广州楼市:买房越来越难?哪里能买,哪里不能买?一目了然

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提问：广叔你好！请帮忙分析一下南村万博附近的中环品悦和时代倾城未来的发展潜力。谢谢！

回答：你好。中环品悦，长隆以北，生活还算方便，不近地铁，距离万博CBD一两公里，有一定辐射效应。时代倾城就不建议了，各方面都不行。

提问：广叔好，投资兼自住。3月份房价涨了，担心买在高点，而且二手房不好砍价。有分析文章说，应该5月份再买（因为广州限购政策发力了），但是，又担心政策限制买不了（我只有广州户口）。所以，应该现在买，还是5月再买？

此外，现在二手房不好砍价，大石地铁站附近，买滨江绿园楼梯房04年160万58平，中环品悦电梯房15年190万50平，品秀星图新二手210万。希望买了可以出租，5年后再卖。挑选顺序是？

回答：你好。当然是现在买比较适合，因为当下较大的可能是房价继续上涨；下降概率不大。越等就越大可能错过机会。所有还是权衡哪个对你的损失较大。是上车的损失大，还是不上车的损失大，你更能承受哪一个。重点考虑品秀星图吧，其次中环品悦。

提问：广叔您好！2月底我下筹了一套位于镇龙地铁上的星汇城（位于黄埔中新知识城边），8楼东南朝向，81方，总价233万。因为还开发商还没有办好预售证，只是预付了10%的房款（所以，我随时可以退出），但我手头资金有限，只有120~130万左右，二套，首付50%，购房主要是投资。请问以我目前的资金（120-130万）左右，首付50%，您还有未来比星汇城成长性更好一些的楼盘推荐吗？目前我住在海珠区中山大学西区校内的教工宿舍（这是目前我们少有的房产），出门就是地铁，我在客村地铁附近上班，先生在五山地铁附近上班，二套主要是投资，但很希望楼盘靠近地铁，因为我们上班主要还是搭乘地铁，以我目前的资金，您还有比星汇城成长性更好的近地铁的楼盘推荐吗？有人推荐了南沙黄阁地铁上的时代天逸，如果买时代天逸，5~8年内我们肯定不会去住，主要是上班通勤太远。星汇城未来我们还有可能自住，上下班通勤相对方便一点。镇龙地铁上的星汇城？南沙黄阁地铁站时代天逸？未来的投资前景升值空间谁会更大一些？以我目前有限的资金情况，您还有比这两个楼盘更好的楼盘推荐吗？谢谢！

回答：你好。星汇城目前比较偏，还没有什么配套，需要一定的周期，等待配套提升。年前不久科学城还是有一些不错的选择的，但现在这个预算难找了。南沙只适合中长期投资。可考虑新塘，比如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，感谢知识分享，受益良多，第二次提问，工作地点：五号线杨箕站，银业国际公寓的房子流通性不高，今天才签约，现在回想，应该年前低价卖掉，及时买入，现在悔之晚矣。现在想抓紧重新上车，手头子弹180万，月供能力1万，预算300-350万，目标两房。自住优先，兼顾投资，娃三岁。名额下个月中旬应该能完成过户。考虑以下楼盘.

1.万科城市花园，两房，侧出阳台。楼龄久，感觉回报率不高，保养差，小区环境好，地铁近，通勤时间短，后面城市之光不知道会不会带动一波。

2.万科新里程，十年楼龄，离地铁口较远，通勤时间一小时十分钟。地段价值高。

3.万博商圈，雅居乐花园，听说规划的十八号线贯穿到广州东站，经过南村万博站，将来有发展，但是通勤时间很长，换三次线。

4.海珠区金碧花园，地铁口盘，楼龄较长，但成熟社区，通勤时间较短，将来的涨幅不知会怎样。

5.悦时代花园和花语水岸，通勤时间短，楼龄较新，但是没什么产业规划。

请问广叔，您认为这五个选项顺序应该如何排序，还有其他盘可以推荐选择的吗？

回答：你好。看来做了不少功课，赞一个！看你更偏向哪些要素了，偏自住就考虑通勤距离，偏投资就买潜力地段，租房子住。比较建议考虑2、3、4这样选吧，还可看下科学城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，内陆二线城市一套无贷款300万房子，目前个人月收入6万，广州公积金月7千，小孩3岁，年龄35左右，现有现金300万，想在广州置业一套，投资兼居住，也为了小孩未来读书方便，求推荐楼盘配置区域楼盘及预算金额？一手还是二手划算？谢谢！

