三足鼎立!科学城、知识城、长岭居到底谁才是价值洼地?

时代更迭，城市不断发展，一个个新兴板块正在崛起。如今，广州11区楼市各具特色，各大版块群雄逐鹿，谁又将成为2020年的新“网红”？

搜狐焦点特别企划《 发现新广州  楼市价值论 》，聚焦各大区域及热门板块，解读价值趋势，挖掘新潜力，参透未来发展。

6月伊始，黄埔区便传来一则消息，科学城和知识城之间将再添一条快速通道。

科学城环境

该快速通道分南段、北段两个工程勘察设计同时展开招标，南起外环路与外环 A 线交叉口，北至水声水库，路线组成为外环路A线-大峒岭山隧道-长岭居规划三路-黄旗山隧道，总长 6.36KM，也是开放大道与创新大道中间的一条道路，双向6车道，设计速度60公里/小时。

届时科学城、知识城以及长岭居作为黄埔的三大板块，将串联的更加紧密。

那么三个组团到底谁才最值得上车，是当之无愧的价值洼地呢？下面详细分析。

三大板块交通路网不均衡

科学城发展最成熟

根据《广州新黄埔发展战略规划纲要》，新黄埔区总体规划布局为“两城两岛两心八区”，重点规划中新广州知识城、广州科学城、广州国际生物岛、黄埔临港经济区、西区、地块周边、长岭居等七个园区。

其中，最受关注的便是科学城、知识城以及长岭居，这三个板块发展速速较快，且更受开发商的青睐，在拿地开发的重力打造之下，区域各项配套完善的更加迅速。

但无论是这三大板块，还是其他区域，黄埔区各组团都存在一个问题，那就是交通路网发展并不均衡。

就科学城来说，由于中心位置正是新区府所在地，其交通较为便利。

目前已有地铁6号线、21号线以及7号线，3条地铁线给区域带来的活力不言而喻，从板块中心到珠江新城大约只需25分钟。

除此之外，还有有轨电车2号线，北起6号线香雪站，南至13号线南岗站，将科学城和老黄埔连接起来。

中新知识城拥有地铁14号线知识城线，并可与21号线换乘，但相较于科学城来说，地铁线路仍显单薄。

知识城交通路网

从珠江新城驾车前往知识城，走华南快速干线和广河高速，距离40多公里，在不塞车的前提下，约需45分钟。

创新大道

而长岭居的交通发展程度正处于科学城和知识城之间，有地铁21号线长平站以及规划中的23号线永和站，还有黄埔有轨电车1号线，该线路始于地铁6号线香雪站、止于永和站。

长岭居交通规划图

若自驾从地铁21号线长平站出发到珠江新城，走华南快速干线和广汕路，路程接近30公里。

从当前交通发展的程度来说，科学城仍是板块中的“老大”，长岭居和知识城的实力在科学城的映衬下显得薄弱，但也正因如此，房价悬殊也出来了。

三区域超全一手项目盘点知识城项目均价较低

房价与区位价值密不可分，从目前的科学城、知识城、长岭居三个板块来说，最贵的当属科学城。

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科学城：均价直冲“5”字头

作为广州科技创新走廊的核心，科学城板块的新项目数量不算多，但个个优质，尤其借着区域价值的东风，个盘单价较高飙升至5万+/㎡。

自从地铁线路越来越顺，科学城板块进入广州地铁半小时生活圈后，房价也走势良好，例如大壮名城去年开盘价格一度达到5.7万/㎡。

科学城板块紧靠市政千亿配套，不仅交通便利，而且商业生活配套也日渐完善，配套和整体建设已经颇具规模，成为黄埔区热门的置业板块。

血拼妹整理较新的科学城板块一手项目发现，目前区域均价在4万/㎡上下，黄埔中央城和绿地杉禾田晶舍目前还未开盘，价格未知。

其中，占据科学城最有利位置的就是大壮名城、黄埔中央城、品秀星樾以及科城山庄，其他则偏远。

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长岭居：住宅均价3万/㎡

其次，房价第二高的区域则是长岭居板块。

近几年来，长岭居板块教育、交通、商业等各项配套不断加码，其房价也逐渐抛弃刚需。目前，长岭居的刚需供应已经不多，不少项目售价已经接近甚至超过3字头，甚至还有项目已剑指5字头，区域总体均价在3万/㎡上下。

