广州楼市:房价全面回暖,晚1年房价涨上天

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，你好！新人首问:本人年龄50，去年底卖掉荔湾一套大面积房子，购入黄埔一套叠墅，五成首付，月供款28000元，打算一年后搬入自住。最近准备将名下另一套房改房卖出，已签合同，大概一个多月办完买卖手续。我家主要从事旅游业务，由于疫情影响，今年家庭无现金流入。估计未来两年收入都受影响，但又苦于找不到更好的项目，唯有等待旅游市场恢复。目前家庭有一些现金，考虑到存银行收益不多，想用400-500W全款买个二手房（用我们自己名额，属于第二套）。家庭尚余部分资金用于三年内日常生活开支和还贷。我女儿已成年，一年后参加工作。她目前代亲属持有一套房，一年半以后将房产转出后可以腾出名额。请问:以目前情况，我们是抓紧时机用自己名额上车，买400-500万的二手房(一来利用好家庭第二个购房名额；二来，二手房出证快，以后如业务恢复需要投资资金，随时可以用于抵押贷款；三来，考虑二手房两年后也可以置换）。还是等女儿一年半后有名额，以她名义买新房好（三成首付，贷款期限30年）？如果买二手房，请问买哪个区域哪几个楼盘比较合适？麻烦推荐一下。谢谢！

回答：你好。当然是现在就要买入，1年以后恐怕为时已晚，房价涨上天了。建议先利用400-500资金，入一套600-700左右的房子。这个价位建议考虑天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔好，本人广州户口，有一房产（东晓南颐景华苑），近期考虑再购置一房产纯投资，子弹500左右，有什么建议？

回答：你好。颐景华苑还可以的，就是有点噪音。子弹500，如果贷款没还清，二套需要7成，可买个700左右的房子。可考虑天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，2000内，请问一下现在珠江新城的房子还值得投资吗？哪个盘相对比较适合投资一点？

回答：你好。当然了，珠江新城是广州人置换的终极目标，其地位也是难以撼动的。可看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔，您好！我们今天看了老黄埔的万科城市之光，富颐华庭，还有科学城的品秀星樾，南沙横沥岛葛洲坝。您好，总投资在400万左右，您有比较好的建议吗？还是明天我们再去看些盘。恳请老师晚上答复。

回答：你好。都可以考虑，可以这样顺序考虑城市之光、品秀星樾、富颐华庭；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好！我是辽宁的想在广州不限购的佛山三水恒大悦珑台买房，价格1万是否可以投资？如不行我应该在那个区域那个地段的楼盘买入？谢谢！

回答：你好。位置有点偏，不要轻易进入三水，进去容易出来难。1万左右，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好，我现在花都豪利花园有套借别人名义买的96平房子，目前有人给总价179万买，我卖掉还了贷款只剩下50万不到，可以到花都合和新城投资一套60～90平小户型，相当于把原豪利房子置换到花都地铁口合和，这样是不是更有升值空间。还是再等明年小阳春再卖呢？合和新城小三房户型是不是更有升值空间

回答：你好。等明年小阳春先吧，现在卖早了点。合和新城不错的，近地铁清塘站，可考虑。

提问：广叔好！我还有个问题，前段时间在西安群贤道9号看了139的小高层，也算是投资，请问广叔，西安群贤道和广州时代花园相比，哪个更有投资价值，谢谢广叔！

回答：你好。当然是广州时代花园，西安群贤道盘很大的，200多套挂盘量，价格怕不容易起来了。

提问：广叔你好，本人手上资金170-180，想投资房产，广州有一房有贷，余额50，学位差，但新地铁5年内多一条。另外，想将父母越秀92加装电梯房改房卖掉，因为没有学位加持，估计不好卖。小孩现2岁，7岁读小学。夫妻在海珠江南西，新河浦上班。月供连公积金可支付20000。问题一，是否应该先投资？计划用父母房票5成首付接力贷。然后慢慢卖房子。还是解决租客，快速降价卖掉老破小直接买好地段有学位房子？优先考虑越秀（卖房后加自有可得资金400+）。问题二，如果您认为先投资，追求短期暴击可否选万博？怎么选筹？问题三，我打算如果卖出老房子（250），打算再用自己房票再投资一套中长期持有的房产？等教育政策下一轮改革再考虑学位问题，可以把自有排名前列套房卖掉，可行否？如可行，怎么选筹？

