78㎡江景三房入市,“主城江景房”靠什么击中购房者痛点

提起广州的刚需盘，相信不少人的排名前列反应，往往是近年增城、从化等外围区拔地而起的高层住宅楼，理由不外乎是“不限购”、“上车门槛低”，这样联想倒也合乎逻辑，谁都知道优质的资产才需要“限购”，天河、海珠、荔湾等作为广州限购的主城区，其物业价值不言而喻，但动辄10万+/㎡的新盘吹风价，大有“抛弃刚需”之势。

在一众定位改善的新楼盘里，主城区还有适合人生排名前列套房吗？

江天际效果图

主城区价格洼地，“排名前列套房要重视升值空间和流通性”

在越秀区上班的吴女士相中江天际一套78㎡的三房小户型，之所以在把人生中排名前列套房买在白云，按她的话来讲，白云区作为中心五区之一，离上班地点较近；目前整体房价还不算高，又有众多利好规划加持，看好白云物业的升值潜力。“对于人生中排名前列套房来说，如果买对位置，依靠大幅升值的资产，可以为以后改善置业预留更大空间。”

图源：克而瑞

哪里才是对的位置呢？近两年来叠加疫情、经济下行等因素，房地产进入艰难的调整期，但在多地网签量大幅下行的市场中，广州主城区的新房市场却依旧迎来同比上涨。据克而瑞统计，2020-2021年广州新房网签同比涨幅较高的三个区分别是越秀、天河、海珠，说明即使处于行情低谷，一线城市主城区的资产表现坚挺。

同为主城区的白云，虽然近年3年来涨幅表现平平，整体均价也低于其他中心区，但随着”十四五“规划出台落地，光白云区的投资金额就比佛山和东莞还高，诸多利好规划加持，使白云区大有“涨价在即”的韵味。市场似乎也嗅到“价值腾飞”的信号，据克而瑞数据显示，2021年白云区住宅成交8932套，同比增长94.43%，成交量几乎翻了一倍。

我们知道，房价上涨离不开区域产业升级带来的价值支撑。华为研发中心预计将在2022年入驻距离江天际约3公里的位置，拟打造汽车研发中心，打响广州西岸开发“排名前列枪”。

图源：《广州西岸（罗冲围地区）发展规划》

在“十四五”规划里，江天际所处的广州西岸片区将依托华为广州研发中心，重点发展人工智能、无人驾驶、数字应用等高新产业，打造大湾区数字经济（研发中心）产业聚集区。头顶”大湾区产业数字化策源地”的光环，华为等高科技企业择此地进驻也就不足为奇。

“排名前列套房要重视升值空间和流通性”是吴女士反复强调的需求点，片区产业升级对房价是可以起到推动作用的，2015年华为选择了东莞松山湖片区，时至今日，该片区新房均价已经从约1.2万元/㎡涨至约3.7万元/㎡，是东莞房价涨幅较快的区域之一。

虽然松山湖房价上涨并不全是因为华为总部，但产业升级在创造更多生产总值的同时，也会带来更多高薪酬岗位，使区域对人才的虹吸效应愈加明显，从而承接更多来自外区的置业需求，而片区物业价值动力，恰恰需要更多的置业需求。

广州西岸的产业规划到位了，但该片区虽然占据滨江资源，既没有开发成珠江新城、琶洲的成熟滨江商务带，也和海珠西滨江住宅区存在差距。旧村和厂房交织遍布广州西岸，被戏称为“城乡结合部”典型代表，小区周边城市面貌还有较大提升空间，这也是部分江天际购房客有所顾忌的短板。

然而随着华为进驻，区域产业升级势在必行，为了引入更多产业和配套，就必须改善落后的城市界面。在白云区“十四五”规划中，罗冲围片区的改造被单独点名，区域内三条旧村（螺涌村、松南村、松北村）均属于市级五年计划，其中据广州公共资源交易中心公告，松南村已于今年2月发起改造前期基础数据调查综合服务的招标，此外，据螺涌经济联合社公示《白云区螺涌村旧村更新改造意向民主表决会会议结果》，目前螺涌村也已通过旧村改造意愿表决。片区旧改有望在较短时间内引来全面推进。

广州西岸片区拥有沟通广佛的地理位置、诸多高新产业规划进驻、接近房价的地价、少有的江景资源、“箭在弦上”的旧改......多种发展利好因素，为吴女士这样的刚需买家提供良好的物业升值预期，吴女士认为“在人口不断涌入的区域买房子，将来也不会愁卖。”