而别墅产品价位则更高，比如万科元培里360-380㎡别墅产品单价已达70000元/㎡，当然，项目位置以及产品的质量和定位都与刚需和改善的产品不同。

中冶逸景台目前的产品价格在42000-48000元/㎡，在长岭居住宅产品来说，相对较高，但这个价格在科学城是常态，区位价值对于房价的影响十分明显。

而长岭居还有“2”字出头的项目，比如中泰天境21000元/㎡，着实吸引购房者。

包括龙湖揽境作为一个名企项目，且门口便是有轨电车站点，隔壁是万科山景城樾山，这样的优越地理位置，价格却并不虚高，实属难得。

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中新知识城：新房均价2.2-2.6万/㎡

知识城可谓是黄埔的房价洼地，在路网升级、配套兑现、产业发展等因素的支撑下，中新知识城板块区位价值突显，目前板块新房均价达2.2-2.6万/㎡。

其中，时代天韵、万科幸福誉等楼盘上市比较早，是中新知识城排名前列批亮相的楼盘，尤其作为知识城排名前列住宅项目，时代天韵的价格目前29500元/㎡，部分户型已经突破“3”字头。

时代天韵区位图

而保利拾光年、时代印记则是去年或今年刚亮相的新盘，目前单价在2万出头。

距离14号线何棠下地铁站较近的招商雍景湾，其定位为低密度居所，目前带精装售价分别在18000-23000元/㎡及27000-35000元/㎡左右，交通便捷，但在商业配套上有所欠缺，算不上十全十美的项目。

知识城走的是产城融合路线价值洼地非它莫属

虽然知识城实力拼不过科学城，甚至交通也比长岭居稍显逊色，但较具有价值潜力的仍然是知识城，这是一块价值洼地。

为什么这么说？

首先，谈到知识城，产业这个词一定会附上，至今很多人对知识城的认知仍然存在误区，认为这就是一个产业园区和房地产堆砌起来的“虚”城，只有外没有里，实则不然。

但是从规划上看，知识城是名副其实的产城融合区。

这里的“融合”，不是产业区与生活区不分彼此混杂在一块，而是产与城的合理布局，相互依存，又保持适当距离，既有大单元空间隔离，又有小单元空间的协同互补。

知识城南起步区

这在知识城规划上得到了很好体现。

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产业带来人气

知识城采用新加坡先进的规划建设理念，利用原有山体和水系，以及大型绿化带，将知识城分割成北部、中部和南部三个区域，各功能区依此布局：南北两头产业，中间居住生活与公建配套。

知识城产业规划概括起来，目前知识城的重大高端产业，主要在四大领域：知识产权服务、生物医药、芯片技术，以及近期布局的纳米科技产业（中国纳米谷与纳米学院），基本形成了全产业链条。

根据官方数据统计，截至去年，知识城累计注册企业1651家，累计注册资本1374.25亿元。

其中，引进的重大项目超170个，注册高新技术企业达54家，同比增长36家。

高端产业的集聚，高素质产业人才的涌入，重塑了知识城北的价值。这一片区将形成产业集聚人才，人才引领产业发展的相互促进的良好局面。

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人气提高活力价值

有人的地方就有活力，也就有发展。片区的人气越旺盛，区域发展的活力也就越充沛。

知识城北片极有希望成为广州东北部的高端产业就业中心，并对周边地区如白云马沥、从化太平等形成辐射效应，区域活力就起来了。

知识产权服务园

现在知识城北产业有多火爆？很多有关粤芯、百济神州的上下游关联企业，正在排队入驻。

已投产的百济神州生产基地

且由于知识城北开工企业越来越多，就业人数猛增，基于职住平衡考量，临近就业区的住宅产品，将成为“香饽饽”。

也正是在这样的活力之下，吸引来的开发商越来越多，片区的楼盘也日渐增多。

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价值将带动房价

其实说到底，判断一个区域能不能买，就是简单粗暴的看其价格上涨空间，很多购房者担心的便是万一买了，知识城后续没有发展起来，房价跌了怎么办。

这里用一个例子来说，万科幸福誉首期于2014年9月27日开盘，精装修均价8500元/平，当时较低单价低至7700元/平。

如今，项目五期已经开售，售价已达24000元/㎡。

也就是说，近6年时间，房价涨幅为182%。这个涨幅度是非常惊人的，而具备这样上涨速度的并非万科幸福誉这一个项目。因为区域的价值不能说完全决定房价，但很大程度上对其的影响不能小觑。

也正是在这样逐步的发展之中，知识城越走越快，现在是价值洼地，等到片区配套日渐完善后，可能就是价值高地了。

因此，说知识城没有潜力的人，届时可能真的要打脸了。

来自：血拼广州楼市