回答：你好。1、可以考虑。2、也可考虑。3、可行。

首先越秀的老房子没有提供楼盘名，不好分析。但越秀没有学位加持的老破小一般都会跑输，所以可出手置换。至于该选择自住还是投资看个人偏好。现在小孩也还好，可以再等等考虑学区房。万博可考虑万科欧泊；卖掉老房子加手上现金，兼顾自住和投资，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好！谢谢您的答复！再问您2个问题，1:南沙横沥岛葛洲坝有投资潜力吗？投资周期要多久？葛洲坝单价大概3.5万。2:南沙智荟星河有投资潜力吗？每平方单价3万左右。盼回复，我们明天再看一天就回福建了，非常感谢您的回复。

回答：你好。1、葛洲坝有投资潜力，需要5-8年。2、星河智荟近地铁大涌站，一楼底商，作为纯投资可以考虑。自住的话目前环境不是很好。

提问：广叔好，最近我想投资广州房产，预算大概450万左右，目标区域主要为天河，海珠或者黄埔。一个想要楼龄新，一个是希望升值空间大。不知道有没有好的楼盘推荐，望指点迷津，谢谢！

回答：你好。可考虑黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔，您好！这个问题能否抽空回复下，万分感谢！本人居住在珠海拱北110平无贷款，最近想投个两房一厅，看中珠海前山半山町小两房68平，位置位于暨大珠海校区大门对面，户型方正，主房及厅出阳台朝南面向小区景观，视线比较空旷，小区自带公园（马鞍山公园）。请问广叔，这个小区这个户型中间楼层2.8万/平，是否值得投资？

回答：你好。可以考虑的，距离明珠站不是很远。适合自住+投资。

提问：广叔，手上170只能买欧泊两房，是否应该掂掂脚买3房？卖掉越秀老破小后可得230，如果只用这个钱再买一套投资可选哪里？估计也只能买两房。

回答：能踮踮脚买三房是较好的。看你有几成的名额，4成名额能买570左右的房子。可看下金融城的骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居都可以看看，或者海珠光大花园，佳信花园，逸景翠园之类的

提问：你好，东莞东城区温塘砖窑有一栋占地180平方的农民房 一楼是两个商铺，上面是六层房子，一个月大约收租就是16000~18000 ，想出手置换深圳的回迁房 想问老师五年之内那个产生的价值大，买深圳的回迁安全吗？还有手头有50万想考虑

东莞谢岗唐商翰林院值不值得投资3~5年后出手

回答：你好。温塘砖窑是工业区，价值不大。深圳没有名额是可以考虑回迁房的，也还要看是哪里的回迁房，论土地的价值当然是深圳的价值大。谢岗唐商翰林院价值也不大，周围工业厂房居多，也还很荒凉，没有什么配套。

提问：您好广叔，像大朗镇中心准备出村委统建楼，绿本。位置在大朗中心，靠近大朗碧桂园，大润发，附近学校商业。一般能买么？

回答：你好。小产权绿本房合同有效，但无法办理过户手续，风险依然存在。自住的话可以考虑，投资还是建议买红本住宅。

提问：广叔您好，想跟您请教个关于人才房问题。我42岁，有资质可以购买深圳南山高新区内带有学位的人才房，自住兼投资，151平方米，价格比较便宜，约3.5万/平方米，总价约530万，目前在分名额不用付房款！我单身，名下在深圳没有任何房地产，南山高新区的人才房是2023年8月精装修交楼，交楼时才需要付款，听说是先给绿本，拿到绿本5年后即2028年可以换成红本，我对人才房政策不了解，一是不知道购买人才房是需要一次性付款还是可以申请银行的按揭贷款？二是不知道拿到红本之后是否可以用于抵押贷款增强资金周转？但是我听说人才房要持有很长的时间，将来也难以像商品房那样随意交易，即使交易也要缴纳增值差额的税费！想请教一下，如果有500万，您觉得我是在深圳买二手房好一些还是购买人才房好一些？谢谢您

回答：你好。深圳南山高新区位置不错的，可以买。人才房短期不能交易，只能内部流动。所以更多适合兼顾以自住为主。最少需要10年以上才能上市流通。看个人情况而定，如果是自住，离工作地点也近，可考虑。纯投资方面还是建议以普通商品房为主。

提问：广叔你好，1龙岗中心城，沙井，平湖，观澜优选那个区或的回迁房？东莞没有社保，广州还有那里首付50可以上车的，要靠地铁学校？

回答：你好。我的看法是优选沙井，次选龙岗中心城。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好！我在深圳看了几个新盘，一是龙岗恒大锦苑3.9万一平，二是平湖融湖中心城三期4.5万一平，三是光明的百晟上府4.6万一平，我是纯投资的，帮忙推荐一下哪个好一点，基本都是90平方左右的三房，谢谢！

回答：你好。恒大锦苑没有地铁，周围环境一般；融湖中心城三期近禾花站，周围环境也是一般般；百晟上府靠近红花山公园，配套和环境各方面稍微好一点，就是离地铁不是很近。具体参见内部分享！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。