套房，无贷款，想在东莞或黄埔投资（纯投资，黄浦可以做人才引进资料，补半年社保，半年后网签），我们自己看了一下塘厦的春晖国际，碧桂园松湖三期，黄浦的合生中央城，麻烦给个建议，或者推荐更适合投资的楼盘，谢谢！

回答：你好。塘厦主要利好就是临深，但一直不温不火，春晖国际自住还可，投资我认为不是最优选。碧桂园松湖三期，地铁大岭山东，可考虑的；黄埔中央城盘较大，未来价格不容易起来。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：（1）广叔，广州海珠区的星御翠园复式3～4房，目前周边环境很差，但是地铁11号线在建，后续地铁通了，珠江1号开业，环境好点后，现在入手，地铁通后，会不会具有上升空间（2）买天河东圃广场的80房3方，有上升空间嘛？现有资金约100万左右

回答：1、星御翠园周围都是做纺织贸易的小商贩。地铁开通有一定的利好。2、天河东圃广场，地铁不是很近，靠近环城高速有点噪音，不过配套方面还行，自住可考虑，能跟涨。

提问：广叔你好，我打算过年前佛山置换回来广州自住，目前子弹500万，首付预算200左右，看中了3套，一套白云罗冲围的保利珑熙一线望江122方510，一套萝岗越秀岭南山畔97方480，一套一手盘品秀星樾135方，现在考虑的因素就是品秀要等3年收楼，有点等不起，岭南山畔户型有点小4，5年后有小朋友估计还要置换，保利珑熙就是交通问题，这三个楼盘利弊求解惑

回答：你好。保利珑熙地处罗冲围这个长期被忽视的板块，除了有点江景，没特别的长处，自住可考虑；岭南山畔，科学城优越位置，宜居，不错的，可入；品秀星樾位置也不错，可入，100平左右流动性更好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，坐标深圳福田，子弹160,求400-500w次新二房（首套），您建议在福田哪里投？您说的第二梯队皇岗，梅林，具体指的是哪个小区？皇岗的金地名津86三房590w您认为值得入手吗？福田皇岗口岸改造，深港河套开发，皇岗中学改造对金地名津片区影响怎样？是不是有大的增值可能？景田的擎天华庭小区二房和福田口岸的金地名津三房哪个更适合自住加投资需求入手？

回答：你好，现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。 皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。 这个盘在福田的竞品太多，本身没有太多亮点，不算投资的好标的。 皇岗中学是会有五个亿的投资来重建校区，但是传闻深中或者明德，就有点想多了。皇岗这一代学区非常巨大，生源也十分混杂，一个名校的分校利好也无法改变教育的基本面，带不动这么一大片楼盘。 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果考虑自住过度，可以考虑皇御苑和花好园这类流动性好的楼盘。如果考虑学位，优先福外南的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾等。

提问：你好广叔，坐标汕头，目前，1、在汕头龙湖区靠近高铁站一套三房2、西安曲江金地翔悦天下一套两房3、深汕合作区旁惠州惠东一套。夫妻月稳定收入1万，老公收入不稳定。无存款。

问题：1、目前最应该出手的是哪一套房？2、深汕合作区旁那套是否需要投入装修，出租，是否有升值空间？3、西安那套现在是最容易变现的一套，变现后有100万在手的话，汕头的东海岸新城和南滨新区，投资角度的哪个更好？4、如果不投汕头，其它哪个城市现在还有上车的资格和投资前景。（目前夫妻双方的户口都在汕头，我在汕有公积金。）5、西安房子卖出后，我是否重新拥有了首套房资格？在线等，现在西安有准客户出125想买。

回答：你好，目前应该优先出手惠州惠东的房子，其次汕头的房子，西安曲江的房子还可以继续持有。惠州惠东房子没必要装修，浪费资金，直接出手更好，投资不看好。惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小。惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买，投资要谨慎。

汕头城市能级太低了，投资没必要把重仓放在这里，目前大湾区最适合进场的是广州，一是破限购容易，二是深圳和东莞调控升级，三是广州作为一线市场还处于启动期，可以加速进场。西安曲江这套区位不错，不建议你急着出手，可以继续持有，配合出租。先出手惠州和汕头，然后集中资金，去广州投资一套二手次新房，未来价值较大化。

提问：你好广叔，坐标广州，预算900万，首付4成，不知道该选择广州哪个片区？珠江新城、琶洲、和天河北，投资自住兼顾，可以接受投住分离

回答：你好，你刚说那几个地方都没问题，再加上天河公园吧。我其实更建议在天河公园找，毕竟学位，环境，交通，地段综合能力强。 珠城这个预算的标输天河公园 天河北的话其实有衰退的趋势 琶洲的话货太少了，去万胜围一带看看

提问：您好广叔，手上有100W现金，孩子爸想买商品房.我们在龙华墩背工业区这边有一套小产权（现在自住）.我想卖了小产权再买（可卖150多W），孩子爸不同意.现在因为这个纠结卖还是不卖.家里孩子大的9岁，小的才几个月.月供1.3W左右没问题.现在因我没上班，望赐教！

回答：你好，支持卖掉小产权 排名前列不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。 第二，没有杠杆，不具有金融属性。 100万在深圳能买到的房子未来升值潜力一般，更何况你们有2个孩子，需要考虑学位问题，预算只能增加。 从投资角度看，也建议出手小产权，去有潜力的二线城市买一套低价盘，未来升值潜力也比小产权更大。

提问：您好广叔，我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳光带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好？方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城

回答：你好，学校对比：南外高新>南外科华 华联城市全景位于创业路和公园路交口，这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，大范围旧改。楼盘是大花园，人车分流，华联80%的户型为双拼。 华联城市全景车位达不到1:1，户型一般，优势是原值高，多付首付或者全款税费少，缺点是小户型看马路，户型一般。 宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景 投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套，囤面积。

提问：您好广叔，我宝安中粮锦云有一套房，想按揭出来加上手上200多万，一起700万左右想全款买一套宝中或前海南的小房子投资，是否可行，可以推荐下优质房子吗？还有南山700万左右的学位房，比如麒麟小学是否值得购买投资，南山的学位房以后涨幅会怎么样，谢谢

回答：你好，麒麟小学算是南山口碑还不错的小学。具体也还得看什么学位，南山由于地段价值较大，如果学校成绩有上升，一般都能跑赢市场。700，可看下南海中学、学府中学

提问：您好广叔，我龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的。现在是否可卖掉，置换宝中？龙岗的房子涨的很慢，我是15年买的。请广叔指导，谢谢！

回答：你好，珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区像周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西，这一波挂掉的也不少。东边也能发展，但是周期要多久，未可知。想要短期内的确定收益，建议置换到西部，南山、宝中、碧海、西乡都是不错的板块。具体参见内部分享！

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