黄埔人才住房政策被取消,广州楼市将现连锁反应?

8月首周，涉及房地产的相关政策调整消息不断。先是8月2日凌晨，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”；就在同一天，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局发布《关于取消人才住房政策的通知》，在此之前，在黄埔区连续工作半年的人才、人才亲属及港澳人士均可购房。取消该政策意味着，以后高端人才要想在黄埔购房，要么持有广州户口，要么连续缴纳满5年（含5年）以上社保或个税，否则将不具备购房资格。

插图/刘苗

政策不断的背后，足见政府对房地产调控的决心。

黄埔区堪称去年以来广州最火热区域之一。广州中原研究发展部统计显示，2021年上半年，黄埔区一手住宅成交量为9103宗，同比增幅达78%；一手住宅均价为34417元/平方米，同比涨幅超15%，不少个盘的楼价涨幅甚至超过30%，让众多买家心慌不已。东莞行情亦然。数据显示，今年上半年该市新房成交量达23287套，一系列的调控之下，这样的成交量仍同比增加10.6%。在价格方面，2021年上半年东莞新房网签均价上涨至2.71万元/平方米，环比上涨8.4%，同比上涨18.9%。

火热的市场，对房地产行业发展并非好事。7月30日，中共中央政治局会议再次提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。这也意味着，坚持“房住不炒”，落实“三稳”的房地产总基调不变。此次的“莞八条”、黄埔区人才住房政策的取消，都是在不断完善已有的调控政策，既能堵上原有政策漏洞，也能针对新情况新问题“因材施策”，实现精细化、精准化调控。

不难预见，为了维持房地产市场的稳定，政府的调控不会停止。南沙、白云等区的人才住房/人才政策，相信也不会一成不变。

不必担心此轮调控对广州部分区域市场会产生连带的刺激效应，因为，今年以来的持续调控将促成未来市场稳定的预期，这将极有利于楼价平稳。

聚焦一：政策环境改变 黄埔楼市还能“猛”吗？

8月2日，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局联合发布了关于取消《广州市黄埔区住房和城乡建设局广州开发区建设和交通局关于完善人才住房政策的通知》（下简称“人才住房政策”）的通知（下简称“通知”），2019年年底人才住房政策的实施曾经给黄埔区楼市带来一轮量价齐升，这次通知出台，黄埔楼市还能继续“猛”吗？

大壮名城现场客流量和上周差不多 图/梁栋贤

通知缓冲期不长基本杜绝冲刺销售可能

该通知出台的缓冲期较短，其出台时间为8月2日夜间，而且规定，8月2日24：00前，已完成购房合同网签的，按原来的人才住房政策执行；当天24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行、支付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）或完税证明原件的，也可按原相关政策执行。

可以说，和此前一些下班时分出台的政策相比，这次通知的出台时间较迟，几乎堵住了楼盘当天组织买家到场冲刺成交的可能。

楼盘客流减少暂时未见明显优惠

通知的出台，将给黄埔区楼市带来多大的影响？8月3日下午，在地铁6号线香雪站附近的越秀TOD·星樾，现场客流量不算多，在半个小时内，除记者外仅有一位买楼客到访。该楼盘近期将推出东侧靠山的超高层住宅，最小的单位面积也有120多平方米，主推改善型产品。

2019年年底人才住房政策的出台，曾给这个楼盘带来不错的客流量与成交量，不过，现场的销售人员表示，这次通知的出台对这个楼盘影响不大。“利用人才政策买楼的多数是大学毕业不久、社保年限不够的年轻人，2019年的时候我们主力卖的是两房、三房这样的刚需产品，所以当时人才政策对我们的销售确实比较有帮助，不过现在我们主推的都是大户型，因此人才住房政策的退出对我们的销售影响就不太大了。”

8月4日下午，在地铁7号线二期（建设中）科丰路站附近的大壮名城，记者看到现场有三组买家，现场销售人员介绍说，和上周工作日的客流量没有明显的差别。该楼盘即将推出90多到140平方米的三房和四房，至于有没有因为通知而出现价格上的优惠，销售人员表示暂时没听到有这样的安排。

总体而言，可能是因为黄埔区的一手住宅目前存货不多，加上通知出台的时间尚短，记者询问黄埔区多个楼盘的开发商后发现，开发商目前普遍仍是持观望态度，并未见明显的降价促销。

4月的限价政策对楼市影响更大？

克而瑞广州分析师也认为，通知的出台，对市场的影响不是太大，毕竟今年4月，广州已发布过限购新政，全面收紧人才购房政策，其中人才购房要求须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。黄埔区亦将社保年限的要求从半年提升至一年，这已经让开发商对政策的进一步收紧有了预计和进一步的准备。

羊城晚报记者亦从多家房企处了解到，由于去年黄埔区的一手楼成交普遍不错，因此不少黄埔区楼盘的开发商今年年初就已经进入“挑客”模式，那些需要靠人才新政才能入市的买家并不特别受欢迎。