回答：你好。二线不知道什么城市，楼盘叫什么，所以不好分析。按照手上现金300计算，有贷款记录4成可买套750左右的。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，四季奕居，单价76000rmb，12楼，陶金半山豪庭，低楼层，单价80000rmb，请问升值潜力哪一个会更好一点？学位也是在考虑的范围。

回答：你好。两个盘都可以考虑。后者地铁更新，配套方面更好，可作为优先。

提问：新人首问，广叔好！我们名下就只有一套东荟城141大四房，想置换长岭居版块叠墅，从自住+投资角度看值得吗？那边好几个楼盘有叠墅，800万预算左右有什么选择吗？需要学位。东荟城您觉得今后升值潜力如何呢？谢谢！

回答：你好。叠墅适合自住，投资的话涨幅较慢，流动性也不如住宅。东荟城持续看好。800可看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔好，预算200万，自住刚需，考虑五年内脱手置换，请问有合适推荐吗，佛山也可以接受。

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，请问下，东莞市寮步万科金域东方，现在3.3万到3.6万买入，以后升值潜力怎么样，能大概说一下吗？

回答：只能说还有潜力的，城市面貌好，近寮步站。

提问：广叔好。新人首问～夫妻名下越秀学区房一套，市值650。肇庆及外省各有一套，估价180。最近考虑将学位房换成两套：自住一套，考虑到通勤距离，意向是越秀或天河；另投资一套中小户型，方向是海珠或黄埔。目前现金100，可承受月供1w。我的问题是：

1.手上还有一张房票，现在不投资，也许会错失机会。但越秀还在见涨，现在套现时机准吗？

2.如果学区房全款DYD，然后投资第二套，风险高吗？

3.卖掉学区房，腾出首套首付，再买十年内的次新楼。越秀的雍雅园或宝岗大道的可逸豪苑，可看好？

4.还是卖掉外地的房子，再入手二套投资房？由于纯属投资，较好是交通配套完善，宜于出租，烦请广叔推荐几个小区。

回答：你好。

1、学区房因学区政策多变，没有读书需要可出手置换。

2、风险高，最近查得严，不建议

3、两个盘都可考虑的，雍雅园缺点是没有花园；

4、肇庆价值不大。

可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，新人首问：手头资金首付80万，月供压力位8000多~大概只能考虑总价200左右的房了，广州户口首套，现在白云靠近花都这边工作，单位3-5年会搬到佛山狮山去，现在和以后的工作地都是比较偏远的。很多朋友前几年买了花都，我没买到好后悔，现在想选个3-5年升值大的弯道超车。。。

现有以下方案：

（1）在广州先入手一套5年内卖掉然后再去佛山买来居住。

（2）直接在佛山买，也是想升值高的盘。有点不想浪费广州房票但是资金有限广州好地段买不起，哭。

（3）找亲戚合资，用我名额买一套比较好一点的升值大的，3-5年卖掉按比例分成。

（4）直接买现在上班附近的花都，调动之前通勤方便，但是花都感觉没什么上升空间。

现在有点迷茫选哪个地方，因为想着以后工作地点变动所以考虑投资多点，但这几年又想着时不时住一下这样。

请问以上广叔觉得如何？以我手头上的资金怎么入手好？方案中有什么推荐楼盘或者有其他建议吗？

回答：你好。

1、预算200在广州买不到什么好的产品了。可以考虑佛山。

2、重点考虑佛山北滘、陈村，地铁直接通广州的

3、也可以考虑，但合伙买房比较麻烦，需要大家约定好什么时候什么价位卖，不然容易扯皮

4、花都偏自住，投资方面较弱

看下：佛山投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

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