广东省房协王韶:广东人口红利坚挺 房地产前景依然可期

9月7日，广东省房协召开“2022年度广东省房地产企业社会责任报告发布会”，王韶会长作《相信光、追逐光、成为光——广东省住房事业发展前瞻》的主题分享，重点通过人口因素和居民住房水平现状的比较分析，指出广东人口红利坚挺，房地产市场前景依然广阔，但需要更好地统筹量的合理增长和质的有效提升。

《报告》发布仪式

《2022年度广东省房地产企业社会责任报告》

广东人口因素优势明显

住房市场需求持续旺盛

王韶认为，房地产市场短期看政策，长期看人口。中国房地产调控历史表明，调控政策对市场短期走势有着较大影响，但影响作用正呈现边际减弱趋势，主要因为人口因素才是市场最重要的决定因素。他通过比较近3次全国人口普查数据，指出广东城市人口因素依然明显，尤其是珠三角地区的核心城市更为显著。

王韶指出，近两次人口普查显示，广东常住2020年总常住人口数12601.25万人，相对五普增加4078.75万人，人口规模和增量均为全国各地区最多，增量比排名其后的浙江、江苏合计增量还多1044万人，意味着人口吸引力持续强劲，住房市场总体具备需求支撑。

王韶会长现场分享

王韶进一步指出，广东人口增量主要分布在深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山和珠海等珠三角7个城市，合计增量达3348.78万人，占全省总增量82.1%，人口吸附能力更强。

图1. 近3次人口普查广东各市常住人口增减状况

基于我国户籍制度特点和住房政策，王韶认为流动人口短期的租房需求相对购房需求更高，但中长期而言其购房需求与时递增。

他分析指出，广东流动人口持续快速增加，至2020年，全省流动人口6063.51万人，远多于其他地区，相当于排名第二的浙江、第三的江苏的总和；其中，跨省流动人口2962.21万人，超过排位第二的浙江、第三的上海的总和。广东对全国人口的吸引力仍然较高，意味着住房市场的租赁需求和购买需求仍将相对旺盛。

王韶表示，除了人口规模和户籍结构对住房市场有着重要影响之外，年龄结构和家庭结构也值得重点关注。鉴于我国房地产开发主要集中在城市区域，他重点比较分析了广东城市人口的年龄结构和家庭结构情况。

他认为，劳动年龄人口比例越高，对住房需求也就越大。2020年，广东城市劳动年龄人口占比达77.4%，仅低于西藏；65岁及以上老龄人口占比为6.4%，仅高于西藏，是与西藏唯二尚未进入老龄化社会的省份。意味着广东城市经济活力较高，基本面良好，有利于住房市场的持续平稳发展。

他进而介绍，一般将人口抚养比低于50%的阶段称之为人口红利期。2020年广东城市人口抚养比为29.1%，比全国水平低7.9个百分点，为全国各地区次低，意味着广东城市的人口红利依然明显。其中东莞、深圳、广州、中山、珠海和佛山等6市人口红利更为显著。

图2. 2020年广东各市人口抚养比情况

关于家庭规模，王韶指出，与全国总体趋势一致，广东的家庭规模不断缩小，2020年平均家庭户人口规模2.63人/户，比2010年减少0.48人/户。其中，城市一人户家庭占比达37.5%，为各类规模家庭比重最高；二人户家庭占25.6%。城市家庭一代户占比达60%，成为最主要家庭模式；二代户和三代户分别约占30%和10%，均有不同幅度下降。他认为，一人户和一代户明显增加，家庭代际关系日趋简单，越来越多的大家庭裂变为小家庭，意味着对住房套数需求量也相应持续增加。

广东城镇居民居住水平偏低

改善性需求日益增多

在比较分析了广东人口结构之后，王韶重点围绕城镇居民的居住水平现状进行多维度分析。他认为，当前广东城镇居民居住水平基本处于全国各地区最低，与广东经济发展水平极不匹配，意味着改善性住房需求日益增多。

他指出，2020年广东城市、镇家庭人均面积分别为29.6平方米和36.7平方米；城镇合计人均30.9平方米，比全国平均水平少7.7平方米，为全国各地区最低。

他还指出，2020年，广东城市家庭户人均居住面积小于20平方米的家庭户占36.6%，小于30平方米的户数占比则高达59.7%，占比均为全国各地区最高，意味着广东相对其他地区存在更大的住房改善需求。

为进一步反映居民家庭对房间数量需求的满足情况，王韶将家庭住房间数小于代际数量的家庭视为缺房户。

他介绍，2020年广东城镇家庭户缺房比例为6.4%，比全国水平高1.0个百分点，处于全国各地区中高水平。但全省城镇家庭户缺房指数达108.2，为全国各地区最高，意味着住房改善需求更为旺盛和迫切，尤其是粤东地区4个城市缺房指数超过110，包揽各市前四位。

王韶认为，中国人自古就崇尚安居才能乐业，拥有一套自有住房是多数国人共有的情结。为此，他结合住房来源数据分析了租房户占比和住房自有率情况，指出2020年广东城镇租房家庭占城镇总家庭户比例达50.4%，其中城市租房户占比更达55.3%，比全国平均水平高29.3个和29.7个百分点，均为全国各地区最高；城镇家庭住房自有率为46.9%，其中城市家庭自有率仅41.9%，比全国低26.9个和27.3个百分点，均为全国各地区最低，意味着广东由租转购的潜在刚性住房潜力更大。

他进而指出，2020年，广东城镇家庭户居住在购买商品房的户数占城镇总家庭户26.2%，比全国平均水平低15.9个百分点；位列全国倒数第三，仅高于西藏和海南，意味着商品房后续增量市场的发展空间依然较大。

王韶认为，与近20年相比，过去住房的建筑风格、房屋质量、园林绿化、户型功能及配套设施等都参差不齐，居住体验感、舒适度相对不高。居住在20年以上楼龄住房的家庭，普遍有着强烈的换房诉求，正逐渐成为刚性购房市场主体。

他指出，截至2020年，广东城镇家庭户居住的住房楼龄在20年以上的户数占35.3%，住房楼龄在30年以上的户数占10.2%，意味着广东城市更新改造需求较大。

王韶分析，随着住房消费从“居者有其屋”到“居者优其屋”转变，住房最低标准已由配有厨房、卫生间、自来水进一步向配有电梯、光纤网络等基础设施服务覆盖度等升级。

虽然2020年广东总体家庭住楼房占比已达88.5%，比2000年大幅提高34.4个百分点，但城市家庭户住房有电梯的占比为33.3%，低于全国水平3.4个百分点，仍有相当部分居民居住条件亟待改善，电梯房仍待加大供应。

王韶最后总结指出，广东房地产市场前景依然广阔。但无论是全国还是广东，住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均，住房建设重点应转向提高住房质量和改善人居环境，增加生活内容，引领高品质新生活模式；转变发展模式，构建美好城市生态圈；完善住房体系，落实租购并举住房制度；提升发展质量，全面践行绿色发展理念；布局老龄社会，重视适老住房供应改造……建立满足居民住房需求层次不断提升的住房体系。