黄埔区某楼盘的相关负责人认为，4月份的限价政策比如今的通知对黄埔区楼市的影响更大一些，“新的政策让楼盘在拿新一批预售证时的备案价不能高于前一期单位的定价，有的楼盘前一期单位已经是在两年前，当时的售价比较低，这些开发商宁可等一下看看政策会不会有放松的可能，也不希望按前期的价格开售。我们前期产品推出的时间虽然不算久，当时的价格也是市场价，但旧产品从户型到朝向都没有新一期的好，如果要按照前一期的产品定价，也感到有点冤。”

越秀TOD·星樾的现场销售人员则觉得自己所在的楼盘有几分庆幸：“前一批我们卖的是类似别墅的产品，单价已经是五六万元，未来的超高层就算是按照这个备案价来定价也不吃亏。”不过她同时表示，公司也在考虑新一期单位究竟是带装修销售还是毛坯销售。如果周边楼盘出现降价优惠的话，剥去装修成本销售看起来会更有竞争力。

看来，黄埔楼市虽然会因为通知的出台而降低部分“假购房真投资”的需求，但不至于因此而“黄”。

聚焦二：承接外溢效应 增城楼市还能“增”吗？

增城一边连着广州黄埔区，一边连着东莞，位置特殊。近日，黄埔区取消了人才住房政策，加上东莞楼市调控升级，不限购、价格平稳的增城又有望获得上述两地可能外溢的购买力，增城楼市成交量有望因此获得“东风”，但价格方面，预计仍将保持稳定。

接收外溢购买力？势头恐比年初弱

增城作为广州楼市的“粮仓”，不限购是其一大优势，这令其在非常时期能获得更多买家的青睐。例如随着2021年黄埔、南沙等区人才住房/人才政策逐步收紧及区域楼价的走高，不限购且楼价相对平稳的增城就成为市场的“香饽饽”。

广州中原研究发展部统计数据显示，今年上半年，黄埔一手住宅整体均价达约3.4万元/平方米，比广州整体3.2万元/平方米均价还高，而增城整体均价仅约2万元/平方米。今年上半年，增城一手住宅成交面积达154.9万平方米，同比增加48%，是全市十一区中成交面积较大的区域。该行分析认为，随着人才购房政策的收紧，热度较高的黄埔被“精准调控”，加上该区热门板块价格逐步走高，令不少买家渐渐“外溢”至增城新盘集中的新塘及地铁21号线沿线的中新镇等板块，带动了它们的成交。不过此次人才住房政策的取消，购买力溢出效应恐有所“收敛”，毕竟黄埔目前也在实施指导价政策，在楼价横盘时，也会有买家选择留在黄埔置业。

增城朱村板块受到众多刚需置业群体追捧

增城一边连着东莞，东莞调控政策加码，同样也将逼出一部分购买力到增城置业。早在今年2月份东莞调控政策收紧的时候，增城的石滩板块就迎来了不少东莞买家，一个在售多年的大盘，其销售人士介绍，每周看楼客中，东莞客占比最多的一周可达25%。在不少选择增城置业的东莞买家看来，增城和东莞一江之隔，1.5万-2万元/平方米的房子有不少选择，这可比东莞外郊镇区1.6万元/平方米以上的价格亲民不少。增城一些楼盘的广告牌上，大大的“1/2东莞价买广州房”的字眼，足见它们吸引东莞买家的心思。

不过，对于此次升级版的“莞八条”调控政策，广州克尔瑞首席市场分析师肖文晓认为，它确实有利于东莞客外溢增城，但目前广州楼市也是处于调整期，广州出台包括限价等一系列的调控补丁，都在削弱市场对广州楼价继续上涨的预期，此时外地客出手的意愿应该就不会像年初那么高。

增城楼价也想“增”？继续平稳！

即便是增城可能获得一定量的外来购买力，他们会刺激增城楼价上涨吗？几率太小。

进入8月份，增城多个板块都有全新项目亮相，但新盘售价多少，目前尚无定论。

一位营销人士告诉羊城晚报记者，增城眼下也实行备案价政策，“如果是旧盘推新，我们还能清楚知道价格变化幅度，比如热门的新塘、朱村，现在执行的备案价比楼盘吹风价低了25%-35%。新盘的参考价是多少，我们还不清楚。”但不论如何，在追求楼价稳定的环境中，新盘的定价相信不会高于该路段主流售价。

下半年增城楼市供应量充足且竞争激烈，楼价有望平稳

与此同时，“粮仓”增城下半年的可售新货依然充足。阳光家缘数据显示，至7月31日，增城一手住宅可售货量为190.62万平方米，去化周期约为8.3个月，属于正常水平。中地行、中原地产等机构调研的市场数据显示，8月份，增城有9个新盘将要开盘或开放营销中心，新货量起码超2000套。

增城的楼价有望保持稳定，和其充实的供应量有很大关系。该区楼市的热门板块比较分散，定位和价格都差别较大，但就个体板块来说，板块内楼盘之间的竞争都比较激烈。比如新塘板块就有华润置地公园上城、金茂万科都会四季、阳光城翡丽山、佳兆业悦峰和新世界星辉等多个新盘，各盘均带有不少75-95平方米的紧凑实用型产品，直面竞争不小。

这边厢是政府在“指导”价格，那边厢是市场本身竞争激烈，面对即将到来的“金九银十”传统档期，增城楼价想再向上，恐怕很难。

来源：金羊网