78㎡江景小户型入市，样板房吸引上百人参观

除了认可江天际的升值空间，项目新推的小户型也深得吴女士青睐。《2021城市刚需购房报告》数据显示，97.6%的刚需家庭选择的居住面积区间在90㎡以下，其中，52.6%的受访样本居住面积区间为85㎡-90㎡，35.6%的受访样本居住面积区间为70㎡-85㎡。除了房价因素，税收成本、装修成本也是刚需买家倾向小户型的重要原因。

78㎡江景三房户型图

而在主城区主打江景的新房本来就难找，90㎡以下的江景小户型则更为少见。

针对首次置业的刚需客群，江天际推出A4栋建面约78㎡-140㎡三四房。值得关注的是，本次上新的78㎡三房两厅户型，98万元起就能摸到首付，连案场销售都没想到的是，该户型开放样板房的排名前列天就吸引了上百人参观。

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江天际示意图

在吴女士看来，这“有别于市面上常规户型。”本次江天际推出的78㎡三房以“实现江景景观较大化”为设计目标，不仅在三间卧室都安上大面积全景飘窗，通过点状的楼体布局，部分户型可以实现三卧室+阳台四面瞰江。

78㎡样板房实景图

此外，房屋通过赠送更多飘窗、阳台和入户花园等功能区面积，设置独立入户玄关等巧妙设计，确保使用率和居住舒适度得以提升。

这样的房子不仅地段上优渥，即使把它放到流通市场，较高的使用率也足以让每一套单元特成为富有竞争力的优质商品。

贝壳研究院：60.4%刚需样本表示，居住痛点集中在社区配套

对于人生中排名前列套房子，除了追求升值空间、合理的面积段，怎样实现更少的通勤时间？日常消费能不能在家门口解决？教育是否优质？社区环境是否舒心？也是案场不少刚需客群关注的重点。

近日贝壳研究院发布《2021城市刚需购房报告》，报告指出，60.4%的刚需样本户家庭表示居住痛点主要集中在社区配套方面，认为周边配套不能满足生活所需；其中53.7%表示小区内部环境较差。近年来不少新建的刚需盘，往往都是“先有住宅再有配套”，生活配套不完善成为不少新小区的“硬伤”。

不止有江景，三地铁+TOD商业配套解决刚需居住痛点

反观江天际的卖点，恰恰就是主打“短距离+大视野的一线江景”“三地铁上盖TOD”“垂直城市的商业配套”，用高于平均水准的居住配套来覆盖目标客群的生活需求。

江天际航拍图

小区距离沿江路最近约60米，傍晚时分下班归家，既可以在望江平台稍作驻足亲吻江风，也可以回到自家阳台欣赏江际线的落日余霞。爷爷在岸边垂钓、奶奶在江边载舞，我们从钢筋水泥抽离，珠江便不再仅仅是自然景观，它是“珠江上河图”的作者，是每一份“江岸美好生活”的载体。

珠江是广州的母亲河，与一代又一代的广州居民见证这座城市2000多年的繁荣兴盛，正因不可复制的珠江情缘，“云山珠水”一直以来都是广州的珍贵资源，不仅滨江新房供应少，即便是二手房，均价也普遍去到10万元+/㎡。随着城市发展，主城地段+江景资源的住宅只会更加珍贵。

项目地铁规划图

但它又不止有江景。交通上有3条地铁交汇于此处，13号线地铁（在建中）串联越秀、天河三大主城区；12号线（预计2023年开通）联通白云、越秀、海珠、番禺四大区域；佛山8号线（规划中）推进广佛站点建设。江天际是地铁上盖楼盘，地铁站就在小区内。地铁开通后可快速直达广州主城核心区域，小区居民出行会更加便捷。

项目商业配套规划图

配套方面，江天际打造可直接接驳地铁出入口的下沉式商业（近期已有超40个品牌商家意向入驻）。想象一下入住后的生活场景：下班回来出地铁站就是商场，在商场买完菜直接上楼。交通、商业、住所环环相扣，构筑起舒心便捷的归家动线。此外，项目还规划涵盖2万㎡商业街区、公寓等共约10万㎡的商务商服配套，不管是日常购物还是商旅办公，都能在家门口找到对应的场所。

走出小区，方圆5公里还有万达广场、百信广场、五号停机坪等多个购物中心；广雅实验学校、广州东方医院均在小区方圆3km里范围内。江天际发挥主城区的配套优势，让这座“站城一体”的城市综合体，绘制出“大人有地方买菜，孩子有地方读书，老人方便求医”的美好生活图鉴。

江天际效果图

精致实用的户型，一线江景资源，再配合上三地铁、TOD大城商业等主城区优质配套，一切正如吴女士眼中的江天际：豪华有江景、投资有规划、刚需有地铁、居住有配套。