5月广州一手住宅网签6177宗,市场期盼政策松绑

5月广州新房网签6177宗，环比增加13%，比去年同期成交下跌40%。

虽然开发商积极供应过万套新货备战“红五月”，但买家观望情绪仍较浓，市场出现明显“先扬后抑”情况。

01.

开发商万套新货

备战五月

可惜成交“先扬后抑”

广州五月市场成交未如预期，对比4月成交套数增加不足千宗；

广州中原研究发展部认为存在以下原因：

一.市场较大占比的“刚需客”购房信心仍处于重建阶段。

从目前广州部分推新项目去化情况来看，整体成交表现仍有较大上升空间；

尤其增城、南沙、花都、从化等外围区域刚需盘，部分楼盘来访去化数据依然“惨淡”；

可见在经济下行压力加剧的环境下，买家信心仍处于重建阶段；

出现如16年、20年市场迅速回温转热的可能性较低。

二. 东莞、佛山、中山等大湾区城市以及苏州、杭州等“强二线”城市相继为楼市“松绑”，市场预料广州近期将有重磅松绑政策出台；

但五月过去了，广州市场依旧“只闻楼梯响”，一定程度影响了买家入市欲望。

另外由于中山、东莞楼市松绑，部分原本属于南沙、增城的市场份额外溢至大湾区市场。

此外，五一假期期间，官方网签平台进行升级优化。

期间暂停一手商品房、存量房网签、预售许可证业务，受该客观情况影响，本月网签出现较明显滞后情况；

尤其五一期间项目加推去化成交，预计将会在往后时间陆续完成网签。

02.

供应年内首次突破万宗

创去年12月以来新高

5月，广州住宅新批供应10553套（119.1万㎡），面积环比增加102%，比去年同期则增加33%。

供应量猛增一方面得益于限价制度优化，部分中心区高价位项目，如琶洲南TOD、广州幸福湾、保利天汇、珠江花城等入市速度加快；

另一方面，受广州4月疫情反复影响，不少开发商将推盘计划延迟至5月，从而带动五月各周供应均处于高位水平。

尤其五一假期及前夕（4.26-5.1），累计有5355套（60.7万㎡）单位集中入市。

从五一假期实际开盘情况来看，2022年五一假期广州开盘数量与2021年五一持平，处于相对高位；

其中连续两年五一期间没有新货的天河，连续三年五一期间没有新货的海珠也上新了，且新货上市较为受客户欢迎。

供应结构方面，黄埔、增城、番禺居前三，另外得益于多个全新盘入市，荔湾供应超越白云，成为“老五区”之首。

其中得益于近年供地量猛增+旧改转化，五月黄埔推货以中央城、富颐华庭、罗兰国际等大社区盘为主，覆盖科学城、香雪、旧黄埔三大主要板块；

另外巨无霸旧改“万科黄埔新城”五一期间开放销售中心，较快二季度入市开售，预计待项目入市将进一步带旺区域市场。

03.

中心区成交回升速度

高于外围区，

“改善客”入市意愿明显

本月中心六区成交同比增加28%，外围区仅12%。由此可见以中高端购买需求为主的中心区购买人群、经济实力较强的买家目前购置欲望更强；

随着楼市政策环境趋于宽松，不少优质项目亦选择于近期入市；

其中包括荔湾广钢中海保利朗阅、珠江花城、富颐华庭、星樾TOD、珠江铂世湾等；

由于目前房贷审批速度大幅提高，去年三四季度积压的“卖一买一”需求持续释放，买家资金周转更加顺畅，从而带动起总价500万以上改善型置业需求。

另外，本月推售的核心板块物业如琶洲TOD、珠江花城等，均获得较佳去化表现；

说明目前经济能力较强的买家开始“抄底”中心区优质物业，结合今年一季度千万豪宅成交强势表现，可见在政策暖风陆续吹的当前，中高端买家反应及时性抢先于刚需客户。

04.

成交能力持续放缓，

消化周期攀升至14.9个月

截至5月末，全市库存量1121.3万㎡，去化周期13.7个月；

由于成交增速放缓，消化周期、库存量自2022年起迅猛提升，加上本月新增供应猛增119.1万㎡，库存、消化周期“双增”。

区域方面，全市十一区库存量均环比上涨，消化周期超过12个月的区域有6个；

其中南沙、增城、从化三区库存消化周期超过20个月，我部认为上述三区需要积极的措施以保持“供求平衡”。

05.

琶洲南TOD表现抢眼，

市场对热盘追捧力度较大

本月成交其中表现抢眼的项目莫过于五一前夕开盘的琶洲南TOD，本月共录得141套网签单位。

据了解该项目首推1#、8#、9#共288套单位，均价98000-140000元/平，套均起步价1000万，由于其区位、规划概念优势，吸引大批市区改善买家认购，首日去化率达9成以上。

另外如星樾TOD、和樾府、万科金域曦府、星汇城、绿湖国际城等“网红盘”，长期保持较高成交热度。

这些项目所处板块要么是老城区的寸土寸金的地方，要么是各区重点发展的板块，物业保值增值性相对较高，客户购买力、抗风险能力亦相对较强。

06.

6月市场仍存在较多“未知数”，

市场期盼政策松绑

综合而言，广州今年5月成交并不理想，低于过去三年（19、20、21年）同期；

目前买家购房信心仍处于重建阶段，尤其购置预算有限，且集中在外围区域+黄埔置业的刚需买家，受经济下行影响，购房计划受到一定延缓；

由于广州市场以刚需买家为主，因此这一部分需求“流通不畅”，将影响整个市场健康运转；

加上6-8月为传统市场淡季，因此未来3个月市场存在较多“未知数”。

从积极一面来看，目前中心区（500万及以上）置业需求、豪宅需求恢复相对较快；

除本月高调开盘的琶洲南TOD以外，天河顺销的一手豪宅合景•臻颐府亦录得较佳成交表现；

此外西部板块如广州幸福湾、中海保利朗阅等去化速度仍相对乐观，可见得益于房贷审批改善；

改善型需求有所回温，另外资金实力较强的豪宅买家亦开始入手购置优质物业保值增值。

就目前1-5月市场环境来看，结合近期高层“稳住经济大盘”的主旨，广州期盼购房政策松绑以进一步盘活市场积极性。

来源：广州中原研究发展部